Маленькая доля в квартире что делать

Содержание

Доля в квартире: инструкция по применению

Маленькая доля в квартире что делать

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности.

Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках.

Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов.

Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев.

Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли.

В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом.

Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна  15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв.

м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?     

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах.

Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса.

Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию.

Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад.

Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы.

Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно.

Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность.

При этом существует важный нюанс:  нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены.

В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить! 

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно.

Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства.

Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности.

Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать.

Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек,  стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто.

А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость.

В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolja-v-kvartire-instruktsija-po-primeneniju-218397/

Как признать долю в квартире незначительной?

Маленькая доля в квартире что делать

Нередко квартирой владеют несколько собственников, каждому из которых принадлежат определенные доли. Их размер может быть равным, а может существенно различаться.

В некоторых случаях один из проживающих владеет долей небольшого размера, а владелец большей части хочет выкупить ее, но не получает согласия.

В этом случае можно выкупить ее в принудительном порядке, однако требуется признание доли незначительной путем обращения в судебные органы.

Каким образом признать долю незначительной, и каков порядок обращения в суд, будет подробно рассказано ниже.

Какая доля считается незначительной?

Право судьи на вынесение решения о принудительном выкупе незначительной доли предусмотрено гражданским законодательством (ст. 252 ГК РФ), однако в нем не содержится определения данного термина и не указывается на точные размеры такой доли.

По этой причине судебные органы в каждой конкретной ситуации решают вопросы, связанные с незначительностью долей, с учетом конкретных обстоятельств.

Решение зависит не только от площади доли, но и от совокупности других факторов. В определенных случаях даже доля, меньшая по размеру, чем норма на 1 человека, установленная законодательством, не признается незначительной.

Как признать незначительность доли?

Законодательство предусматривает 2 способа:

  1. По договоренности. Владельцы самостоятельно договариваются о форме договора передачи доли (купля-продажа, обмен, дарение). Такие соглашения в обязательном порядке регистрируются в нотариальной конторе.
  2. В судебном порядке. Если сторонам не удается прийти к соглашению, для признания незначительности доли и ее принудительного выкупа потребуется обращение в органы суда.

Условия признания доли незначительной

Чтобы часть жилья была признана незначительной, требуется совокупность следующих обстоятельств:

  1. Незаинтересованность ее собственника в использовании доли (не оплачивает ЖКХ, живет по другому адресу, имеет другую жилую недвижимость в собственности и др.).
  2. Небольшая площадь относительно остальной части жилплощади (к примеру, 1 от однокомнатного жилья).
  3. Невозможность выделения доли в натуре.
  4. Проблемы с использованием жилплощади.

Если хотя бы один из факторов отсутствует, требования о признании незначительности доли удовлетворены быть не могут.

Права владельца незначительной доли

Вне зависимости от размера принадлежащей ему части, гражданин наделен правом на:

  1. Продажу (в первую очередь, предложив покупку остальным владельцам).
  2. Дарение.
  3. Завещание.
  4. Обмен.

Ограничено только право на сдачу в аренду, при которой требуется согласие совладельцев.

Процедура признания незначительности доли

Для признания доли незначительной потребуется совершить следующие действия:

Попытаться прийти к мирному соглашению. Потребуется направить владельцу доли письменное предложение продать ее, которое в дальнейшем может быть использовано в судебном разбирательстве как доказательство.

1. Собрать документальные подтверждения своих доводов (квитанции об оплате ЖКХ только заявителем, выписки из ЕГРН, подтверждающей наличие у ответчика другой квартиры и т.п.).

2. Составить исковое заявление (самостоятельно или с помощью специалиста).

3. Принять участие в судебном разбирательстве.

4. Дождаться принятия судебного акта и в случае несогласия, обжаловать его в вышестоящую инстанцию.

5. Обратиться в органы Росреестра для получения выписки о переходе права собственности.

Составление заявления

Документ составляется в письменной форме по правилам ст.ст.131-132 ГПК РФ. Он должен содержать сведения о:

  • заявителе и ответчике (ФИО, адресах);
  • наименовании суда;
  • цене иска;
  • обстоятельствах дела;
  • причинах обращения в судебные органы;
  • попытке мирного урегулирования спора;
  • требованиях заявителя;
  • законодательных нормах, на которых основаны требования;
  • дате составления, подписи заявителя.

Необходимые документы

Вместе с заявлением необходимо представление следующей документации:

  1. Копий заявления по числу участников дела.
  2. Копии паспорта заявителя.
  3. Квитанции об уплате госпошлины.
  4. Правоустанавливающей документации на жилье.
  5. Технического паспорта.
  6. Отчета об оценке жилья.
  7. Письменных доказательств попытки досудебного урегулирования.
  8. Иных документов, подтверждающих правомерность требований.
  9. Доверенности (при использовании услуг представителя).

На заявителя возлагается обязанность по внесению на депозитный счет суда суммы, равной стоимости незначительной части жилья. Для этого требуется проведение оценочной экспертизы в независимой организации, которая должна отвечать следующим требованиям:

  1. Обладать лицензией на такой вид деятельности.
  2. Быть членом СРО.
  3. Представить отчет в письменном виде.

Данный отчет служит также для расчета госпошлины.

Вся документация прилагается в копиях, оригиналы представляются в судебное заседание для ознакомления.

Расходы

Помимо расходов на выкуп доли потребуется также оплата госпошлины за подачу заявления, которая будет зависеть от цены на спорную долю (минимальная сумма – 400 рублей, максимальная – 60 тыс.руб.).

При перерегистрации права собственности в органы Росреестра оплачивается пошлина 2000 рублей.

Кроме того, потребуется оплатить стоимость оценки жилплощади, услуги юриста и представителя (в случае привлечения их к делу). Такие расходы рассматриваются в качестве судебных издержек и в случае, если решение будет принято в пользу заявителя, он сможет взыскать их с ответчика.

Сроки

Судья обязан рассмотреть дело не позднее, чем через 2 месяца после приема документов, но в реальности этот срок может быть увеличен.

Это связано с проведением экспертных исследований, неявки сторон, обжалования решения и т.п.

Регистрация прав в органах Росреестра происходит в течение 2 недель.

Заключение

Наилучшим вариантом при решении вопроса с признанием части квартиры незначительной и ее выкупе является мирная договоренность между жильцами. При невозможности достижения компромисса следует обращаться в судебные органы.

Однако следует учесть, что судья принимает решение, исходя из всех обстоятельств дела, а не только из размера доли, поэтому вопрос не обязательно будет решен в пользу заявителя. Такие дела являются сложными, поэтому специалисты рекомендуют прибегать к услугам опытных юристов.

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/kak-priznat-dolyu-v-kvartire-neznachitelnoj.html

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Маленькая доля в квартире что делать

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Маленькая доля и большие проблемы

Маленькая доля в квартире что делать

Последнее обновление: 19.11.2019

Говорят, кукушка подбрасывает своих птенцов в гнезда других птиц. И крупный птенец кукушки постепенно выдавливает и выбрасывает из гнезда одного за другим всех его обитателей. Похожая схема захвата квартир существует и на рынке недвижимости. Как это бывает? Вот вам пример из реальной жизни.

Отношения в семье Синицыных нельзя было назвать идеальными. До открытой вражды хоть и не доходило, но взаимная неприязнь сквозила везде и во всем.

Синицын старший после развода с женой вынужден был жить с семьей своей взрослой дочери в двухкомнатной квартире. Атмосфера коммуналки давила на чувствительную натуру Синицына день ото дня все сильнее. Ему надоело делить бытовые удобства со своим зятем, оболтусом-внуком и собственной дочерью, и после долгих раздумий у него созрел план.

Квартира была приватизирована, и оформлена на всех четверых в равных долях. Выделить ¼ часть в натуре (т.е. в виде отдельного помещения) в двушке невозможно, поэтому дед с внуком кое-как уживались в одной комнате, а дочь со своим мужем занимали другую.

О разъезде никто из молодых и слышать не хотел. Договориться разным поколениям не получалось даже по поводу продуктов в холодильнике, не говоря уже о каких-то серьезных вещах.

В общем, оставалось одно – продать свою долю в квартире, а самому уехать жить в деревню.

Позвонив по объявлению о выкупе квартир, Синицын вкратце описал свое тайное желание. На том конце провода среагировали мгновенно. Его тут же пригласили в офис, усадили в мягкое кресло, поднесли чашечку кофе, и обстоятельно выяснили все параметры его недвижимости и права владельцев на нее. Хотите продать свою долю? Не вопрос! О сумме договоримся.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Приветливые ребята, назвавшиеся риэлторами, работали быстро и по отлаженной схеме. Взяли с Синицына доверенность на сбор документов для сделки, одновременно закинули его родственникам уведомление с предложением о выкупе доли в квартире (как того требует закон), и не обращая внимания на вялые протесты дочери и ее мужа, подмахнули с ее папой договор купли-продажи.

В итоге ¼ доля двухкомнатной квартиры перешла в собственность одного из риэлторов.

Дальше события развивались в духе славных 90-х. К молодой семье с ребенком неожиданно явился крупногабаритный дядя и не церемонясь сообщил, что теперь он будет здесь жить. На каком основании? Вот договор, вот Выписка из ЕГРН, а я – владелец доли в этой квартире. Прошу любить и жаловать! Ребята, заноси мои вещи! Поставьте мешки в угол, а ящики с пивом – около окна.

Возмущение молодых жильцов было бесполезным. На крики и ругань – в ответ получали трехэтажный мат в фирменной аранжировке. Попытка вытолкать силой нового соседа грозила серьезными телесными повреждениями для самих толкачей. А рефлекторный вызов полиции поставил жирную точку в спокойной и размеренной жизни благополучной семьи.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Прибывшие полицейские, как и положено, начали с проверки документов. Новоявленный пришелец охотно протянул им паспорт и документы на долевую собственность в этой квартире. Полицейские, видя всю абсурдность ситуации, развели руками – мол, все по закону, мы ничего сделать не можем. А вы давайте, не шумите тут!

Муж, жена и сын-подросток остались сидеть на кухне в полной растерянности. Нервное состояние переросло в тихий ужас, а затем и в настоящую панику. Как можно жить в одной квартире с посторонними людьми, да еще и терпеть их криминальные выходки?!!

А тем временем к соседу начали подтягиваться «родственники», друзья и подруги. Он занял целую комнату и стал устраивать там шумные вечеринки. Квартира стала похожа на цыганский табор.

Входная дверь уже не закрывалась, замок был выломан, в ванной и туалете постоянно кто-то зависал, обливая весь пол продуктами жизнедеятельности. Кухня была завалена пустыми бутылками и превратилась в проходной двор.

Громогласные крики, музыка и дикий хохот заполнили все пространство.

Жизнь семьи превратилась в настоящий ад. Забившись втроем в оставшейся комнате, они уже боялись выходить в коридор, чтобы не столкнуться с болтающимися тут и там друзьями соседа. Попытки вызова полиции приводили только к устным замечаниям «не шуметь». Консультации с юристами показали, что закон полностью на стороне нового соседа, и выжить его цивилизованными методами не получится.

Как самостоятельно оценить свою квартиру для продажи – смотри здесь.

Спустя пару месяцев «адской жизни», к доведенной до нужной кондиции семье, обратился один из друзей нового соседа с предложением выкупить у них оставшуюся долю квартиры. Предложение выглядело единственным разумным решением. Но когда речь зашла о цене, то хозяев снова ошарашили.

Выкупить их долю в 3/4 квартиры предлагали за мизерную сумму, раза в три ниже рыночной стоимости. Услужливый риэлтор им доходчиво объяснил, что в таком состоянии их долю на рынке все равно никто не купит.

Поэтому у них есть выбор – либо продолжать жить в «адской квартире», либо продать долю ему, пока он еще добрый и еще больше не понизил цену.

Доведенной до отчаяния семье ничего не оставалось, как согласиться на драконовские условия. Тот же риэлтор помог собрать нужные документы, состряпал договор купли-продажи, торжественно вручил хозяевам маленькую пачку денег, и вежливо попросил их очистить помещение.

Не путай налог на владение квартирой и налог с ее продажи! Какой налог платят владельцы недвижимости – смотри по ссылке.

Такие методы у «черных риэлторов» называются «прессованием» или «выдавливанием». Как бы дико это ни звучало, но этот метод вполне законный и практически безотказный.

Стоит всего лишь выкупить в любой квартире самую малую долю собственности (даже 1/50), и мошенники становятся полноправными владельцами дорогой недвижимости.

А на случай возможных судебных споров, купленную долю могут раздробить еще на несколько мелких, чтобы затянуть судебный процесс.

Дело остается за малым – выдавить из квартиры оставшихся собственников.

Тут уже в ход идут разные методы – от прямых угроз, до «безобидного» приглашения всех районных бомжей на бесплатные фуршеты в квартире. Фантазии мошенников здесь безграничны. Суть одна – всеми средствами сделать жизнь оставшихся жильцов в квартире невыносимой. И когда они уже готовы будут обреченно согласиться на любые условия, у них выкупается их доля по смешной цене.

Реальный пример из жизни как раз о таком случае сняли журналисты ТВ Центр (см. ниже).

 ВИДЕО: Жестокая доля. Квартирные рейдеры

 – Как черные риэлторы захватывают целые квартиры через выкуп маленьких долей в них. Реальная история с жестоким финалом.

Что тут можно посоветовать собственникам квартиры?

Защита здесь одна – это приоритетный выкуп доли у выезжающего соседа по праву преимущественной покупки (подробнее об этом – см. по ссылке в Глоссарии). Нельзя с самого начала допускать продажи доли в квартире посторонним людям.

Если денег для такого выкупа нет, стоит напрячься, занять у друзей, продать машину и другое имущество, влезть в ипотечный кредит и т.п. Это будет все-таки лучше, чем пустить к себе домой мошенников, пережить кошмар «прессования», и в результате остаться вообще без квартиры.

Если же доля была продана «налево» без своевременного уведомления остальных жильцов (соседей), то такую сделку можно оспорить и признать недействительной в судебном порядке.

Но и здесь есть опасность! Подкованные в этих делах «черные риэлторы» могут оформить в собственность долю квартиры по безвозмездной сделке (например, по Договору дарения – мол, вот тебе деньги, подпиши тут, а дальше не твое дело). А при безвозмездном отчуждении доли квартиры, права преимущественной покупки у соседей НЕ возникает.

Здесь уже ситуация тяжелая, и жильцам придется доказывать в суде факт притворной сделки и злой умысел таких «покупателей».

Чтобы “не влипнуть в историю”, всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/mahinacii-s-zhilem/malenkaya-dolya-i-bolshie-problemy/

Признание доли в квартире незначительной 2020, какая доля считается незначительной в квартире

Маленькая доля в квартире что делать

/ Жилищные споры / Как признать долю в квартире незначительной

Просмотров 540

Если вы хотите заключить сделку с жильем, вам может помешать собственник мизерной доли в квартире.

Представьте, что он даже не появляется по месту жительства, не имеет интереса к своей доле и вообще не хочет вам ее продавать. Или заламывает слишком высокую цену.

Что делать в такой ситуации? Нужно признать его долю в квартире незначительной – в таком случае ее можно выкупить даже без согласия собственника.

Как определить, что доля незначительная, нужно ли обращаться в суд и во сколько обойдется выкуп такой части? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей инструкции.

Что такое незначительная доля?

Точного определения понятия «незначительная доля» в законодательстве не указано. Попробуем расшифровать термин с точки зрения логики.

Незначительная доля – это мизерная часть в праве собственности на квартиру (например, 1/25 или 1/44). Особенность в том, что такую долю нельзя представить в виде изолированного помещения (комнаты).

Обладатель малой дроби может не иметь существенного интереса в ее использовании. Речь идет прежде всего о проживании в квартире вместе с другими собственниками.

Незначительная доля – это противоположность большой, значительной доле. Скажем, если ¼ часть 1-комнатной квартиры будет иметь значение, то 1/5 часть признается мизерной. Однако для полного разбора может понадобиться экспертиза жилплощади.

Что дает статус «незначительности»? Прежде всего разрешение на выкуп такой части другим совладельцам. Даже если хозяин малой доли не согласен с общим решением, выкуп происходит впринудительном порядке – через суд (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Вот почему так важно установить, какую долю можно считать малозначимой, а какую нельзя?

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Универсального ответа не существует, однако есть общие рекомендации Верховного суда Российской Федерации.

Когда жилищная доля признается незначительной:

  • если ее нельзя выделить в натуральном размере – фактическое отделение от остальной части квартиры (создание отдельного входа, кухни, коммуникаций, раздел лицевых счетов);
  • если возникнут сложности с порядком пользования квартирой – яркий пример, когда 1-комнатную квартиру занимают чужие люди разного пола: мужчина и женщина;
  • если собственник малой доли не проживает в квартире и не имеет существенного интереса к своей части жилья;
  • если за хозяином числится долг по коммунальным услугам;
  • если имеется альтернативное жилье.

Совокупность факторов позволяет считать долю незначительной. Если человек заинтересован в мизерном соотношении, живет в квартире, имеет несовершеннолетних детей, оплачивает услуги и у него нет другого жилья – собственники больших долей не смогут отнять у него квадратные метры даже через суд!

Какова же минимальная площадь мизерной части в квартире? Установить значение можно только в судебном порядке – индивидуально и на основе экспертизы. Скажем, если ⅓ часть «однушки» может быть незначительной, то аналогичная доля в 2-комнатной квартире таковой уже не будет.

Пример:

Однокомнатная квартира в г. Казани поделена на 4 доли между двумя собственниками – Сергеем и Алисой. Одна часть жилья ¾ принадлежит Сергею, а другая ¼ – Алисе. Классическая площадь «однушки» – 32 м².

Обладательница ¼ доли может рассчитывать на 8 м², что явно меньше допустимой жилищной нормы на человека. Другими словами, Алиса не может выделить долю в виде отдельного помещения – тем более в 1-комнатной квартире.

Если Алиса не имеет особого интереса, Сергей вправе выкупить ее малую часть в судебном порядке. Таким образом, квартира перейдет в индивидуальное владение одного человека.

Порядок признания незначительной доли в квартире

Считать долю малозначительной на словах, увы, не получится. Установить факт «незначительности» можно только в суде – а уже после этого приступать к выкупу. Ради такой цели и затевается судебная процедура.

Способы

Сейчас можно встретить два способа признания незначительной доли в квартире:

  • Заключить соглашение – вместе с признанием мизерной доли совладельцы выбирают способ ее передачи: возмездный или безвозмездный (яркий пример – договор купли-продажи).
  • Принудительный выкуп через суд – происходит в случае несогласия продавать ничтожную долю в квартире.

Второй вариант встречается чаще, поскольку разногласия могут быть связаны с выкупной стоимостью. Обычный рыночный подход: покупатель не хочет переплачивать, а продавец – отдавать долю за бесценок.

Алгоритм действий

Признание доли незначительной – актуальный процесс для принудительного выкупа.

Порядок действий состоит из следующих этапов:

Этап №1 – Мирное решение вопроса

Обязательная стадия перед обращением в суд – предложите компенсацию за выкуп малой доли. Если цена адекватная, владелец может согласиться. В таком случае сделка пройдет без участия суда. Ну а если последует отказ, вы будете иметь на руках доказательства мирного способа уладить конфликт.

Совет! Сыграйте на том, что совладелец не сможет продать свою долю за высокую цену. Сообщите, что малозначительные дроби не пользуются спросом на рынке жилья. Стоимость ничтожных «квадратов» составит в 2-3 раза меньше их рыночной цены.

Этап №2 – Подготовка доказательств

Подумайте, как определить незначительную долю в вашей ситуации. Если человек не появляется по месту жительства – приложите выписку из домовой книги.

Если не платит за квартиру, свет, воду и газ – выписку из ЕИРЦ о наличии задолженностей. Если совладелец не следит за состоянием квартиры – квитанции о покупке стройматериалов, договор подряда, чеки, счета от ЖЭК и прочие документы.

Принцип понятен – доказать, что нуждаемости нет и доля не представляет интереса.

Также рекомендуем к прочтению «Как лишить собственника доли в квартире без согласия«.

Этап №3 – Исковое заявление

Составьте иск о признании доли незначительной и о ее выкупе в принудительном порядке. Образец ниже поможет оформить заявление в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ.

Этап №4 – Обращение в суд

Прежде чем идти в отделение суда, приложите все документы, заключения экспертов и квитанции об оплате госпошлин. Обязательно приложить квитанцию о зачислении выкупных средств на счёт судебного органа (альтернатива – депозит нотариуса).

Затем нужно обратиться в городской суд по месту:

  • нахождения спорной жилплощади;
  • жительства ответчика – если он прописан по другому адресу.

Этап №5 – Судебное участие

Обоснуйте позицию в суде, пригласите свидетелей, других совладельцев. Если есть необходимость – запросите суд о проведении техническо-строительной экспертизы. Апеллируйте на то, что ответчик не имеет притязаний на долю, но и не хочет ее продавать. Укажите на фактор альтернативного места жительства, долгов перед ЖКХ и др.

Этап №6 – Вынесение решения

После того, как суд определит фактические обстоятельства, он выносит свой вердикт: назначит выкупную цену и условия отчуждения малой доли в квартире. Сторонам дается 30 дней на подачу апелляций. Если они не последуют, решение суда вступит в законную силу.

Этап №7 – Выкуп и оформление права собственности

Вместе с судебным решением нужно посетить ближайшее отделение МФЦ или Росреестр. Заранее возьмите талон в очередь и ожидайте вызова к свободному окошку. Заполните заявление, передайте документы и возьмите расписку с датой следующего приёма. Далее, вам останется лишь забрать выписку из ЕГРН – бумажный или электронный образец.

Исковое заявление (образец)

Требования истца вносятся в исковое заявление – официальный документ при обращении в суд.

Форма иска – простая письменная с указанием основных моментов спора. Желательно набирать заявление на компьютере по образцу. Число экземпляров иска соответствует количеству участников. Минимальное число копий – 3 штуки: истцу, ответчику и городскому суду.

Ниже вы можете просмотреть, из каких пунктов состоит иск и что в него включить:

Документы

Особого внимания заслуживают документальные доказательства истца. Каждое требование подкрепляется фактами.

Какие нужны документы:

  • исковое заявление – от 3 экземпляров по числу участников спора;
  • копия паспорта истца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • квитанция о внесении суммы за выкуп – выписка из банка;
  • правоустанавливающие и регистрационные документы на долю в квартире – правом подачи иска обладают только текущие собственники или их представители;
  • копия доверенности + паспорт представителя (по ситуации);
  • сведения о досудебных переговорах – например, уведомление в адрес ответчика, показания свидетелей;
  • техпаспорт на квартиру;
  • выписка из домовой книги – если ответчик не проживает по месту регистрации;
  • заключение эксперта – о невозможности выдела доли в натуре;
  • справки и прочие документы.

Согласно правилам, истец предъявляет копии документов (исключение – квитанции об оплате). Оригиналы могут понадобиться на слушаниях по делу.

Сроки и стоимость

Рассчитывать на быстрый результат в суде не стоит. Особенно, если ответчик намерен отстоять свои права и готовится к подаче встречных требований.

Общее время судебных разбирательств – 2-4 месяца. Сюда не входит срок на апелляцию – он составляет 30 дней, а в случае с мировыми судами – 10 дней после получения мотивационного решения.

Признание доли незначительной не обходится и без денежных затрат. Вместе с выкупной стоимостью истец несет следующие виды расходов:

  • госпошлина – в среднем от 400 до 60 000 рублей (ст. 333.19 НК РФ);
  • заказ экспертизы объекта – от 5 000 до 20 000 рублей;
  • судебные издержки – в среднем от 5 000 рублей;
  • госпошлина за переоформление бумаг в Росреестре – 2 000 рублей.

Истцам выгодно, чтобы решение было в их пользу – есть шанс взыскать издержки со стороны ответчика. Суммы могут доходить до 20-40 тысяч рублей.

Судебная практика

Закон не дает четкого определения понятию «незначительная доля». Отсюда и сложности с трактовкой условий к признанию малых частей в квартире. Отчасти ясность внесли рекомендации Верховного суда РФ. И если раньше суды не учитывали данные экспертизы, то сейчас этот пункт является обязательным.

Прежде чем вынести решение, суд изучает:

  • жилищные условия – есть ли потребность в комнате;
  • отношения между собственниками;
  • минимальные нормы по региону;
  • схожие дела в судебной практике.

Рассмотрим один из споров между совладельцами.

Пример:

Михайлова имела в собственности 9/10 однокомнатной квартиры. Позднее она узнала о том, что 1/10 часть принадлежит наследнику родственника – Юрьеву. Однако мужчина не появлялся в квартире, счета не оплачивал и вообще жил в другом городе. Михайлова знала, что рано или поздно Юрьев заявит о своих правах.

Женщина направила письмо с предложением о выкупе 1/10 доли за 100 000 рублей, на что Юрьев ответил отказом. Он хотел выручить 250 000 рублей. Михайлова обратилась в суд с требованием о принудительном выкупе незначительной доли в квартире. Вместе с иском она предъявила данные технической экспертизы, чеки, квитанции, договора и прочие бумаги.

Ответчик получил извещение суда, но не явился на заседание без уважительных причин. Рассмотрение дела происходило без его участия. Суд изучил требования истца и сравнил их с данными экспертизы. Потребовалась объективная оценка стоимости малой доли – итоговая сумма составила не 100 000, а 75 000 рублей.

Отказ Юрьева сыграл с ним злую шутку – он потерял 25 000 рублей + понёс 50% судебных издержек. Истец присоединила к своей доле 1/10 часть ответчика. Таким образом, Михайлова стала единоличной владелицей 1-комнатной квартиры.

Что можно делать с маленькой долей в квартире?

Хозяин малозначимой доли не отличается от других совладельцев. За ним остается право продажи, дарения, завещания и даже залога под ипотечный займ (при условии, что банк одобрит сделку).

Ограничения связаны с арендой – поскольку долю нельзя представить в виде отдельной комнаты, заселить жильцов будет проблематично. Придется заключать соглашение с остальными дольщиками.

Одно из преимуществ владения даже маленькой долей в квартире – возможность регистрации (прописки) третьих лиц. Опять же, если это не ребенок собственника, требуется согласие других совладельцев.

Кроме того, обладатель незначительной дроби имеет приоритет в выкупе долей остальных собственников (ст. 250 ГК РФ). За счет присоединения новых дробей он может увеличить свой процент в общем праве.

Если размер превысит 12 м², есть шанс на выделение изолированного помещения (например, в 3-комнатной квартире). Вместе с увеличением доли повысятся и расходы на ее содержание.

Обязанность платить за ЖКУ и капремонт целиком лежит на собственнике.

Таким образом, незначительная доля – это часть жилья, которую нельзя выделить в натуре. Если доля не представляет интереса для совладельца, он имеет другое жилье и не появляется по месту регистрации – остальные содольщики могут подать иск о ее принудительном выкупе. Денежную компенсацию определяет суд. Обычно в расчет идет кадастровая цена или средняя стоимость жилья по региону.

Доказать факт ничтожности долей бывает сложно. Далеко не всякий процент в общем праве считается незначительным. Расчет может быть связан с метражом, планировкой, износом дома, правом собственности. Вот почему так важно собрать сильные аргументы и знать судебные тонкости.

Если вы намерены признать и выкупить незначительную дробь, но не знаете, с чего начать – обратитесь к юристам нашего портала. Эксперты расскажут, можно ли считать долю малозначительной или нет? Это поможет оценить перспективы дела и не получить отказ суда в самом начале.

Смотрите видео о выкупе незначительной части квартиры у собственника:

Источник: http://law-divorce.ru/kak-priznat-dolyu-v-kvartire-neznachitelnoj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.