Купля продажа части дома и земельного участка

Содержание

Тонкости при продаже части земельного участка

Купля продажа части дома и земельного участка

У земельного участка может быть сразу несколько владельцев. За каждым из них закреплены все права собственника, поэтому они могут распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Пользоваться наделом можно по договоренности, но в продаже части земельного участка есть определенные нюансы.

Реализация долей земельных участков регулируется законодательством РФ.

Перед продажей необходимо выполнить ряд процедур и оформить все в установленном порядке. В статье полная информация обо всех нюансах реализации частей земельных наделов.

Нормативная база

При продаже части земельной территории продавец должен руководствоваться нормам Гражданского и Земельного Кодекса. В ст. 244 ГК РФ сказано, что если у имущества 2 и более владельцев, то они пользуются им на праве общей собственности с выделение долей и без. А в ст. 246 того же кодекса закреплено право собственника продать свою долю.

Земельный Кодекс и некоторые региональные нормативные акты лишь вносят небольшие корректировки. Например, на региональном уровне определяется минимальный размер земельного надела для определенных нужд. А ст. 37 ЗК указывает на необходимость постановки на кадастровый учет выделенной доли.

Условия сделки

Допускается реализация части земельного надела, если это не противоречит нормам законодательства:

  • У со-собственников есть преимущественное право выкупа. Перед тем как продавать землю третьим лицам, гражданин должен получить отказ от других владельцев недвижимости.
  • Земли сельскохозяйственного назначения выкупает муниципалитет.
  • Продажа части земельного надела не должна ущемлять права пользования всех его владельцев. Это значит, что нельзя выделять и продавать участок, который вклинится или разорвет границы первоначально выделенной территории.
  • После отчуждения земли у продавца должен остаться минимально допускаемый размер надела.

Последний пункт требует небольшого пояснения. Например, в Иркутской области нижний лимит для ведения личного подсобного хозяйства составляет 0,2 га.

Поэтому если гражданин хочет продать часть земли под ЛПХ третьим лицам, то после выделения доли основной надел должен остаться размером не меньше 0,2 га. У покупателя также должен быть “земельный отрез” не меньше 0,2 га, иначе сделка будет признана недействительной.

Интересно! Исключением становится только продажа надела в пользу соседа. Продаваемая часть может быть меньше 0,2 га, так как присоединяется к уже существующему ЛПХ.

Порядок реализации доли земли

Продать долю земли можно 2 способами:

  • с выделением доли;
  • без выделения.

В первом случае потребуется определить точные границы выделяемой доли. Этот надел станет самостоятельным и получит собственный кадастровый номер. Он никак не будет связан с тем наделом, из которого выделялся.

При продаже доли без выделения покупатель получит доступ к земле и всем коммуникациям на праве общей собственности. Это значит, что если на участке есть дом, то покупатель будет пользоваться и зданием. Порядок пользования определяется договоренностью собственников.

Внимание! Для каждого из вариантов есть собственный порядок продажи.

Раздел земли, находящийся в общей собственности двух или более владельцев

Изначально собственники общей земли пользуются ею по договоренности на равных правах, вне зависимости от величины доли каждого.

Эту долю можно продать без размежевания, хотя покупателей на такой участок сложнее найти. Чаще всего ими становятся другие владельцы.

Для реализации части земли без выделения необходимо определить саму долю. Она указывается в виде дроби.

В таком же виде она прописывается в договоре купли-продажи. После заключения договора покупатель имеет право не только на землю, но и все постройки, в том числе и будущее.

Это значит, что если один из со-собственников планирует построить дом, он должен получить согласие от остальных владельцев. А после окончания работы они будут иметь право пользоваться имуществом, вне зависимости от того, на кого дом зарегистрирован.

Документы

Продавец предоставляет стандартный комплект документов:

  • выписка из ЕГРН, где указана доля владельца;
  • кадастровый паспорт (если есть, т.к. выписка из ЕГРН сегодня полностью заменяет паспорт);
  • документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, наследования и т.д.);
  • разрешение супруга на продажу;
  • отказы от приобретения доли остальными владельцами;
  • справка об отсутствии задолженностей и других видов обременений.

Последний пункт особенно важен. Если покупатель — третья сторона, то стоит заранее условиться с остальными владельцами о пользовании участком. Для этого можно составить отдельное соглашение, которое не прикрепляется к договору купли-продажи.

Договор

Соглашение о продаже доли немного отличается от стандартного.

Хотя основные моменты сохранены:

  • ФИО сторон (только продавца и покупателя);
  • описание объекта, включая его местоположение, наличие дополнительных объектов и размер продаваемой доли;
  • цена и способ оплаты.

Дополнительно можно включить пункт о расторжении сделки. Например, если остальные владельцы будут препятствовать покупателю пользоваться участком.

Грамотно составить контракт поможет юрист. Он создаст документ под индивидуальный запрос. А также впоследствии поможет разобраться со спорными ситуациями.

Выделение доли из общего надела

При выделении доли продавцу необходимо размежевать землю. При этом соблюдается несколько правил, которые указаны в ст. 11.9 Земельного кодекса.

Выделенная доля не должна:

  • препятствовать использованию недвижимости;
  • вклиниваться или ломать границы основного участка.

Межеванием занимается кадастровый инженер. Он составляет план выделенного участка, устанавливает его границы и ставит на кадастровый учет. После чего участок получает собственный кадастровый номер и всю документацию.

Внимание! Продается такая доля как отдельный участок. Поэтому можно использовать стандартную форму договора купли-продажи земли.

Налогообложение

Покупатель становится полноправным владельцем только после регистрации прав собственности. Сделать это можно в Росреестре сразу после заключения сделки.

В отделение необходимо принести договор купли-продажи в 3 экземплярах, а также документы, подтверждающие законность сделки.

В случае продажи части земли третьей стороне потребуется приложить письменные отказы других собственников от выкупа участка.

После передачи прав собственности, бывший владелец должен оплатить налог в размере 13% от стоимости земли в случае, если:

  • пользовался землей менее 5 лет;
  • пользовался участком менее 3 лет, но получил его по договору дарения от близкого родственника.

Внимание! Налог необходимо оплатить до марта следующего года, т.е. если земля продана 30 января 2018 года, то налоговую декларацию необходимо сдать до марта 2019.

Заключение

Проще всего продать земельный участок со-собственникам. Это можно сделать без выделения доли и трат на межевание участка. Граждане с преимущественным правом выкупа не получают скидку при покупке земли. А в случае отказа со-собственников, часть земли можно продать третьи лицам с выделением доли и без межевания.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/chasti-zemli

Как продать долю в доме с землей

Купля продажа части дома и земельного участка

Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.

Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся.

При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли. Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу.

Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.

Особенности продажи

Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре. Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных.

В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.

Важные правила продажи доли:

  • Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
  • В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
  • Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
  • Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
  • Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком

Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.

На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.

В качестве ответа может быть:

  • Письменный отказ.
  • Согласие на выкуп.

Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.

Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи.

В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления.

Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки. На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

В случае, когда все владельцы дома могут договориться, проблем не возникает. Обычно кто-то из родственников выкупает долю другого.

Но нередко бывают ситуации, когда родственники покойного по разным линиям не хотят жить в унаследованном доме, но и выкупать доли друг друга тоже не хотят.

При этом некоторые из них пытаются препятствовать продаже доли посторонним людям. Поэтому нужно знать о способах решения такой проблемы.

Способы

Варианты продажи ограничены следующим перечнем:

  • Предложить долю остальным собственникам.
  • Продать третьему лицу в случае их отказа.
  • Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
  • Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

Алгоритм действий в таком случае следующий:

  • Уведомление собственников в описанном выше порядке.
  • Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
  • Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
  • Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

Если остальные собственники против

При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.

Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.

Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.

Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны.

С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).

Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства.

При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.

Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

Наиболее распространённые услуги:

  • Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
  • Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
  • Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
  • Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

Сроки

При согласии собственников дома на продажу доли, сроки включают:

  • Ожидание их ответа – до 30 дней.
  • Сбор документов – от 7 дней и до 3 месяцев, если понадобится устанавливать размер доли.
  • Регистрация сделки (в Росреестре 3-8 дней, в МФЦ – 5-10 дней).

В случае судебных разбирательств, сроки увеличиваются до 4-5 месяцев. При выделении доли в натуре через суд, процесс может затянуться до 7 месяцев.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/48/kak-prodat-dolyu-v-dome-s-zemley/

Купля-продажа дома с земельным участком: инструкция и договор (образец)

Купля продажа части дома и земельного участка

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

  • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

  • Паспорта и копии продавца и покупателя;
  • Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
  • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
  • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Справка об оплате налога на землю;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

  • Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
  • Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

  1. Наименование документа;
  2. Место и дата его заключения;
  3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
  4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
  5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Договор продажи части дома: инструкция по оформлению. Правильно составляем договор на часть дома. Рассмотрим в каких ситуациях и как правильно составляется договор продажи части дома

Купля продажа части дома и земельного участка

Покупки – неотъемлемая часть современной жизни. Ежедневно мы приобретаем ряд вещей или продаем что – то ненужное. Отношения такого рода регулируются нормативно – правовой базой, поскольку имеют юридический характер.

 Огромную часть в области продаж составляет недвижимость. Сегодня такой вид отношений вполне разнообразен, поскольку зависит непосредственно от предмета. Зачастую – это квартиры, дома.

Мы прекрасно знаем, что любой владелец имеет право передать в собственность другому человеку свое имение.

Но, как быть, когда продать нужно не полностью все имущество, а только его часть? Возможно ли это и на каких основаниях? Именно этой теме и посвящена данная статья. Мы рассмотрим пошагово процедуру отчуждения части дома, а в особенности – составление договора для регуляции таких отношений.

Продажа части дома в системе договоров купли — продажи

Сегодня существует целая категория нормативно – правовых актов, которые регулируют вопросы данного характера. Все они предназначены для того, чтобы собственники имели возможность беспроблемно продать свою часть жилища. Поэтому, рассмотрим все более детально.

Прежде всего, есть две правовые категории, которые следует отличать между собой. Это – продажа доли и продажа части дома. Казалось бы, это одно и то же, но на практике и в теории действия будут иметь различный характер.

Продажа доли характеризуется, прежде всего, передачей права на определенное имущество. Если говорить о недвижимости, то тут рассматривают, как правило, собственность, которая в ходе определенных событий имеет нескольких владельцев. Например, это дом или квартира, которые после смерти гражданина остались в наследство нескольким людям.

Также, мы все прекрасно знаем, что имущество, которое появляется у супружеской пары находится в их общем владении.

В таком случае, как быть тогда, когда люди разводятся или наследники не планируют проживать совместно? Ведь проблематичность состоит в том, что их часть не выделена в натуре, а имеет просто определенное процентное соотношение к общему объему.

В данной ситуации собственники имеют возможность продать свою долю в недвижимости. Тут стоит помнить несколько основных правил. Прежде всего, это право на покупку таковой части. В первую очередь, владелец обязан сообщить о своих намерениях другим собственникам.

Они имеют прерогативу перед третьими лицами. Она проявляется в том, что только после отказа всех совладельцев приобрести долю имущества тот, кто хочет ее продать имеет право обращаться уже и к другим гражданам.

Если же хотя бы один из общества собственников все же желает купить часть – отказать ему в этом нельзя.

Продажа части жилого дома немного отличается от выше упомянутой категории. Прежде всего, дело идет о предмете передачи. Если, в первом случае, речь шла о праве, то в данной ситуации – непосредственно о части недвижимости, физически отделенной и пригодной для жизни.

Основное отличие – отсутствие необходимости получить согласие других совладельцев. То есть, если при продаже доли имущества, в первую очередь, мы учитывали интересы других собственников, то при отчуждении части дома никакого разрешения от них не требуется. Мы не уведомляем их и не спрашиваем о наличии желания купить часть дома.

Поэтому, перед тем, как оформлять сделки с недвижимость, которая принадлежит более чем одному лицу – определитесь, что именно вы продаете: право на свою долю или отделенную часть дома. В зависимости от этого и будет формироваться процедура дальнейших действий.

Показатели, которым должна соответствовать часть дома

Для того, чтобы продать имущество, о котором мы говорим, что принадлежит лицу на праве собственности нужно знать порядок продажи части дома. Первым этапом в данном случае станет наличие условий, которые характеризуют возможность отчуждения.

Сегодня нормативно – правовыми актами установлено ряд специальных требований. Они в обязательном порядке должны выполняться в том случае, когда речь идет о продаже части дома. Отчуждения доли в собственности они не касаются. И так, в их число законодатель относит:

  • помещение, которое планируют передать в собственность другого человека должно быть отделено. Речь идет о физических характеристиках. То есть, это может быть отдельная комната или их совокупность. О половине неразделенного помещения речь идти не может;
  • часть дома, которая реализуется должна соответствовать нормам законодательного характера, которые отвечают за санитарное и техническое состояние недвижимости. В данном случае, речь идет о соответствии помещения для нормального проживания в нем. Сегодня нормативно – правовыми актами в области жилищного законодательства предусмотрено ряд правил, которые регулируют показатели пригодности. Купля — продажа части дома может происходить только в том случае, когда помещение соответствует необходимым характеристикам;
  • отделяемое помещение после таковых действий остается недвижимостью. В данном случае, речь идет о том, что передвижение части дома невозможно без нанесения ущерба имуществу;
  • отделение части недвижимости не принесет неудобств и не нарушит права других владельцев самого дома. Как правило, у людей, которые совместно проживают в помещениях такого типа есть определенный порядок. Договор о продаже части дома и его использование не может его нарушать ни в коем случае.

Как видим, требования довольно просты и понятны. Некоторые характерны для продажи недвижимости вообще, а некоторые – исключительно для частей имущества. Если просмотреть практику, то можно сказать, что наиболее распространенный случай – это полное отделение помещения от самого объекта недвижимости.

О чем идет речь? Довольно часто люди, которые совместно проживают для того, чтобы сделать свою жизнь более комфортной делают вход в свою часть дома с другой стороны. Таким образом, передвижение по собственности осуществляется без нарушения порядка быта других собственников.

Такие части соответствуют всем требованиям и спокойно могут быть проданы в рассматриваемом нами варианте.

Договор купли продажи части дома

Следующий шаг – составление специального документа, который регулирует отношения передачи части жилища другому лицу. Он составляется непосредственно с владельцем помещения и покупателем. Последний, как мы уже замечали ранее, может быть любым гражданином, который изъявил желание купить часть дома и не ограничен в дееспособности.

Договор продажи части дома – это специфичный правовый документ. Его составление похоже на стандартное соглашении о передачи права собственности на весь объект недвижимости. Но, при этом, данный договор имеет все же ряд своих особенностей, что отличают его от других документов. Поэтому, рассмотрим его содержание и что в него должно в обязательном порядке входить более детально.

В правовой области есть ряд положений, которые в обязательном порядке должны закрепляться в том или ином договоре. Если говорить о передаче части дома, то это – стороны, объект, сумма.

Прежде всего, по средине листа указывают наименование документа. Следом за этим по всей ширине строки идет изложение всех частей документа. В самом начале идет отсылка на стороны, между которыми составляется договор. Каждый из участников должен написать свое полное имя, адрес проживания, дату рождения и номер документов, который удостоверит их личности.

Следом за этим идет поэтапное установление прав и обязанностей сторон. Сначала нужно обозначить по отношению к какому именно предмету такие отношения возникают. Вписывают адрес дома, часть которого продается. Также, в обязательном порядке нужно указать площадь жилья. При этом, не только ту, которая переходит по договору к покупателю, но и общую.

Также, если осуществляется продажа часть дома с участком – нужно описать его размер. В таком случае, также указывают ту часть, которая находится в собственности продавца и общую, которая принадлежит владельцам дома.

Следует также указать документы, которые подтверждают право передачи части жилища другому человеку. В данном случае, речь идет о свидетельстве о праве собственности. Сегодня выписку данного подтверждения можно взять в местном кадастре права.

В нем уполномоченный орган засвидетельствует собственность гражданина на часть недвижимости. Но, помимо этого обязательно нужно иметь еще и Свидетельство о владении коллективом граждан всем объектом недвижимости. Одного только из этих документов будет недостаточно.

В обязательном порядке они должны быть в совокупности.

Купля продажа части дома и земельного участка также помимо выше названных образцов требует наличие документа, который бы подтвердил право собственности на землю. Взять его можно точно там же, где и подтверждения о собственности на часть дома.

Как мы говорили ранее – одним из основных элементов должна быть цена договора. В данном случае, речь идет о стоимости части дома. То есть, это размер денежной суммы, которую покупатель передает продавцу за право собственности на часть дома. Устанавливается цена разными способами.

Она может быть назначена как самим покупателем, так и продавцом. Кроме того, в последнее время довольно часто граждане стали прибегать к услугам специалистов по оценке недвижимости. Данные работники смогут установить рыночную стоимость части дома в зависимости от ее расположения, характеристик.

Но, стоит понимать, что такие услуги требуют дополнительных материальных затрат.

Кроме того, помимо суммы отчужденного помещения в обязательном порядке нужно сослаться на общую стоимость всего объекта недвижимости. В данном случае, такой показатель должен иметь рыночную оценку. То есть, не та сумма, которую все владельцы считают достойной для оценки своего дома, а его реальная цена при современной обстановке в области купли – продажи недвижимости.

Также, необходимо предусмотреть каким именно вариантом будут передаваться деньги за отчуждение части дома другому лицу. Сегодня существует несколько вариантов. Прежде всего, обозначаем временные рамки.

Оплата может производиться до того, как обе стороны подпишут договор или после. Еще один момент – способ передачи. Так, можно перечислить необходимую сумму на банковский счет, а можно отдать наличными при встрече.

Если в первом варианте подтвердительным документом о продаже части дома станет чек из банка, то во втором нужно в обязательном порядке составить специальную расписку. В ней стороны указывают, сколько денег было передано, когда и кому и на каких основаниях – за часть дома.

Такие действия необходимы для того, чтобы перестраховать себя. Обе стороны в случае возникновения недоразумений будут иметь подтверждения оплаты.

Также, в договоре стоит отметить и то, что покупатель не имеет претензий к состоянию имущества, которое он покупает. Помимо этого, при непосредственной передаче объекта недвижимости в собственность желательно составить дополнительный акт приема – передачи. Опять же это станет основой защиты собственных прав каждой стороны в случае возникновения проблем.

Следом идет указание нормативно – правовых актов, которыми стороны руководятся при заключении сделки. Здесь могут быть довольно разнообразные нормы. Все они регламентируют отношения гражданского характера, связанные с жилищной сферой.

Поэтому, искать необходимые статьи нужно в Гражданском или Жилищном кодексах. Кроме того, чтобы значительно упростить данную задачу – можно ознакомиться с нашим образцом. В нем мы не только выбрали все необходимые законодательные основы, но и составили прототип договора.

На его примере можно рассмотреть содержание документа и его внешний вид.

Образец договора продажи части дома

Самыми последними пунктами соглашения станут указание количества экземпляров и дееспособность сторон. Так, в соответствии с нормативно – правовыми актами договора купли – продажи недвижимого имущества не могут составляться менее чем в трех формах.

Две из них предназначаются непосредственно для сторон договора, а одна – для государственного регистратора. Также, никто не запрещает написать больше экземпляров. Но, в обязательном порядке их количество должно быть указано в договоре.

При этом, все они имеют одинаковую юридическую силу.

Если же говорить о дееспособности, то в данной части обе стороны договора подтверждают свое право на подписание документа и совершение сделки. По Закону сегодня осуществлять такие действия имеют право совершеннолетние люди, не ограниченные в дееспособности. Если хотя бы один из данных факторов не соблюдается – действия по подписанию договора проводит законный представитель таких лиц.

Самым последним пунктом станет указание на прилагающийся документ – план участка и части дома, который переходит в собственность покупателю. Нужно написать его название и номер, присвоенный уполномоченным органом.

Завершающим этапом станет подписание договора. Обе стороны должны проставить соответствующие отметки на каждом листе документа. Тут они именуются как продавец и покупатель.

Кроме того, нужно обозначить и число, когда договор был подписан. Как правило, все пункты соглашения вступают в силу именно с данного дня, если такое предусмотрено в самом договоре.

Если же нет – с момента государственной регистрации.

Составление соглашения может проводится как самостоятельно, так и при помощи специалистов в сфере юриспруденции.

Регистрация договора о продаже части дома

Одного лишь подписания соглашения сторонами будет недостаточно. Поскольку в данном договоре речь идет о переходе собственности на часть недвижимости, то нужно будет осуществить ряд дополнительных действий.

Прежде всего, данный документ должен быть заверен нотариально. Соответственный работник проверят документ на правильность составления и соответствие законодательной базе. Если никаких замечаний нет – он ставит свою отметку на всех экземплярах договора. После этого, документ должен быть направлен на государственную регистрацию.

В статье мы уже упоминали о кадастре регистрации прав. Нужно найти территориальное отделение по месту нахождения недвижимости. Туда предоставляется договор. Один из его экземпляров там и остается. На его основании в государственные реестры собственности вносятся соответственные изменения и выдается свидетельство о собственности на часть дома.

Источник: http://ipya.ru/dogovor-prodazhi-chasti-doma-instrukciya-po-oformleniyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.