Можно ли продать 2 3 доли квартиры

Содержание

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Можно ли продать 2 3 доли квартиры

Продажа части находящейся в долевой собственности квартиры имеет определенные сложности, связанные с необходимостью согласования сделки с другими обладателями прав на недвижимость. Наличие юридических способов осуществления процедуры в обход остальных собственников значительно упрощает процесс.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Недвижимое имущество может находиться во владении двух и более лиц, в этом случае собственность считается общей, распоряжение ею подчиняется ст.244-247 ГК РФ.

Собственность бывает совместной (без выделения принадлежащей каждому владельцу части) и долевой. Первый вид владения возникает при оформлении неделимого недвижимого имущества и в прочих предусмотренных законом ситуациях.

При необходимости возможен перевод из одного вида в другой.

В долевой собственности части, принадлежащие каждому владельцу, считаются равными, если документально не зафиксировано другое разделение.

Обладатель прав на долю имущества может распорядиться им по своему усмотрению после получения на это разрешения остальных совладельцев.

Продать долю в квартире можно только в том случае, когда часть каждого собственника четко определена. При отсутствии такого выделения следует произвести процедуру раздела и задокументировать правообладание полученными в результате этого квадратными метрами.

Особенности продажи доли в квартире

Когда один из совладельцев принимает решение о передаче принадлежащей ему части третьим лицам, он обязан получить согласие остальных собственников (ст.246 ГК РФ), которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

В процессе подписания такого разрешения сотрудник нотариальной конторы должен проверить достоверность прав участников на недвижимость, отсутствие условий, делающих продажу квартиры невозможной, и прочие юридические аспекты совершения сделки.

В согласии указывается ФИО, паспортные и контактные данные разрешающего продажу лица и продавца, прописывается, что совладелец не имеет имущественных и материальных претензий, осведомлен о нормативных документах, регулирующих передачу доли общей собственности, и на основании действующего законодательства допускает сделку.

В ситуации, когда нет возможности встретиться с другими собственниками (неизвестно их местонахождение, адресат не получает отправляемые уведомления и т.л.), желающему продать свою долю владельцу следует запастись как можно большим количеством письменных подтверждений.

Показания свидетелей о предпринимаемых попытках переговоров с собственниками, почтовые извещения об отсутствии указанного адресата и прочие документальные факты помогут в случае возможного судебного оспаривания сделки доказать соблюдение закона.

Когда часть квартиры выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право ее приобретения (ст.250 ГК РФ).

Продавец обязан письменно уведомить о своём решении совладельцев не менее чем за месяц, в течение которого те могут выкупить продающуюся долю или написать отказ, позволяющий заключить сделку с третьими лицами.

Способы передачи прав на долю без согласия собственников

Иногда стечение обстоятельств делает невозможным получение разрешения совладельцев на распоряжение частью квартиры. К примеру, если второй собственник – несовершеннолетний, органы опеки, с которыми в обязательном порядке согласуется продажа квадратных метров, не допустят сделку, приводящую к ухудшению жилищных условий ребенка и нарушению законодательства.

Если с даты отправки уведомления собственникам прошло больше месяца, имеются доказательства того, что официальное письмо получено адресатом, но ответ на него не был дан, инициатор вправе продать свою долю жилья на законном основании.

В других условиях обойтись без соглашения остальных собственников можно следующими законными способами:

  1. Дарение доли в квартире третьему лицу. Согласно законодательству, сопровождение сделки, проверка ее чистоты и оформление необходимых документов передано в компетенцию нотариальных контор. За проведение процедуры и заключение договора надлежит уплатить сумму согласно прейскуранту услуг нотариуса. Кроме того, в пользу государства взимается налог, зависящий от стоимости недвижимости, и госпошлина. Лицо, получившее долю недвижимости в дар (а фактически – купившее ее), отдает дарителю оговоренную заранее денежную сумму наличными или через банковскую ячейку.
  2. Передача части квартиры в качестве залога. Для этого заключается договор на сумму, установленную участниками сделки в соответствии со стоимостью доли недвижимости. Обеспечением возврата залоговых денег выступают квадратные метры жилья. По истечении установленного срока бывший собственник письменно оформляет отказ от принадлежащих ему квадратных метров в пользу лица, с которым подписан договор залога.
  3. Способ представляет собой вариант двух предыдущих с той разницей, что дарственная или залог оформляется на часть доли квартиры. Лицо, принявшее таким образом жилплощадь, после документального оформления собственности на нее становится полноправным совладельцем и получает преимущественное право покупки остальной недвижимости.

Ответственность за нарушение закона

Невыполнение норм законодательства РФ чревато неприятными последствиями, вплоть до возбуждения уголовного дела на виновного гражданина.

Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять правомерность осуществления заявленных обратившимся лицом действий в отношении квартиры, пресекать попытки ущемления прав заинтересованных лиц и совершения незаконных операций с недвижимостью.

Нарушение преимущественных прав остальных совладельцев на покупку доли квартиры допускает возможность судебного оспаривания ими совершенной сделки купли – продажи, на что предусматривается срок в три месяца. Важно помнить, что законное основание обратиться в суд имеют только лица, владеющие правом собственности на оставшуюся часть жилья.

Образец согласия на продажу (покупку) квартиры от совладельца доступен для скачивания по ссылке.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/doli-bez-soglasiya-sobstvennika.html

Как продать долю в однокомнатной квартире: алгоритм действий

Можно ли продать 2 3 доли квартиры

Многие граждане РФ вкладывают личные сбережения в недвижимость. Но нередко денег на полноценное жилье не хватает, потому человек становится владельцем доли в квартире.

В каком-то плане долевая собственность – это неплохое решение для вложения небольшой суммы средств. Однако по факту дольщики платят налоги за ту недвижимость, которую даже не могут фактически использовать.

К тому же, продажа доли – это достаточно сложный и хлопотный процесс.

Ситуация осложняется, если речь идет об однокомнатной квартире. В данном случае выделить доли в натуре не удастся. Ниже мы рассмотрим, можно ли продать долю в однокомнатной квартире.

Продажа доли в однокомнатной квартире

По закону РФ каждый гражданин имеет право самостоятельно распоряжаться объектами, находящимися в его законной собственности. Однако права дольщика ограничиваются сособственниками.

Таким образом, принятие решений об использовании жилья придется вместе. Ситуация осложняется в том случае, если совладельцы не являются членами семьи или родственниками.

Наиболее разумным выходом из такой ситуации будет продажа доли одному из сособственников.

Способы продажи

Выделяют два вариант продажи доли в однокомнатной квартире:

  • по взаимному согласию;
  • через суд.

Каждый из вариантов имеет свои нюансы, которые следует рассмотреть подробнее.

По согласию сторон

Проще всего будет продать долю в однокомнатной квартире по взаимному согласию сторон. Здесь возможны следующие варианты:

  1. Выкуп. Выставляя свою долю квартиры на продажу, гражданин обязан уведомить об этом совладельцев. Если один из них принимает предложение, то стороны могут приступать к заключению договора купли-продажи. Недостаток такого способа в заниженной стоимости доли. В большинстве случаев ее приходится продавать на 20-30% дешевле в сравнении с рыночной стоимостью. Но здесь есть и преимущество, ведь собственнику не нужно искать покупателя, и он сможет получить деньги в краткие сроки.
  2. Совместная продажа. Оговорив цену объекта, все дольщики решают выставить недвижимость на продажу. После реализации квартиры, каждый собственник получит сумму, соразмерную той части, которой он владел. Преимущество этого способа в том, что каждый сособственник сможет продать свою долю по рыночной стоимости. Финансовые выгоды очевидны, но потребуется согласие всех дольщиков.

Например, два брата получили в наследство однокомнатную квартиру. По закону, каждый из них стал собственником половины жилья. Братья решили продать недвижимость, а вырученные деньги разделить пополам. Оговорив цену, они наняли риелтора, и уже через месяц получили деньги.

Через суд

Обращение в суд целесообразно в следующих случаях:

  1. Чтобы выкупить незначительную долю у собственника. Если во владении одного из дольщиков находится малая часть имущества, то его можно принудить к продаже через суд. Однако для этого у гражданина должно быть другое жилье, в котором он проживает по факту. Перед подачей заявления в суд, истцу необходимо положить на счет сумму, достаточную для выкупа доли ответчика.
  2. Для принуждения одного из совладельцев к выкупу своей доли. Иногда использование квартиры, находящейся в долевой собственности, становится невозможным для некоторых дольщиков. Например, если жилье использует семья с малолетними детьми, то суд может запретить новому владельцу вселение. Тогда последний имеет право обязать других собственников выкупить его часть, поскольку он не может использовать недвижимость по назначению. Кроме того, он способен взыскать денежную компенсацию за использование своей доли.

Рассмотрим еще один пример. Гражданин получил в наследство ¼ доли в однокомнатной квартире. ¾ жилья владеет дядя новоявленного собственника, который проживает здесь вместе со своей женой.

Наследник не планировал жить в квартире и предложил жильцам выкупить его долю, но получил отказ.

Он обратился в суд, не только принудив ответчика к выкупу своей части, но и получив денежную компенсацию за ее использование.

Основной минус судебных разбирательств заключается в существенных временных затратах. Эта процедура может занимать до 1 года.

Алгоритм действий

Владельцу доли в однокомнатной квартире будет сложно продать ее третьим лицам. Потому большинство дольщиков договариваются о продаже с сособственниками.

Рассмотрим подробный алгоритм действий для продавца:

  1. Обсуждаем сделку с дольщиками. Как говорилось выше, на продажу доли по рыночной стоимости рассчитывать не приходится.
  2. Собираем необходимые документы.
  3. Оформляем договор купли-продажи.
  4. Обращаемся к нотариусу.
  5. Оплачиваем государственную пошлину.
  6. Получаем документы.

Какие бумаги понадобятся

Чтобы продать долю в однокомнатной квартире, гражданину потребуются следующие бумаги:

  • удостоверения личности продавца и покупателя;
  • выписка из домовой книги;
  • техпаспорт на жилье;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающая документация на долю в квартире;
  • акт приема-передачи;
  • справка об отсутствии обременений на объект;
  • доверенность (нужна в том случае, если одна из сторон действует через представителя);
  • согласие супруга на сделку (если объект находится в супружеской собственности);
  • заявление о регистрации прав собственности.

Это базовый перечень документов, который может быть увеличен при наличии особых обстоятельств. Например, если одним из дольщиков является ребенок, не достигший 18-летия. Тогда для продажи объекта обязательно потребуется согласие органов опеки. Для этого заявитель должен обратиться в отдел, расположенный по месту регистрации несовершеннолетнего.

Нюансы оформления

Факт перехода прав на недвижимое имущество подтверждается договором. Его оформляют в письменной форме. Проект контракта можно заказать в нотариальной конторе. Эта услуга оплачивается отдельно.

В документе должны содержаться следующие данные:

  • название договора;
  • место оформления;
  • сведения об объекте недвижимости;
  • данные продавца и покупателя;
  • размер продаваемой доли;
  • порядок передачи средств;
  • ответственность сторон;
  • подписи участников.

Иногда в документе прописывается дополнительная информация. Здесь может указываться размер аванса, задатка и т. д.

Обращение к нотариусу

Продажа доли в однокомнатной квартире возможна только через нотариуса. С 2016 года договор подлежит обязательной заверке в нотариальной конторе.

Обязанности нотариусов были расширены в 2019 году. Теперь после заверки договора специалист обязан самостоятельно передать его в Росреестр для последующей регистрации. От участников сделки требуется только оформление заявления и оплата государственной пошлины.

Затраты

Продажа доли в однокомнатной квартире предполагает следующие расходы:

  1. Сбор документов. Здесь все зависит от ситуации. В некоторых случаях требуется узаконить перепланировку, оформить право собственности, перерегистрировать технический паспорт и т. д. Каждая из этих услуг оплачивается отдельно.
  2. Нотариальные услуги. Оплачиваются в размере 0,5% от стоимости недвижимого имущества.
  3. Государственная регистрация – 2000 рублей.
  4. Дополнительные нотариальные услуги. Зависят от региона. Средние расценки составляют 5-6 тысяч рублей.
  5. Подготовка проекта контракта – 3-4 тысячи рублей, в зависимости от региона.

Расценки нотариальных услуг определяются региональными нотариальными палатами. Перед тем, как заключить договор, стороны могут узнать о средних ценах по региону на сайте нотариальной палаты.

Особенности налогообложения

С момента перехода имущественных прав, покупатель наделяется обязанностью по уплате налога на имущество. Теперь он становится полноправным владельцем недвижимости.

По результатам сделки продавец оплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже имущества, если:

  • человек получил долю по наследству и владел ей более трех лет;
  • гражданин купил недвижимость более пяти лет назад.

Продажа доли без согласия второго собственника

Иногда, желая продать долю, гражданин не может договориться с другими собственниками. Если речь идет о большой квартире, то эта ситуация разрешается без каких-либо проблем. Однако в случае с «однушками» дела обстоят куда сложнее. Даже через суд крайне редко удается установить порядок использования однокомнатной квартиры. К тому же, такое жилье не позволяет выделить долю в натуре.

Поэтому при продаже части однокомнатной квартиры можно поступить следующим образом:

  1. Продать долю гражданам для последующего оформления прописки. Если человек не планирует проживать в квартире, а интересуется лишь получением прописки, то такой вариант будет для него отличным решением.
  2. Обратиться к риелторам, которые позаботятся о подселении «профессиональных соседей». Это лица, которые за определенное вознаграждение вселяются в жилые помещения, принуждая жильцов согласиться на продажу объекта. Однако этот вариант не подходит тем гражданам, которые хотят сохранить хорошие отношения с дольщиками.

Однако лучшим вариантом продажи доли в однокомнатной квартире является взаимная договоренность с сособственниками. Если же они отказываются идти на контакт, то ситуацию следует урегулировать в судебном порядке.

Следует понимать, что при продаже доли гражданину не требуется согласие других дольщиков. При этом они сохраняют за собой право преимущественного выкупа.

О преимущественном праве

Планируя продать недвижимость, дольщик обязан уведомить совладельцев о своем намерении. Если кто-то из них захочет выкупить долю, он получает приоритет в покупке перед третьими лицами.

Относительно статьи 250 Гражданского кодекса РФ, предоставление права преимущественного выкупа происходит следующим образом:

  1. Составляется уведомление.
  2. Документ вручается каждому дольщику.
  3. Теперь продавец должен выждать в течение 30 дней. Если в течение этого срока не поступит никаких уведомлений от сособственников, он имеет право продавать объект третьим лицам.
  4. Выставление недвижимости на торги.

В письменном уведомлении должны содержаться сведения о стоимости доли и предмете сделки. Документ можно вручить лично в руки или же отправить телеграммой.

Возможные риски

Перед тем, как продать долю в однокомнатной квартире, владелец должен знать обо всех рисках. Чаще всего возникают следующие сложности:

  1. Перевод права выкупа. Если сособственник не получил уведомление, но при этом имел возможность выкупа доли, он может перевести на свое имя уже совершенную сделку. Подобное право возникает в течение трех месяцев с того момента, когда дольщик узнал о продаже.
  2. Несовершеннолетние совладельцы. При продаже объекта, одним из собственников которого выступает несовершеннолетний гражданин, необходимо уведомить органы опеки. Представители данного госоргана редко дают разрешение на продажу, так как вселение постороннего лица будет нарушать интересы ребенка.
  3. Сложности в поиске покупателей. Не рекомендуется подключать к процессу продажи агентства недвижимости. Их сотрудники будут делать все возможное, чтобы максимально сбить цену, затягивая с продажей. Поэтому искать покупателей лучше лично.

Сделки, связанные с продажей долей недвижимости, являются юридически сложными. Чтобы упростить и ускорить процесс, часть квартиры лучше продавать сособственникам. Так продавец избежит бумажной волокиты и подводных камней.

Источник: https://runasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-kvartire/

Доля в квартире, срочный выкуп долей за один день

Можно ли продать 2 3 доли квартиры

Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми. 

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Доля в квартире и порядок пользования

Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их доли в квартире. Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию».

Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права, не зависимо от размера доли. Имея 1/4 долю в 2-х комнатной квартире, вполне можно проживать в отдельной комнате, конечно при условии что есть только один сособственник.

 

Если между сособственниками квартиры не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в

долевой собственностито это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Никто из собственников квартиры не в правеограничивать других собственников доли квартиры в пользовании.  Только в том случае если судебным решением будет определен порядок пользования можно закрыть какую либо из комнат.

Владение долей в квартире – это не одно и то же, что владение комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле в квартире, принадлежащей Вам, соответствует какая-то часть в квартире, если нет судебного решения об определении порядка пользования или не сложился порядок пользования по согласию собственников квартиры. 

Доля в квартире 
может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/5, или 3/16, никто не может запретить собственнику 1/5 доли в квартире, сегодня поспать в одной комнате, а завтра в другой. Для многих такая ситуация стала ключевой. Сейчас очень много людей и финансовых структур которые умеют и знают как  заработать на доле в квартире 

Доля в квартире, конфликт с сособственниками 

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются.

Узнав, о том что кто-то из сособственников хочет продать долю в квартире, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса».

Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей,в уклонении от получения извещения о продаже доли в квартире и т.д. . 

Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли в квартире, на самом деле не собираясь этого делать, постоянно срывая сделки. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы и приходится все начинать сначала. 

  Доля в квартире: как правильно подготовить продажу

Еще большую сложность на практике могут создать случаи, когда сособственники не проживают в квартире, а их адреса не известны. С точки зрения закона, для соблюдения требований ст.

250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу, достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства.

И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

В том случае если удалось признанать участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли в квартире, переходит к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит.

Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли в квартире приходит риэлтор, без которого просто не обойтись!

Несмотря на то, что порядок продажи доли в  квартире достаточно подробно сформулирован в ст. 250 ГК РФ, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением установленного ст. 250 ГК РФ порядка.

При продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением его права.

Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже доли в квартире. 

Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Это объясняется тем, что регистрирующий орган может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли в квартире.

Доля в квартире – доступное жилье 

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупается доля в квартире.

Ни для кого не секрет, что не малая часть долей квартир в Москве приобретается с целью получения Московской прописки, хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет.

Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской мизерные доли в квартирах.

С регистрацией по месту жительства (пропиской) у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности.

Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не всегда просто.

Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника.

То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое.

 Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.

При заселении на долю в квартире с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства, в общедолевую квартиру потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут там в дальнейшем прописываться и проживать.

Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли в квартире бывает единственным выходом из сложившейся ситуации.

 

Законодательная база: доля в квартире

Давайте вернемся к юридической стороне вопроса и попробуем досконально разобраться в тонкостях данного вопроса. Для начала стоит определить, что же такое доля в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

 Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей.

Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.

При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть, определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.  

Доля в квартире: продать третьим лицам

Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Давайте разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому можно продать.

 Для нас, профессионалов рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, так как при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ.

Прежде чем продать  долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Закон требует известить всех сособственников долей о Вашем намерении продать долю в квартире с указанием цены и других условий продажи.

Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, продаваемой вами доли в квартире.

То есть, прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, вы должны известить сособственника, или получить от него нотариальный отказ, о том что он претендует на покупку предлагаемой доли в квартире.

 Доказательством получения такого извещения могут послужить ответы сособственников, удостоверенные нотариально или в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Если отношения с сособственниками далеки от идеальных и другие или другой собственник доли в квартире, не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью. В этом случае нужно направить Вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли в квартире, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену.

Предложение можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Сособственники в течение одного месяца должны приобрести предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире или его извещение, предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами.

В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать долю в квартире.

Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, вы можете продать долю в квартире третьим лицам. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении.

Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Если все формальности соблюдены, то Вы можете спокойно продать долю в квартире третьему лицу. Не редко доля в квартире, во избежание проволочек, оформляется по договору дарения доли в квартире.

На страницах нашего сайта можно изучить образец договора дарения доли в квартире и как оформить договор дарения доли квартиры  

Продажа доли в квартире (без согласия сособственников) 

Для покупателя доли в квартире, вопрос соблюдения продавцом доли, всех формальностей особенно важен.

Покупка доли в квартире, требует очень тщательного соблюдения всех правовых норм, в противном случае договор купли-продажи доли в квартире может быть расторгнут или покупатель доли в квартире будет втянут в длительный судебный процесс.

Не стоит пытаться все это сделать самим, обратитесь к риелторам специализирующихся на данном вопросе, есть множество нюансов и своих маленьких хитростей.

Не редко продавцы доли, в случае срочности выхода на сделку и отсутствия предусмотренных 250 ст. ГК. РФ.

Документов, предлагают оформить отчуждение доли в квартире, другим способом, к примеру через договор дарения доли квартиры, договор дарения малой доли в квартире с последующим договором купли-продажи доли в квартире. Также встречаются договоры ренты или долговые расписки с залогом доли квартиры – в этом случае право преимущественного выкупа не действует.

Источник: https://dolya-msk.ru/dolya_v_kvartire.html

Продажа квартиры по долям разными договорами

Можно ли продать 2 3 доли квартиры

Продажа квартиры – процедура несложная, но очень серьезная и требует и от продавца, и от покупателя максимального внимания и сосредоточенности. Следует не только определиться с ценой недвижимости, местом и временем подписания договора и условиями передачи денег, но и проработать его текст, проверить объект на «чистоту», выписать всех проживающих лиц, и т.п.

Еще больше сложностей появляется, когда на продажу выставлена квартира, находящаяся в долевой собственности. В этом случае покупателю приходится договариваться сразу с несколькими хозяевами, выступающими в качестве продавцов, и решать возникающие проблемы. Разумнее в такой ситуации попросить помощи у юриста компании «Правосфера».

Способы продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Продать квартиру в долевой собственности можно двумя способами:

  • одним договором, тогда на стороне продавца будут выступать все собственники;
  • разными договорами, в этом случае покупатель заключает отдельное соглашение с владельцем каждой доли.

Первый вариант является наиболее предпочтительным для покупателя, так как он единожды встречается со всеми продавцами, подписывает договор, а потом сразу регистрирует всю квартиру на собственное имя.

Некоторые сложности данный способ может вызвать у продавцов, потому что им придется договариваться о времени, удобном для всех, цене, способе оплаты и пр.

И чем больше владельцев долей, тем чаще возникают разногласия.

Важно! При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, полученные деньги делятся между продавцами в частях, пропорциональным долям, независимо от состояния жилплощади, количества прописанных, а также наличия детей.

Пример. На продажу была выставлена квартира, которая была разделена на три части: одному собственнику принадлежала половина жилплощади, а двум другим по четверти. При совершении сделки была получена оплата в сумме 2 млн. рублей, из которых 1 млн. рублей достался владельцу половинной доли, а другие собственники получили по 500 тыс. рублей.

Продажа долей разными договорами

Каким бы ни был удобным способ продажи квартиры, разделенной на доли, одним договором, очень часто покупателю приходится иметь дело с каждым собственником по отдельности.

Конечно, для него – это самый непростой вариант, но если он заинтересован в покупке именно этой квартиры, то ему приходится мириться с возникающими сложностями. А вот для продавцов данный способ является самым приемлемым.

Ознакомимся с основными трудностями для покупателя:

  1. Ему придется составлять  и вычитывать несколько договоров.
  2. Покупателю необходимо каждый раз являться на подписание договора.
  3. Каждую долю квартиры после сделки придется регистрировать и получать на нее свидетельство о праве собственности.
  4. После оформления последней части покупателю необходимо сдать все долевые свидетельства и получить взамен одно общее на всю квартиру в целом.

Кроме того, покупатель должен платить за каждое оформление сделки и регистрацию доли, что существенно завышает его расходы. Поэтому, когда речь идет о приобретении жилплощади по разным договорам, цена на нее сильно снижается.

Инструкция продажи квартиры по долям

Если собственники квартиры заинтересованы в ее продаже, то им стоит договориться о заключении общего договора, так как в этом случае цена на нее будет более высокая. Конечно, сам документ будет довольно объемным, потому что придется оговаривать условия каждого продавца. Следовательно, каждый участник договора должен будет прочитать черновик и внести в него свои изменения или замечания.

Если же договориться между собой продавцы не могут, то покупатель будет вынужден многократно совершать одни и те же действия:

  • встречаться с продавцом и договариваться об условиях сделки: ее месте, времени, а так же о том, каким образом будут передаваться деньги;
  • составлять проект договора купли-продажи и вычитывать его на наличие ошибок, неточностей и двояко трактуемых положений;
  • подписывать готовый договор;
  • перерегистрировать собственность в Росреестре;
  • после регистрации последней доли осуществлять оформление в собственность всей квартиры целиком.

Юрист решит проблему, возникшую при покупке квартиры в долевой собственности

Не важно, покупаете вы квартиру, находящуюся в долевой собственности, или вы являетесь продавцом, при встрече с трудностями обратитесь к юристу компании «Правосфера». Он поможет вам преодолеть любые сложности и решить проблемы в самые короткие сроки.

Для быстрой консультации вы можете позвонить специалисту на горячую линию по телефону, опубликованному на сайте. Там же вы можете задать свой вопрос в онлайн чате.

Многолетний опыт работы и доскональное знание законов позволяет нашим профессионалам оперативно решать все вопросы, связанные с продажей недвижимости.

Источник: https://pravo-sfera.ru/pravo/prodazha-kvartiry-po-doljam-raznymi-dogovorami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.