Мена долей в квартире с несовершеннолетним

Содержание

Обмен квартиры с несовершеннолетними

Мена долей в квартире с несовершеннолетним

Бывают ситуации, когда необходимо обменять квартиру. Например, нужно обеспечить жильем молодую семью, либо вместе не могут ужиться несколько поколений.

Размен жилья поможет решить сложившуюся ситуацию. Нередко в такой ситуации возникает надобность в совершении операций с недвижимостью, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет.

Нужно учитывать, что процедура обмена квартиры с ребенком имеет свои особенности.

Детские права

Трудности размена жилплощади с детьми связаны с программой государственной защиты. Малолетние несамостоятельны и зависят от взрослых. По закону, дети имеют такие же имущественные и жилищные права, как и взрослые. Они могут:

  • унаследовать квартиру;
  • принимать участие в приватизации;
  • получать недвижимость в дар.

Нужно отметить, что несовершеннолетний может владеть жильем независимо от возраста. Оформление недвижимости предоставляет гарантию, что к 18 годам у гражданина будет своя жилплощадь.

Важно! Родители или представители не могут распоряжаться имуществом детей без получения предварительного согласия, предоставленного соответствующими органами.

Соответственно, чтобы продать квартиру или обменять недвижимость, долей в которой владеет несовершеннолетний, опекун или родитель должен получить разрешение органов опеки.

Когда ребенок зарегистрирован

Владелец вправе распоряжаться имуществом на личное усмотрение, в соответствии с действующими законами. Процедура размена не представляет сложности, независимо от того, кто проживает на жилплощади. Если несовершеннолетний не является владельцем, родители могут самостоятельно, либо с помощью риэлтора найти хороший вариант и осуществить операцию.

Важно! Если обмен совершается с жильём, в котором просто прописан малолетний, разрешение от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Идеальные варианты для размена: жилплощадь с единым владельцем, супружеское имущество, где дети и пожилые люди только прописаны. Трудности при подписании сделки заключаются сугубо в правильности оформления договора.

Неудобства возникают, если дети являются собственниками или владельцами квартиры. Совладельцем малолетний может стать при оформлении приватизации. Так происходит, когда доли при покупке жилплощади разделяют на всех членов семьи, чтобы сохранить собственность.

Малолетние владельцы части квартиры не полностью дееспособны. По закону, их представители – родители. Решать вопрос размена квартиры с несовершеннолетними будут дееспособные лица. Детские права защищены государством, условия обмена должны быть равными прошлому имущественному положению.

Размен квартиры с несовершеннолетним собственником

Если имуществом владеет малолетний, для обмена приватизированного жилья нужно подать запрос ближайшему отделу органов опеки и попечительства, сотрудники которого обязаны проследить, чтобы условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились:

  • в новом жилье квадратура должна быть не меньше, чем в предыдущем;
  • переезд из комфортабельного жилья в дом без удобств невозможен;
  • учитывается местонахождение новой жилплощади, согласия на обмен из города в пригород не дадут;
  • стоимость квартир должна быть приблизительно одинаковой.

Дети не могут сами распоряжаться имуществом до наступления совершеннолетия. Лица, не достигшие 14 лет, не принимают участия в сделках. От их имени выступают официальные представители. Граждане в возрасте 14-18 лет вправе совершать операции с недвижимостью, но должны предоставить письменное родительское разрешение.

Процедуры с жилплощадью, оформленной на лицо, не достигшее совершеннолетия, могут осуществляться только с разрешения органов опеки и попечительства.

Если суд признает дееспособность 16-летнего лица, он получает право распоряжаться жильем самостоятельно.

Получить постановление можно, если человек до наступления совершеннолетия начал работать, создал семью, живёт отдельно, не зависит от родителей.

Правила обмена квартиры с несовершеннолетним собственником касаются не только недвижимости, где малолетний является владельцем, но и жилплощади, на которой он прописан.

Если дети не владеют жильем или долей в нем, а только имеют прописку, согласовывать операцию ни с какими органами не нужно. Необходимо заранее снять их с учета в Управлении Федеральной Миграционной службы и по договоренности прописать у родных.

Важно! Вместе с несовершеннолетним нужно пройти процедуру регистрации одному из родителей, так как ребенок не может проживать отдельно.

Особенности процедуры

Официального списка причин, по которым сотрудники опеки могут не разрешить размен квартиры с несовершеннолетними детьми, нет. Люди имеют право подавать заявления с жалобой в суд, если их не устраивает решение попечительского совета.

Власть будет на стороне малолетнего, не разрешая размен в ущерб ему. Положение детей не должно ухудшаться – это главное правило операции по обмену. Имущества не может становиться меньше: нельзя продать большую квартиру и купить жилье поменьше, потратив лишние деньги на личные потребности. Такую процедуру органы опеки позволить не могут.

Обращают также внимание на стоимость – если цена на имущество, которое хотят обменять, выше, размен возможен. Но в этом случае родители обязаны перечислить разницу на личный счёт несовершеннолетнего в банке. Доступ к деньгам он получит по достижении 18 лет.

Официальные представители и прочие родственники не могут выкупать недвижимость у лица до наступления его совершеннолетия. Если суд решил, что при обмене нарушены детские права, владельца или зарегистрированного лица, операцию могут признать недействительной. Подобное случается, когда малолетний получил жилище:

  • меньше площадью;
  • несоответствующее санитарным показателям;
  • без необходимых условий для проживания.

Письменное разрешение, предварительно взятое в органах опеки по месту проживания, на выписку лиц младше 18 и обмен квартиры, поможет избежать неприятностей с разменом.

Эти моменты должны решить родители перед заключением сделки, т. к. потом ее могут признать недействительной. При обмене недвижимости следует уточнить, кто является собственником каждой доли жилья.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/obmen-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Договор мены долей квартиры с участием несовершеннолетнего

Мена долей в квартире с несовершеннолетним

Договор мены квартир с участием несовершеннолетнего. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Договор мены с несовершеннолетним собственником

Сделки, предметами которых является движимое и недвижимое имущество, считаются наиболее распространенными. Это обусловлено тем, вопрос улучшения условий проживания или получения денежных средств за реализацию имеющейся собственности является актуальным во все времена.

Наиболее востребованными являются сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости или ее обменом. Отдельно стоит выделить соглашения, в соответствии с которыми происходит продажа или обмен доли в квартире.

Прежде, чем приступить к заключению договора мены доли в квартире, рекомендуется обратить внимание на законодательные основы, регулирующие данный процесс и рассмотреть характерные особенности соглашения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Обмен долями в квартирах между родственниками
  • Мена с несовершеннолетним между родственниками
  • Договор мены жилых помещений
  • Ребенок-собственник: если опека не разрешает…
  • Как оформить договор мены долей квартиры?
  • Понятие договора мены долей квартиры: образцы между близкими родственниками и с несовершеннолетним

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Несовершеннолетний собственник квартиры: как купить или продать

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Обмен, в отличие от купли-продажи, не считается столь популярной сделкой с долями в квартире.

Однако если родственники прибегают к такому способу, им интересно — можно ли вообще обменять одну долю на другую? Особенно если части отличаются в цене, разного размера, находятся в неприватизированном жилье.

Разумеется, придется учесть интересы других собственников, включая детей. Одним словом, вопросов хватает, а ответы могут удивить участников сделки.

Можно ли произвести обмен долями с близким родственником? Предлагаем разобраться во всех тонкостях на примере нашей статьи. Начнем с того, что в законодательстве нет различия между обменом с родственником и чужим человеком.

Отличия будут лишь в налогообложении, но его мы затронем позднее. Члены семьи предпочитают не меняться, а дарить доли — этот вариант гораздо удобнее. Однако бывают случаи, когда без обмена не обойтись.

Например, недоверие друг к другу или риск оспаривания дарственной со стороны других дольщиков. Важно помнить о преимущественном праве выкупа доли — по аналогии с куплей-продажей.

Самое главное иметь жилье, пригодное для проживания людей. Братья Оздоевы получили в наследство доли в разных квартирах. Старший брат семьи не имел, но ему срочно нужны были деньги. Братья договорились о мене долей в квартирах.

Торги шли не одну неделю — в итоге братья сошлись на цифре рублей.

Всей суммы у Егора не было, поэтому было решено разбить платеж на части. Срок на погашение долга — 9 месяцев. Стороны подписали два договора: мены обмена и передачи денежной суммы.

Когда нельзя обменивать доли в квартирах? Закон ограничивает обмен долей, если жилье не отвечает техническим стандартам. Если квартира принадлежит муниципальным властям, они могут вынести отказ на основании ст. Основные причины связаны с аварийностью дома, а значит и долей в квартирах. Решение об отказе можно обжаловать в суде, но для этого лучше заручиться поддержкой юриста.

Обычно в Росреестре указывают кадастровую цену, но она ниже рыночной. Если вы собираетесь обменять долю с выгодой — пригласите оценщика. Собственник должен проверить статус обмениваемой доли.

Возможно, она находится под арестом, в залоге у банка или в квартире прописаны люди. Прежде чем совершать мену, нужно снять обременение ст. Отправьте им извещения в письменной форме. Вопрос решается в индивидуальном порядке.

После того, как оба собственника решат вопрос со своими дольщиками, можно приступать к обсуждению условий обмена.

Родственники посещают нотариуса, оформляют проект договора мены и ставят свои подписи. Услуги нотариуса не бесплатные, но об этом далее.

Обычно для таких случаев составляется акт приема-передачи передаточный акт. Стороны обязуются совершить обмен в установленный договором срок.

Участники сделки обращаются в МФЦ или в Росреестр, заполняют заявления, передают документы и ждут окончания процесса.

Получатель дохода составляет декларацию, а затем отправляет ее в Налоговую службу — ИФНС по месту жительства. Обмен приравнивается к купле-продаже, поэтому стороны несут и налоговые обязательства.

Согласие на обмен выражается в письменной форме — договор мены долей квартир. Обе стороны ставят подписи под соглашением, иначе сделка не состоится. Как мы уже сказали, договор заверяется у нотариуса.

Утвердив договор у нотариуса, можно приступать к регистрации в Росреестре.

Не факт, что потребуют все документы из списка. Возможно, некоторые сведения уже есть в базе данных МФЦ, но подготовить бумажные образцы не помешает.

Обращение через МФЦ увеличивает время на пересылку документов — прибавьте к основным срокам еще дня.

Различают нотариальные и государственные расходы при совершении обмена долями. Тарифы стандартные, но зависят от ситуации в регионе:. Одна из обязанностей участников мены — подать налоговую декларацию о получении дохода от сделки.

Неважно, как родственники обменялись долями — с доплатой или без нее. Они обязаны задекларировать доходы и отчитаться в ИФНС не позднее 30 апреля следующего за сделкой года.

Обратите внимание, что Росреестр не примет документы, если налог еще не оплачен. Тянуть до 15 июня следующего года не стоит.

Но есть один существенный нюанс…. Если окажется, что мена не в пользу интересов ребенка, органы опеки не дадут разрешения. Следовательно, и в Росреестре сделку не утвердят. Случился развод супругов: мать оставалась с летним ребенком, а отец съезжал из квартиры.

Встал вопрос о разделе жилья и реализации отцовской доли. Родители решили устроить обмен доли отца на долю несовершеннолетнего сына, без всяких доплат. Учитывая, что интересы ребенка полностью соблюдены, ООП выдал разрешающий акт с печатью.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним образец Особые отличия от стандартного договора мены не предусмотрены. От имени ребенка выступает его представитель опекун — второй родитель. Различие в размере долей не препятствует сделке по обмену.

Желательно составить отдельный договор о передаче денег. Получатель оформит расписку о том, что деньги он принял. Отдавать договор о деньгах на регистрацию не нужно — это соглашение между близкими людьми. Встречаются моменты, когда одна квартира уже приватизирована, а второе жилье принадлежит муниципалитету. При таком раскладе обмен долями провести нельзя!

Что делать нанимателю социального жилья? Прежде всего приватизировать квартиру , то есть подать документы в местную администрацию и заключить договор о передаче объекта в частную собственность ст. Второй способ сложнее.

Здесь имеются объективные риски, так что сделка возможна только между членами семьи. Доверять вопрос дальним родственникам нужно в крайних случаях! Различий не будет, даже если доли находятся в двух разных квартирах. Главное, чтобы они были одного юридического статуса — приватизированные или муниципальные. Родственники должны заручиться согласием дольщиков — каждый в своей квартире.

Договор мены уже давно плотно вошел в нашу жизнь. Мене подлежат все движимые и недвижимые вещи, которые только могут быть в собственности у конкретно взятого лица. При этом в некоторых случаях соглашение не заключается. В основном, причиной этому является факт того, что данная сделка является мелкой. Мы же поговорим о мене крупных недвижимых вещей — долей в квартире.

По закону для подписания договора мены долей квартиры с несовершеннолетним лицом требуется лицо выступает в роли собственника жилья, от его имени вправе выступать.

Палату пока не ходили, пойдем в четверг вот меня интерисует на каком основании они мне могут не разрешить данную сделку???? Попробуйте подать письменное заявление и требуйте письменного ответа. Например, в Питере разрешают сделки с выделением такого же количества метров ребенку в квартире у родственников.

Договор мены квартир с участием несовершеннолетнего

Договор мены квартир

гор. Москва, РФ две тысячи четырнадцатого года

1. Мы, АДЕЛЬ Галина Юрьевна и АДЕЛЬ Татьяна Михайловна, с согласия своего законного представителя – матери, Адель Галины Юрьевны, и с разрешения главы администрации Ленинского района гор. Москва – Распоряжения от 11.11.2002 г. за № 3280 обменяли по принадлежащей нам ОДНОЙ ВТОРОЙ ДОЛЕ каждой, а В ЦЕЛОМ КВАРТИРУ № 74 в доме № 95/3 по ул.

2. КВАРТИРА № 74 в доме № 95/3 по ул. Лукьяненко (бывш. ул. Толбухина) в гор. Москве состоит из двух комнат общей площадью 52,4 кв.м, в том числе жилой площадью 31,9 кв.м, и принадлежит на праве общей долевой собственности гр. гр. Адель Галине Юрьевне и Адель Татьяне Михайловне в одной второй доле каждой на основании Договора купли-продажи квартиры, удостоверенного Русановой Е.Л.

Источник: https://mydigitalart.ru/dogovor-meny-doley-kvartiry-uchastiem-nesovershennoletnego/

Как обменять долю ребенка? | Дом | Квартирный вопрос

Мена долей в квартире с несовершеннолетним

  • Есть квартира, долевой собственность владеет в т.ч. и ребенок. Есть другая квартира, в которой возможно выделить долю этому ребенку. Как осуществить обмен долями?
  • кто владеет другой квартирой?
  • Договор мены долями с разрешения органов опеки.
  • Другой квартирой владеет бабушка.Т.е. возможно сделать такой договор: свою долю в квартире ребенок передает маме,а в замен получает долю в квартире бабушки. (ну соответственно с разрешения опеки).Этот договор подписывается и несется в регпалату. А какую? Если имеющаяся квартира в МО, а та, чья доля будет выделяться в Москве.
  • Нет, невозможно. Сделки между несовершеннолетними и близкими родственниками запрещены.
  • Оль, я тоже раньше думала, что невозможно. Можно сделать через суд с опекой. Если повезёт, то можно даже и без суда. В Москве судебное решение, предписывающее опеке дать разрешение в аналогичной ситуации, было в 2011 году как минимум одно точно совершенно.
  • Можно сделать такую сделку. Только в опеке сначала будут против. Надо договариваться.
  • так решение суда, прямо противоречит ГК, возмездные сделки не просто на усмотрение опеки, а прямо запрещены. И опека не обжаловала?
  • Пытались. Не получилось у них. Да, а сделку разрешили безвозмездную, через дарение, естественно.
  • Была сегодня в своей опеке.Вариант есть только такой. Одновременно с куплей-продажи квартиры (мы собираемся продавать имеющуюся квартиру, где собственниками явл. 2 вз и 1 ребенок, брать ипотеку и покупать новую) заключить договор купли-продажи доли (бабушка продает внуку долю в квартире). Опека на это даст свое согласие. В результате, собственником покупаемой квартиры в ипотеку будут 2 взрослых.Но есть еще несколько тонкостей:- ребенка стоит прописать (соответственно с одним из взрослых) в ту квартиру, доля которой будет приобретаться ребенком).- ну и кучу документов предоставить по всем квартирам в опеку (МО)Это вообще реально?
  • Немудрено. Ведь здесь речь идёт о разделе имущества, а не об улучшении жилищных условий ребёнка. Иски надо правильно составлять, вопросы правильно ставить, в суде себя правильно вести, так, чтобы не давать опеке возможности манипулировать этими статьями ГК. Добавлю, что по одному имеющемуся прецеденту уже даже и не одно положительное решение опеки принято на сегодняшний день.
  • У нас в стране всё реально. Только надо ещё кучу условий соблюсти для этого. Для начала сдледующие: 1. фамилия у бабушки и фамилия внука, его родителей должны быть разные;2. в решении опеки и в других документах вообще не должно быть информации о том, что это бабушка и внук, 3.от сотрудников опеки, и от сотрудников Росреестра, и от всех остальных людей и чиновников, которые могут иметь (получить) информацию о сделке, надо тщательно скрыть любую информацию о родстве между бабушкой и внуком;4. должна быть уверенность, что нет и никогда не будет человека, у которого есть информация о родстве и который может быть так или иначе заинтересован в расторжении ДКП.В противном случае, даже если получите обещанное Вам решение опеки, оно Вам пользы не принесёт точно, только зря пробегаете и нервы потреплете.Автор топа, объясните всё-таки, что конкретно Вы хотите: продать долю ребёнка или просто обменять на другую долю? У Вас во всех постах разная информация на эту тему.
  • 1. Почему разные?2. В опеке сказали, что они будут прописывать подробно про доли. Не думаю, что будет расписано родство.3. Почему скрывать сделку между родственниками? Если мне такой вариант и предложили как раз в опеке?Хотим продать квартиру (в долевой собственности 2 вз и 1 ребенок) и купить с использованием ипотеки другую. Получается, что будет ухудшение условий, т.к. приобретаемая квартира будет в залоге.
  • http://www.gk-rf.ru/statia37 В этой статье ответы на Ваши вопросы. По закону возможна только безвозмездная сделка между ребёнком и родственниками. Да, я однажды своими глазами видела разрешение опеки на куплю-продажу между бабушкой и внучкой, но… такой ДКП между родственниками в Росреестре не имеют право регистрировать, это раз. Если даже зарегистрируют (допустим, не поймут, что родственники, фамилии будут разные в документах), признать такой ДКП недействительным по суду заинтересованное в этом лицо сможет легко и непринуждённо. Сходите в опеку, пслушайте, что они скажут по поводу разрешения дарения бабушкой внуку одновременно с куплей-продажей. Если в опеке согласны – хорошо. Если нет, можно добиться их согласия, есть методы воздействия. Важно только, чтобы ребёнку выделялась бОльшая доля и улучшались жилищные условия. Остальное всё реально.
  • Хорошо. Возможно, но незаконно.
  • Так я как раз сегодня из опеки. И мне сказали, что если выделять долю, то это только плюсуется к имеющейся доле. Я объяснила, что есть квартира у бабушки. Мне и предложили как вариант, что бы бабушка продала долю. На это опека даст согласие.
  • Опека-то даст согласие. Только Росреестр не зарегистрирует. Вам от опеки можно и нужно согласие получить либо на дарение от бабушки, либо на выделение (отчуждение) доли в собственность ребёнка в бабушкиной квартире без указания в решении опеки того, какая конкретно это будет сделка. Это вполне законный и вполне реальный вариант решения стоящей перед Вами задачи.
  • Исполнение решения суда в РФ никак не может быть незаконным.
  • Так я и пришла на консультацию в опеку со словами: хочу эту продать, купить ипотечную. А эту долю ребенка заменить долей, которую выделит бабушка.В опеке сказали, что раньше это можно было делать.Теперь, что ребенку я (или бабушка) можем выделить или подарить долю, но просто так, дополнительно. А если мы продаем его долю, взамен должны КУПИТЬ не меньшую. Меняться с ребенком мы не можем. Давать – любыми способами, сколько угодно, забирая – только покупать.
  • Так и сейчас это можно сделать через дарение. И разрешение можно взять в опеке. Просто Вам не удалось договориться с опекой. А другим людям в аналогичных случаях после первичного отказа опеки удавалось, и не раз. У Вас просто нет опыта правильного общения с опекой.
  • Автор, все можно сделать законно, но не прямо в лоб, как Вы пытаетесь. Неужели сложно догадаться самим или на худой конец погулять по архивам? Писали не один раз.
  • Спасибо. Если можно продать с одновременным дарением, то пойдем еще раз разговаривать. Просто уже будем напирать именно на это.
  • Вам в опеке сказали верно. Дарение – сделка безусловная, дарить можно, не не при условии одновременной купли-продажи.
  • Даже не подумала по архиву поискать. Просто только вчера столкнулась с этим и даже не знала в каком направлении и где искать.Пойду в архив.Но, если не трудно, ткните носом.Спасибо.
  • Вы мне предлагаете поискать в архиве? Спасибо, мне есть, чем заниматься.
  • Юль, а никто и не просит их давать разрешение на дарение. Их дело разрешение на продажу дать. Это продажа доли ребёнка происходит под условием выделения ему другой доли, а не дарение под условием. Вообще то, как выделяется ребёнку другая доля, под условием или нет – это не их дело. Такие вопросы только суд решает. А суд решил уже однажды точно не в пользу опеки. Дело опекунского совета – так или иначе способствовать (ну или хотя бы не препятствовать отказами) улучшению жилищных условий ребёнка, увеличению доли собственности ребёнка. Для этого они создавались, а не для того, чтобы искать якобы “законные” по их мнению способы ничего не делать и вставлять людям палки в колёса при улучшении жилищных условий и увеличении собственности детей.
  • Вот опеки и отслеживают законность продажи. Имхо, но опеки правы.
  • Вы об этом говорили: “Опека имеет право разрешить продажу не указывая причин почему, если это в интересах ребенка. Просто разрешаем продать и все!!!”
  • Никто здесь и не пишет, что опека всегда и во всём неправа. Но когда они не дают родственникам ребёнка улучшить его жилищные условия, дав ребёнку в собственность лучшее жильё, а также улучшить жилищные условия всей семьи в целом, что даст ребёнку возможность расти и развиваться в лучших условиях, они неправы однозначно, они не выполняют возложенную на них государством свою основную функцию защиты прав ребёнка, их действия (бездействие) незаконны, и в этом случае не такая уж большая проблема добиться нужного решения от них.
  • Если Вы спрашиваете меня, то нет, конечно.
  • Да, промахнулась с ответом. Но ничего больше я не нашла.
  • Еще раз повнимательнее перечитала архив. Как вариант покупка равнозначной доли у 3-го лица?
  • Так тоже можно. А можно как я Вам написала. В архиве этого нет, это новый недавний прецедент, решение суда, которое можно использовать как аргумент в опеке, и это работает, проверено.
  • а почему вы все считаете, что действовать в интересах ребенка, это только метры? Совершенно законны решения и просто продать. Нету фразы условия дарения, просто разрешается продать, потому что бабушка подарила и все нормаьно в семье.
  • только вот вырученные деньги должны лечь на счет ребенка, а не быть потраченными на приобретение нежвижимости на другое лицо…
  • Вовсе необязательно, даже на ПМЖ уезжающим разрешают их снять и распорядится, нормальная семья не под конвоем.

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-2916899.htm

Как выделить или продать долю ребенка в квартире

Мена долей в квартире с несовершеннолетним

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества.

Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка.

Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел.

В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества.

Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).

После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.

Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям.

Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город).

Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей ( Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал.

Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях.

Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних.

Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением.

Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f48ef309a794780215f1588

Обмен долями в квартирах между родственниками, договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Мена долей в квартире с несовершеннолетним

» Жилищные споры » Обмен долями в квартирах между родственниками

2 930 просмотров

Обмен (мена) долями в квартирах регулируется ст.567 ГК РФ. Исходя из нее, такая процедура относится к договорам купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Единственное отличие – вместо заключения двух договоров купли-продажи (двух долей) и, соответственно, оплаты каждого из них, заключается один договор мены.

Более того, в большинстве случаев он не предполагает нотариального заверения, что значительно упрощает и удешевляет процедуру.

Сам факт того, что обмен производится между родственниками не играет никакой роли. С тем же успехом в документе могут фигурировать и абсолютно посторонние лица. Льготная система (в плане налогообложения) применяется только в случае дарения близким родственникам той самой доли, но не мены. Таким образом, если требуется избежать оплаты налогов, то проще заключить 2 договора дарения.

Инструкция по обмену долям в квартирах между родственниками

Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки.

И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире.

Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.

Пример: При продаже любой доли в квартире, владелец сначала должен предложить ее купить остальным собственникам и только потом, если последние отказались или не смогли приобрести недвижимости, продавать ее третьему лицу. И не важно, родственником будет это лицо или нет. Договор мены тут не исключение и для того, чтобы реализовать возможность поменяться долями, нужно убедиться, что все стороны (включая совладельцев) согласны именно на такой вариант и не будут претендовать на эту же долю исходя из преимущественного права.

В случае с договором дарения, о котором говорилось выше, преимущественное право не используется и потому долю можно свободно передать безвозмездно другому лицу (в том числе и родственнику).

Однако в нашем случае получается, что заключаться будет сразу 2 договора дарения, что может быть расценено остальными собственниками жилья как фиктивная сделка.

В результате она может быть с легкостью оспорена в суде.

  1. Составить предложение о покупке/обмене доли в квартире на тех же условиях, на которых владелец предполагает поменяться с родственником.
  2. Отправить такие предложения всем совладельцам. Лучше под роспись, заказным письмом или любым другим образом, который можно будет потом, в случае чего, подтвердить в суде.
  3. Подождать 10 дней (или больше) с момента получения предложения всеми собственниками (п.2, ст.250 ГК РФ). Если никто из них не захотел приобрести долю, можно продолжать процедуру.

Ситуация с меной доли в квартире очень спорная и требует крайне внимательного подхода. По правилам, продавец обязан выставить потенциальным покупателям-совладельцам те же условия, что и родственнику, с которым он планирует меняться долями. Но, как правило, обмен предполагает именно получение конкретной недвижимости в другом районе города или даже регионе страны.

С одной стороны, это вполне законно. С другой, совладельцы могут подать в суд требование признать сделку незаконной из-за того, что условия невыполнимы. Рекомендуется заручиться помощью опытного юриста.

Как вариант, в предложении можно указывать несколько вариантов приобретения доли: непосредственно обмен на конкретную недвижимости или солидную сумму, за которую эту недвижимость можно было бы приобрести с хорошим запасом.

  1. Составить договор мены между родственниками.
  2. Зарегистрировать договор и переоформить права собственности.

Примерный перечень документов для заключения договора мены:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Заявление о перерегистрации права собственности (подается в Росреестр на последнем этапе).
  • Выписка из ЕГРН о наличии права собственности на долю, которую предполагается менять (нужна от каждой стороны). Как вариант может быть и другой документ, например, свидетельство о регистрации права собственности.
  • Непосредственно договор обмена помещений.

Потенциально может потребоваться согласие супруга или супруги на обмен доли или любые другие документы, в зависимости от ситуации. Тут тоже не помешает помощь и совет опытного юриста.

В обычной ситуации, если не требуется помощь нотариуса и дополнительные документы, единственным видом расходов станет госпошлина за перерегистрацию права собственности в размере 2000 рублей на 1 человека. Так как в обмене участвует как минимум 2 стороны, они должны заплатить 4000 рублей.

Сроки

В связи с тем, что обычный договор мены не зависит от внешних факторов, единственным реальным сроком, на который можно ориентироваться, станет сам факт переоформления документов на долю в Росреестре. Эта процедура может занимать от 3 дней и до 1 месяца. Чаще всего 1-2 недели. Все остальное – индивидуально и напрямую зависит от владельцев.

Пример: Стороны могут за несколько часов договориться об обмене, после чего сразу же направить предложения о покупке доли совладельцам.

Если те сразу отказались, то можно двигаться дальше. Если нет, придется ждать 10 дней.

После этого достаточно за несколько часов (а то и минут) составить и подписать договор мены и подать на его основании заявление о перерегистрации права собственности.

Договор обмена обычно не требует нотариального заверения, однако не исключает его. Таким образом, если это необходимо, любая из сторон может настоять на том, чтобы документ был заверен по всем правилам.

В такой ситуации настаивающая сторона должна понимать, что скорее всего все затраты на оплату услуг нотариуса лягут именно на нее.

Если договор равноценный, то достаточно просто указать, что обменивается одна доля на другую. Если же доли не равные (не столько по размеру, сколько по цене, ведь 1/10 доля в квартире в Москве может стоить значительно дороже чем половина квартира в поселке в другом регионе), то нужно обязательно предусмотреть пункт о компенсации разницы. (в образце ниже такой момент есть).

Кроме этого, договор обязан включать в себя следующие элементы:

  • Полные паспортные данные всех сторон.
  • Исчерпывающая информация о доле, вплоть до этажности, площади (жилой/нежилой) и так далее.
  • Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых стороны владеют долями и получили их в собственность (например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН).
  • Данные о наличии/отсутствии лиц, которые на момент заключения сделки обмена имеют право на проживание в указанных долях. Например, кто-то временно зарегистрирован или снимает долю в аренду. Кроме того, не лишним будет оговорить (и указать в договоре) правила дальнейшего проживания или выселения таких лиц.
  • Наличие или отсутствие обременений.

Примерный образец договор обмена долей:

Скачать образец договора обмены долями в квартирах между родственниками

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения.

То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно.

Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Скачать образец договора обмены долями в квартире с несовершеннолетним ребенком

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи и потому платить налог нужно будет на общих основаниях: 13% от суммы продажи. И не важно, что фактически денег человек не увидел.

С точки зрения закона, такая операция равна той, при которой человек продает свою долю в квартире и на вырученные средства покупает другую долю.

Единственный вариант не платить налоги: выждать определенный срок.

  • 5 лет для большинства случаев.
  • 3 года для долей, полученных в качестве наследства, дарения или приватизации.

Вопросы обмена долей в квартирах между родственниками или другими лицами очень сложный с точки зрения законодательства и возможных проблем с совладельцами. Наши опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее часто возникающие вопросы. Они же могут выступать и в качестве представителей, контролируя все этап сделки с момента переговоров и до окончания регистрации в Росреестре.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.