Могут ли родители продать квартиру своим детям

Содержание

Может ли мать продать квартиру дочери, сыну

Могут ли родители продать квартиру своим детям

» Купля-продажа квартиры » Может ли мать продать квартиру дочери, сыну

2 975 просмотров

Взаимоотношения внутри семьи могут быть очень разными и нередко возникает необходимость не просто отдать-подарить квартиру своему ребенку, а продать ее по полной рыночной стоимости. Есть ли какие-то отличия такой процедуры от стандартной купли-продажи – читайте в этой статье.

Существуют ли ограничения для продажи квартиры дочери или сыну

Нет. В законодательстве нет ни одного пункта, исходя из которого можно хотя бы теоретически предположить, что мать не может продать квартиру сыну или дочери.

Таким образом, раз запретов и ограничений нет, значит данная процедура возможна. Также нужно отметить, что нет и никаких специальных условий.

Значит, сделка оформляется по стандартным правилам, ничем не отличающихся от процедуры купли-продажи жилья между абсолютно незнакомыми людьми.

Как мать может продать квартиру дочери или сыну

Как сказано выше, сделка производится на общих основаниях.

В качестве некоторой «льготы» может рассматриваться тот факт, что зачастую родители и дети не стремятся обмануть друг в друга в подобных делах. Таким образом, уровень рисков будет ниже.

В то же время, взаимоотношения в семье могут быть настолько сложными, что именно от ближайших родственников и приходится ждать самых серьезных проблем.

Порядок действий

Примерный порядок действия для купли-продажи квартиры между родственниками:

  1. Произвести оценку продаваемой квартиры (при условии, что жилье планируется продавать по реальной стоимости). Это можно сделать самостоятельно, на основе метода рыночных аналогов или же заказать отчет об оценке в оценочной компании. Оценивает жилье обычно продавец. Он же платит за услуги лицензированной компании.
  2. Произвести проверку квартиры. Проверять нужно на предмет соответствия техпаспорту БТИ, наличию прописанных лиц, долгов за коммунальные услуги, обременений и так далее. В некоторых случаях, если жилье будет продаваться с бытовой техникой и мебелью, составляется опись, прикладываемая к договору купли-продажи.
  3. Составить договор купли-продажи. В нем можно указывать любые разумные условия и вообще все, что стороны посчитают важным. Подробнее о договоре см.ниже.
  4. Зарегистрировать договор. Достаточно просто внести его в реестр. Заверять у нотариуса не обязательно, однако если есть сомнения относительно честности любой из сторон, подпись нотариуса на документе поможет свести часть проблем к минимуму.
  5. Перерегистрировать право собственности на жилье и подписать акт приема-передачи. В некоторых случаях сначала подписывается акт, и только потом производится регистрация права собственности. С точки зрения покупателя, лучше, если получится сделать наоборот.
  6. Завершить расчет. При окончательной передаче средств за квартиру обычно составляется еще один документ – расписка. Она также прилагается к договору купли-продажи.

Документы

При составлении договора, и проверке квартиры потребуются следующие документы:

  • Паспорта РФ обоих сторон сделки. Тот факт, что они являются близкими родственниками ничего в данном случае не значит.
  • Техпаспорт БТИ. По нему проверяется площадь и планировка квартиры.
  • Выписка из ЕГРН. Это документ указывает на то, кто именно является собственником жилья и какие на квартиру наложены обременения.
  • Справка из управляющей компании. Тут отмечается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Правоустанавливающие документы. Эти документы указывают на то, как именно текущий собственник получил в свое время жилье.
  • Выписка из домовой книги. В ней отмечаются все прописанные в квартире лица.
  • Опись имущества. Актуально в том случае, если жилье продается вместе с мебелью и бытовой техникой.
  • Акт приема-передачи. Подписывается практически в самый последний момент. Он, фактически, завершает сделку.
  • Расписка о получении средств. Оформляется одновременно с актом приема-передачи. Свидетельствует о том, что покупатель заплатил всю оговоренную сумму.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально только если в квартире прописаны несовершеннолетние лица или они являются ее совладельцами.

Могут потребоваться и другие документы, если стороны договорились о каких-то особых условиях.

В договоре купли-продажи должны фигурировать следующие пункты:

  • Информация об участниках сделки: паспортные данные, адреса прописки, ФИО и так далее.
  • Данные о квартире: этажность, площадь, право собственности и так далее.
  • Стоимость жилья: цифрами и прописью.
  • Условия сделки: если есть какие-то дополнительные условия, они указываются именно тут.
  • Дата подписания и подписи сторон: дата должна соответствовать реальной.

Образец договора купли-продажи

Как уже было сказано, данный договор купли-продажи абсолютно стандартен и ничем не отличается любого другого:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры сыну или дочке

Расходы

Примерный перечень расходов при оформлении сделки купли-продажи:

Тип расходовСумма платежа
Стоимость квартирыИндивидуально
Расходы на услуги оценочной компанииОт 1000 рублей
Расходы на услуги нотариусаОт 2000 рублей
Госпошлина за перерегистрацию права собственности2000 рублей на каждого нового владельца

В зависимости от обстоятельств могут возникать и другие расходы. Большую их часть традиционно оплачивает продавец, однако стороны могут договориться и о другой схеме разделения затрат.

Вне зависимости от того, что квартира будет продаваться матерью своему ребенку (сыну или дочке), налог платить все равно придется. Его размер составляет 13% от суммы сделки. Исключение сделано только для жилья, которое находилось в собственности более 3-5 лет.

  • 3 года для квартир, полученных в дар или по наследству.
  • 5 лет для квартир, которые были приобретены на общих основаниях.

Сроки

Сама процедура, учитывая родственные связи, может занимать всего несколько дней. Условно, всего за 1 день можно сделать все или практически все. На практике же, пока стороны договорятся, пока проверят недвижимость и так далее, может пройти несколько месяцев.

Продать или подарить

Разница между продажей жилья и его дарением очень существенна. В первом случае налог будет платить продавец, а во втором – новый собственник. Кроме того, договор дарения легко отменить и оспорить результаты такой «сделки» в суде. Как следствие, с точки зрения надежности, лучше оформлять договор купли-продажи.

Мать может продать квартиру сыну или дочери, но никаких особых условий или льгот ждать при этом не стоит. Несмотря на то, что сделка заключается между близкими родственниками, это не исключает возможных проблем и рисков. На бесплатной консультации опытные специалисты укажет все самые популярные спорные моменты. Они же могут сопровождать всю процедуру купли-продажи на всех ее этапах, тем самым сводя возможные проблемы к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhet-li-mat-prodat-kvartiru-docheri-synu/

Купля-продажа квартиры между родителями и детьми

Могут ли родители продать квартиру своим детям

Сделки с недвижимостью регламентируются ГК РФ. Там же и сказано, может ли мать или отец продать квартиру дочери или сыну. Законом это не запрещено, но есть особенности, которые нужно учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП). Рассмотрим, можно ли и как продать недвижимость, нужно ли согласие отца, и как выглядит процедура пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Может ли мать, отец продать квартиру сыну или дочери?

Родители-собственники жилья вправе распоряжаться им как угодно. Они могут продать его, в том числе и своим детям или только одному ребенку. Сделка проводится по общим правилам.

Какие особенности нужно учитывать:

  1. Если продается доля в праве собственности, остальные владельцы получают преимущественное право выкупа (ст. 250 ГК РФ). Сначала нужно отправить всем собственникам письменные уведомления и дождаться отказов от покупки, или окончания срока, который предоставляется на отправку ответа – один месяц.
  2. Если дочь или сын состоят в браке, недвижимость, полученная по ДКП, считается совместной собственностью. При разводе ее поделят (ст. 38 СК РФ).
  3. Если ребенок не достиг совершеннолетия, возмездные сделки с ним запрещены. Ему можно только подарить квартиру. Своих денег у него нет, поэтому купля-продажа нецелесообразна и нелогична.
  4. После переоформления права собственности родитель утрачивает право распоряжаться недвижимостью. Он не сможет ее дарить, продавать или обменивать. Если родитель хочет и дальше жить в квартире после продажи, целесообразно оформить ДКП с правом пожизненного проживания. Без этого ребенок сможет его выгнать сразу после регистрации сделки в Росреестре.

Пример: Женщина купила квартиру, через год вышла замуж и родила ребенка. Когда дочери исполнилось 18 лет, она решила продать ей недвижимость и переехать в другой город. Согласие супруга не потребовалось: жилье куплено до брака. Дочь и мать заключили ДКП, покупка оплачена до подачи документов на регистрацию. После регистрации права собственности дочь стала полноправной владелицей.

Обратите внимание! В некоторых случаях на продажу недвижимости нужно согласие супруга.

Квартира куплена до брака или получена по безвозмездной сделке

Согласно ст. 37 СК РФ, недвижимость, приобретенная до заключения брака, или уже в браке по безвозмездной сделке (дарению, в наследство), считается собственностью супруга, которым она была получена.

Но есть исключение. На основании ст. 37 СК РФ, по иску второго супруга такое имущество может быть признано совместной собственностью, если во время совместной жизни путем общих вложений существенно увеличилась его стоимость. Но согласие на продажу оформляется лишь в том случае, если квартира уже признана совместной собственностью супругов.

Вывод: нотариальное согласие супруга в данной ситуации не требуется.

Квартира куплена в браке

Если право собственности зарегистрировано после заключения брака, для продажи квартиры понадобится нотариальное согласие мужа (ст. 35 СК РФ). Даже когда покупателем выступает сын или дочь.

Супруг, чье согласие не было получено, сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении своих прав.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как получить согласие супруга?

Согласие оформляется у нотариуса, за удостоверение платится госпошлина в размере 500 руб. Муж может самостоятельно прийти в нотариальную контору и подписать его там. Личное присутствие жены не требуется.

Как все выглядит пошагово:

  1. Супруг, чье согласие требуется, записывается на прием к нотариусу.
  2. Письменное согласие оформляется самостоятельно, но можно заказать такую услугу и в нотариальной конторе. Она оплачивается отдельно от госпошлины, стоит в пределах 2 000-5 000 руб.
  3. Согласие подписывается в присутствии нотариуса в трех экземплярах. Предварительно он разъясняет права и последствия.
  4. Один экземпляр документа отдается жене. Он понадобится для сделки. Второй остается в нотариальной конторе, третий – у мужа.

Для оформления согласия супругу достаточно взять с собой паспорт, свидетельство о заключении брака и документы на недвижимость, которую собирается продавать жена.

Бланк согласия и образец заверенный нотариусом

Как купить квартиру у родителей?

Чтобы продать квартиру сыну или дочери, матери сначала нужно получить согласие супруга, если оно требуется.

Дальнейший порядок действий состоит из нескольких этапов:

  1. Обсуждение условий сделки. Стороны должны договориться о цене, сроках освобождения квартиры, порядке расчетов, и других особенностях.
  2. Заключение ДКП. Его подписывают обе стороны – покупатель и продавец.
  3. Подача документов для регистрации перехода права собственности. Они направляются напрямую в Росреестр, но можно подать и через МФЦ.
  4. Получение итогового пакета документов сторонами.

Совет юриста: продавцу и покупателю следует заранее договориться о порядке расчета. Это может быть внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Или же оплата полной стоимости квартиры до подачи документов.

и образец договора

Родственные связи при оформлении ДКП роли не играют, поэтому мать в нем фигурирует как «Продавец», дочь или сын – как «Покупатель».

Какие сведения нужно указать в договоре:

  1. Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные участников сделки.
  2. Информацию о квартире: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Сведения о наличии или отсутствии имущественных обязательств перед третьим лицом: например, если другой человек сохраняет право проживания в квартире после продажи.
  4. Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
  5. Ответственность сторон.
  6. Права и обязательства участников сделки.
  7. Реквизиты документа, на основании которого на мать зарегистрировано право собственности.
  8. Информация о нотариальном согласии супруга продавца.
  9. Дата составления, подписи сторон.

Документы и госпошлина

Продавцу для сделки нужен:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт на квартиру.

При необходимости – согласие супруга на продажу.

Желательно оформить справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.

От покупателя понадобится только паспорт.

За переоформление права собственности покупатель платит 2 000 руб.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Налогообложение и налоговый вычет

Налог в размере 13% платится от разницы между стоимостью покупки и суммой, за которую была продана недвижимость. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., НДФЛ рассчитывается от 1 000 000 руб.

Не придется платить НДФЛ, если жилье было в собственности более трех лет и получено продавцом по дарственной, договору ренты, в результате приватизации или в наследство. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от налога составляет пять лет.

Важно! На основании п. 5 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет по сделкам между близкими родственниками не предоставляется. Даже если у матери и сына или дочери разные фамилии, сотрудники ИФНС при возникновении сомнений смогут запросить сведения о наличии или отсутствии родства. Если вычет все же получен, при выявлении нарушения его взыщут в досудебном или судебном порядке.

Ответы юриста на популярные вопросы

Может ли дочь продать свою квартиру матери? Да, законом это не запрещено. Но если жилье куплено дочерью в браке, понадобится согласие ее супруга на продажу. Как определить стоимость квартиры, подаренной родителями дочери? В договоре дарения все равно указывается договорная стоимость.

В дальнейшем для продажи дочь может указать любую цену, ориентируясь на рынок недвижимости. При необходимости можно обратиться к оценщикам. Что делать, если мать продала квартиру без согласия сына? Если недвижимость оформлена только на мать, согласие сына на продажу не требуется.

Если у него была доля, и не предоставлено преимущественное право покупки, он вправе оспорить сделку через суд. Если же недвижимость принадлежала исключительно сыну, в Росреестре без нотариальной доверенности зарегистрировать сделку не могли. Нужно оспаривать ДКП через суд.

Могу ли я как дочь продать квартиру матери сама себе по доверенности от нее? Нет, покупатель не может представлять интересы продавца. Может ли мать продать жилье сыну, если он и так там прописан? Регистрация дает только право пользования квартирой, но не право собственности.

Продажа возможна на общих основаниях, наличие или отсутствие прописки роли не играет. Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Мать может продать квартиру сыну или дочери, достигшим совершеннолетия.
  2. Продажа осуществляется в общем порядке, родственные связи значения не имеют.
  3. При покупке жилья у близкого родственника новый собственник лишается права на налоговый вычет.

Источник: https://SocPrav.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-materyu-otcom-i-synom-docheryu

3 способа передать квартиру родной дочери: продать, подарить, завещать

Могут ли родители продать квартиру своим детям

Часто бывают ситуации, когда квартиру или жилой дом хотят оформить на родственника – бабушка на внука, мать – на дочь и т.п. Как лучше это все провернуть? Ведь вариантов несколько: квартиру можно как бы «продать», можно подарить, а можно и завещать. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Купля-продажа: муж станет сособственником дочери
Суть этой сделки понятна каждому – по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель платит за приобретаемую недвижимость деньги. Поскольку сделка заключается между родственниками, то риелторы-посредники тут особенно не понадобятся, ведь вариантов жилья искать не придется. Можно провернуть сделку самим.

Организационные моменты. Договор купли-продажи должен быть составлен в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, но по желанию сторон возможно.

К договору купли-продажи должен быть составлен акт передачи имущества.

Договор и акт можно составить самостоятельно, но лучше все-таки обратиться к специалисту (к адвокату, нотариусу, в юридическую контору, Мосжилрегистрацию и т. д.).

Продавцу и покупателю необходимо посетить регистрационную палату, где процедуру государственной регистрации пройдет сам договор купли-продажи, а также будут зарегистрированы права покупателя.

По деньгам. Расценки по составлению договора и акта везде разные (цены варьируются от 2500 рублей и выше). Если стороны намерены заверить договор у нотариуса, то к этой сумме прибавляется государственная пошлина, размер которой предусмотрен ст. 333.24 Налогового кодекса.

За государственную регистрацию также взимается государственная пошлина, размер которой составляет: за регистрацию договора 1000 рублей, за регистрацию права собственности покупателя – 1000 рублей.

О чем надо помнить:

1) Продавец должен заплатить налог.
Чего уж скрывать, сделки по купле-продаже квартиры между близкими родственниками чаще всего фиктивные, то есть стороны оформляют все бумаги, а вот денежных расчетов не производят. Но, несмотря на это, в договоре всегда должна стоять стоимость приобретаемого имущества.

Договор проходит регистрацию, и о том, что человек «продал» квартиру, становится известно налоговикам (регистрационная служба обязана уведомлять налоговые органы). Так вот если продавец владел квартирой менее трех лет и сделка по стоимости превышает 1 000 000 рублей, то с суммы свыше 1 000 000 продавец обязан заплатить налог 13 % (НДФЛ).

Чтобы не платить налог, многие умышленно занижают стоимость продаваемого жилья. Например, пишут в договоре, что продается жилье за 1 000 000 рублей. Но стоит помнить, что у налоговиков есть право провести соответствующую проверку.

И если сотрудники налоговой придут к выводу, что цена за квартиру отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены, то они могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.

«Фиктивные сделки купли-продажи, без реальной передачи денег, сейчас очень внимательно отслеживаются налоговой инспекцией, – говорит Ольга Якуничева, старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости». – Поэтому с таким методом передачи собственности лучше все-таки не связываться».

– лица, которые состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого;
– гражданин, который подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.

3) По общему правилу, если у покупателя есть супруг, то приобретаемая квартира становится совместной собственностью. Например, мать продает квартиру дочери, которая замужем, а значит, квартира будет общим имуществом супругов.

«От супруга необходимо получить нотариальное согласие на такую сделку. Поэтому скрыть от него факт приобретения квартиры по договору купли-продажи не получится», – комментирует  Александр Перепелкин, юрист ООО Фирма «НОРА».

В случае развода муж вправе претендовать на половину жилья. Избежать этого можно только, если между супругами составлен брачный договор, в котором будет определен режим собственности будущей покупки. Также супруги вправе после покупки квартиры составить соглашение о разделе имущества.

Дарение: муж уже не сможет покуситься
Суть сделки сводится к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое помещение безвозмездно.

Организационные моменты: практически аналогичны сделке купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения.

Договор дарения и переход права собственности должны пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит: 1000 рублей за регистрацию  договора, 1000 рублей за регистрацию права собственности. Срок регистрации 1 месяц.

То есть в вышеприведенном случае, если мать подарит квартиру дочери, то жилое помещение будет единоличной собственностью дочери. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. Если семье грозит развод, то квартира не подлежит разделу.

Хотя имеется все же одна маленькая лазейка в законе. Есть статья 37 в Семейном кодексе, в которой говорится, что если мужу удастся доказать, что в  период брака он отремонтировал, отреставрировал подаренную жене квартиру так, что стоимость ее увеличилась, то она и может считаться совместным имуществом.

2) Дарителю не надо будет платить НДФЛ, так как дарение – сделка безвозмездная, а значит, он и не получил никакого дохода.

А вот с одаряемым сложнее – если он подарок получил не от родственника, то налог придется заплатить, а если от близкого родственника – то от налога он освобождается.

  Близкими родственниками считаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (подп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ).

Таким образом, если в нашем случае мать подарит квартиру своей дочери, то дочь не будет платить НДФЛ от полученного подарка.

Организационные моменты: оформляется завещание у нотариуса, то есть завещание должно быть нотариально удостоверено. (Хотя в некоторых случаях закон приравнивает к нотариально удостоверенным завещаниям последнюю волю наследодателя удостоверенную далеко не нотариусом (например, главный врач дома престарелых, начальник мест лишения свободы и т. д.).

Итак, собственник квартиры должен посетить нотариуса и составить завещание. Больше от него ничего не требуется.

Наследник сможет оформить (зарегистрировать) право собственности на квартиру только после смерти наследодателя. В соответствии с п. 4 ст. 1154 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (день смерти наследодателя) независимо от времени, когда оно фактически принято, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.

Для того чтобы принять наследство, необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

От наследника – необходимо будет оплатить государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство:

– детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя – 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;
– другим наследникам – 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей. Как видите, сумма немаленькая – зато в РФ нет налога на наследство!

После того как наследник получит свидетельство о праве на наследство, он может обратиться в регистрационную службу, где ему зарегистрируют право собственности.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности с 29 января 2010 года составляет 1000 рублей.

О чем надо помнить:
– Как предупреждает Александр Перепелкин («НОРА»), есть риск столкнуться с интересами других родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания (это нетрудоспособные и несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители, иждивенцы). В этой связи есть только один выход, это распорядиться квартирой при жизни, а значит, опять необходимо выбирать между договором дарения или купли-продажи.

– Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время, не указывая при этом причины его отмены или изменения;

– наследодатель в завещании вправе установить завещательный отказ. То есть в завещании будет указана обязанность наследника выполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Так, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

При этом необходимо знать, что даже дальнейшая продажа квартиры не лишит такого отказополучателя права проживать в данном жилом помещении. То есть это будет своего рода обременение жилого помещения. Отказополучателя можно будет выселить, только если он сам даст на это свое согласие.

– «И еще надо иметь в виду, что работать с квартирами, переданными по наследству, юристы и риелторы не любят больше всего!» – подчеркивает Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

Доказать «чистоту» такой квартиры на практике невозможно, потому что теоретически всегда существует риск неожиданного появления других наследников или какого-нибудь утерянного завещания, о которых нынешний владелец квартиры может не догадываться, или скрывать их сознательно. Так что с продажей полученных по завещанию квартир часто возникают сложности.

Источник: https://www.metrinfo.ru/nalog/articles/3-sposoba-peredat-kvartiru-rodnoy-docheri-prodat.62537.html

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Могут ли родители продать квартиру своим детям

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

  • дети и родители (усыновители);
  • бабушки и дедушки;
  • сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

Важно! В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

  • супруги;
  • родители (усыновители);
  • дети (родные и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

  • несовершеннолетним внукам от 14 лет;
  • совершеннолетним.

Внимание! Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества.

Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника.

Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Купля-продажаДарственнаяЗавещание
Регулируется Ст. 549-558 ГК РФ Ст. 572-582 ГК РФ Ст. 1118-1140 ГК РФ
Стороны Продавец и покупатель Даритель и одаряемый Завещатель и наследник
Форма Простая письменная (нотариально заверяется продажа квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний или недееспособный) Письменная форма с нотариальным заверением Письменная форма с нотариальным заверением
Предмет договора Возмездное отчуждение недвижимости Безвозмездно Безвозмездно
Налоги Продавец уплачивает 13% НДФЛ, если отчуждает квартиру, пробывшую в собственности менее 3 (5 в отдельных случаях) лет Одаряемый уплачивает НДФЛ в случае отчуждения менее, чем через 3 года после получения квартиры в дар Наследник уплачивает налог, если общая сумма наследственной массы в 850 раз превышает МРОТ
Переход права собственности После регистрации в Росреестре После нотариального удостоверения сделки и регистрации в Росреестре После выдачи нотариусом свидетельства о вступлении в наследство (спустя 6 месяцев после смерти завещателя) и регистрации права собственности

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

  1. Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
  4. Заключить договор купли-продажи с родственником.
  5. Подписать акт приема-передачи.
  6. Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.

Договор

Преамбула договора содержит:

  • дату и место заключения;
  • данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).

Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:

  • точный адрес квартиры;
  • общая площадь;
  • отдельно – площадь жилой зоны и кухни.

Важно! Состояние жилплощади также должно быть прописано в тексте договора. По желанию можно указать состояние подъезда, этажность.

Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.

Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.

Преимущества:

  • родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
  • не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
  • все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

Минусы:

  • невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
  • ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
  • возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Внимание! Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами.

Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к.

велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Важно! Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

  1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
  2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
  3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

  • расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
  • признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

  • подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
  • оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
  • отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
  • подписана под влиянием обмана или угрозой;
  • условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

  • подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
  • договор противоречит законодательству или основам нравственности;
  • квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
  • ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
  • сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Справка: Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

  • они являются малолетними;
  • или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим.

На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю.

При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

  • не иметь обременений;
  • сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
  • жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.