Можно ли продать аварийную квартиру

Содержание

Можно ли продать жилье признанное аварийным?

Можно ли продать аварийную квартиру

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются.

Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон.

Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2020 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

  1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
  2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

  1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
  2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
  3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

  1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
  2. Направление уведомления всем жильцам дома.
  3. Расчет выкупной цены.
  4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

  • рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
  • расходы на переезд;
  • затраты на поиск другого жилья;
  • оформление права собственности на новую квартиру;
  • возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
  • расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

Источник: https://adm-zaharov.ru/raznoe/mozhno-li-prodat-zhile-priznannoe-ava.html

Можно ли продать аварийное жилье в 2020 году: образец договора

Можно ли продать аварийную квартиру

Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья.

Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения.

Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

  • продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
  • имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

  • свежую выписку из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
  • нотариальное согласие супруга;
  • технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
  • справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

  • ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
  • подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
  • цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
  • порядок оплаты;
  • порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
  • дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Скачать бланк договора для заполнения бесплатно.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2020 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

Например:

  • полная сумма сразу;
  • часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
  • полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.

Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!

Вам может быть интересно: намеренное ухудшение жилищных условий – о чем говорит практика.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/avarijnoe-zhile-mozhno-li.html

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Можно ли продать аварийную квартиру

Для того, чтобы выяснить выкупную цену квартиры в аварийном здании, нужно созвать экспертный совет, который примет во внимание стоимость недвижимости на рынке. Также в расчет берутся затраты за наем временного жилья и расходы на перевозку к месту постоянной прописки.

В третьей части 35 статьи Конституции Российской Федерации говорится о том, что изъять приватизированную квартиру принудительно можно только тогда, когда взамен выплачена равнозначная цена.

А в 2015 году в Жилищный Кодекс внесли исправления, касающиеся порядка предоставления иной жилплощади, когда постройка нужна для местных надобностей.

Расселение аварийных домов

При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства.

Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры.

На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.

А вот расселить граждан можно только после того, как вынесли решение члены межведомственной комиссии о том, что здание аварийное или ветхое, и его нужно снести.

Затем дом вносят в перечень аварийных зданий, и муниципалитет или местная администрация утверждают этот список.

После этого все жители аварийного жилья имеют право требовать переезда в новые дома, но только после того, как подойдет очередь.

Сроки переселения зависят от того, когда помещение было признано аварийным. Образец мены, который составляют переселенцы и муниципальные органы, помогает произвести равноценный обмен.

Жилищное законодательство

В различных статьях жилищного законодательства регламентируется основания изъятия жилого помещения и переселения людей из аварийных зданий. Когда помещение находится в собственном владении, то по 32-й статье оно:

  • выкупается для муниципалитетов на их надобности с выплатой собственнику равнозначной суммы за квартиру;
  • при пересчете выкупной стоимости принимают во внимание все пункты, которые прописаны в седьмой части 32 статьи Жилищного Кодекса.

Когда в квартире, которая идет под выселение, живет гражданин по договору соцнайма, то согласно 86 статье Жилищного Кодекса ему предоставляют равноценную квартиру.

Она никак не может быть меньше по площади предыдущей. Нанимателю никакой выкупной стоимости не предлагают, так как он не является владельцем помещения.

Последним будут либо госорганы, либо местная администрация, поэтому перекупать у себя квартиру они, естественно, не будут.

Права жителей

Все граждане, которые живут в муниципальном жилье, могут претендовать на другую квартиру, она должна располагаться в этом же районе и быть никак не меньше прежнего аварийного жилья. Когда на жилое помещение есть правоустанавливающие документы, то хозяин может:

  • получить другую квартиру;
  • получить выкупную стоимость, то есть деньги, которые он потратит на покупку другой квартиры.

Продать квартиру в аварийном здании можно так же, как и обычную, но приватизировать аварийное помещение не выйдет.

Переселение в другую квартиру

После того, как дом снесут, всем жителям предоставляют другие помещения:

  • новые квартиры должны располагать всеми удобствами, вентиляцией, сантехникой, газовой плитой, канализацией, водоснабжением;
  • новое жилье может быть больше, чем предыдущее, количество квадратных метров и комнат должно быть таким же или больше, но никак не меньше.

По государственным нормативам на каждого жильца полагается не менее 18 квадратных метров жилплощади. При переселении в другое здание, оно должно располагаться в том же районе, где собственник или наниматель жил ранее. Всем нанимателям социального жилья необходимо предоставление аналогичных квадратных метров на условиях соцнайма.

Выкупная стоимость сносимых построек

Если собственник квартиры согласен получить равнозначный денежный аналог, то ему предлагают выкупную цену. Все аспекты и нюансы получения выкупа решаются администрацией и владельцем сносимого жилья индивидуально в каждом случае. На величину выкупной стоимости влияют следующие моменты:

  • цена квартиры на рынке недвижимости;
  • траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
  • стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
  • оформление собственности;
  • траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.

Судебная практика

При анализе судебных исков по оспариванию выкупной стоимости можно отметить, что судебные органы строго следуют действующему законодательству. При определении выкупной стоимости аварийного жилья принимают к сведению:

  • долевую цену на общее имущество в здании, которое сносят;
  • долю в праве владения земельным участком, где стоит сносимое здание.

Когда между владельцем аварийного помещения и органами управления завязываются споры насчет пересчета цены, то нужно внимательно прочитать ФЗ №135 от 29.07.1998 года. В нем можно ознакомиться о взимании выкупной стоимости квартиры в аварийном доме.

Единственно правильного решения по всем искам найти невозможно. Принять к сведению все аспекты стоимости сносимого жилья очень трудно, ведь оценка состоит из цены земельного участка и домового имущества.

Все действия при сносе аварийного здания содержатся в законах Российской Федерации, которые должны строго выполняться на всех этапах сноса и выселения.

Распространенные вопросы

К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек. Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму.

При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения. Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации.

При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.

Из этого следует, что администрация и муниципалитет при принятии решения о сносе дома сперва обязаны адресоваться к владельцам жилья по вопросу ликвидации здания. Владельцы дома обязаны самостоятельно снести дом за свои средства.

Если они этого не сделают в течение полугода, то местные органы власти снесут здание сами, а жильцам выплатят деньги или дадут другие квартиры.

Если подобного порядка действий не было произведено, то собственники обращаются в судебные инстанции или прокуратуру с жалобой на неправомерность местных органов власти.

Новая квартира взамен сносимой

Гражданин, у которого жилье признали аварийным, вправе требовать другую квартиру:

  • когда по программе Ветхое жилье владельцу жилого помещения в аварийном доме взамен выдают квартиру большей площади, то разница в метраже подлежит оплате;
  • если выделенное жилье меньше, то собственнику выдают разницу.

СОВЕТ! Выкупная цена за аварийное жилье, на практике, очень мала, чтобы приобрести на эти деньги равнозначное благоустроенное помещение, поэтому лучше требовать предоставление другой квартиры.

Список домов на расселение

Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти. Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:

  • проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;
  • созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.

Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов. Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.

Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию. Для оформления такого статуса требуются следующие документы:

  • копии на правообладание постройкой;
  • постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
  • постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.

Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр. Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди.

Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья. При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения.

При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.

Как узнать через интернет

Немного о том, как узнать какие дома будут сносить. Чтобы выяснить точно, включен ли дом в программу расселения, нужно зайти на сайт «Реформа ЖКХ» и перейти на вкладку «Переселение граждан».

В графе «Аварийный жилой фонд» содержится перечень домов под расселение, которые непригодны для проживания, о чем говорит план сноса. В крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург, подобных зданий нет, программа в этих городах выполнена полностью. Но это не означает, что в этих местах нет проблем.

В Москве, например, утверждена программа реновации, при действии которой планируется снести пятиэтажные дома.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist/vykupnaia-stoimost-kvartiry-v-avariinom-dome-5a7abc7a9d5cb3d1b82558e9

Можно ли продать аварийное жилье?

Можно ли продать аварийную квартиру

Когда дом является непригодным для проживания, его признают аварийным. Официально жильцов должны расселить в указанные сроки. Можно ли продать квартиру в признанном аварийном многоквартирном доме? Стоит ли такой дом рассматривать как успешную инвестицию? Или приобретение квартиры в подобном строении однозначно является неудачной и бесперспективной сделкой?

Что говорит закон

Согласно действующему законодательству конкретных запретов на продажу такого типа жилья нет, соответственно, аварийный дом можно продать. Сделка будет считаться действительной до тех пор, пока новый собственник не подпишет договор об изъятии площади жилым фондом или другими структурами.

Процесс купли-продажи регламентируется теми же требованиями и законами с одной лишь пометкой о том, что здание, в котором располагается недвижимость, является аварийным. Продавец обязан сообщить данную информацию покупателю, при этом желательно прежде, чем реализовать квартиру, предоставить документ о сроках расселения.

Покупателям рекомендуют узнать, входит ли дом в специально разработанную программу расселения собственников из аварийного здания. Это важно сделать, так как на данный факт, если дом не числится в списках, можно даже не рассчитывать. Для начала придется проходить процедуру признания дома нежилым, а это большие сроки и долгое время, поэтому приобретать такую недвижимость вообще нет смысла.

Особенности сделки

Продажа оформляется привычным образом согласно стандартному порядку регистрации сделок с недвижимостью. Покупать ветхое жилье можно. Однако в процессе могут возникнуть некоторые трудности, связанные с возможностью приобретения.

Перед тем, как принимать решение о покупке, обратите внимание на следующие факторы:

  • Длительность нахождения дома в программе расселения — ни один чиновник не сможет точно назвать срок, когда собственнику вручат ключи от новой квартиры. На это может понадобиться год, а иногда и 10-15 лет или больше. Чем дольше дом находится в списках, тем больше шансов, что расселение произойдет в ближайшее время.
  • Покупку аварийного жилья не всегда оформляют в кредит — банковские учреждения не спешат одобрять заявки на ипотечное или другого вида кредитование для покупки ветхого жилья. Если согласие и будет дано, то, как правило, в сопровождении с дорогостоящей страховкой. Банки таким образом ограждают себя от возможных потерь, связанных с состоянием дома.
  • Материнский капитал для приобретения такого жилья нельзя использовать, так как его основное предназначение заключается в возможности предоставить детям хорошие, безопасные условиями для проживания. Аварийные квартиры и дома не подходят для этого.

Молодые семьи могут только рассчитывать на поддержку государства, получив жилищный сертификат, дающий право на частичную оплату будущей недвижимости.

Определение стоимости

Если дом признан аварийным, квартиру в нем можно продать, но стоимость ее может несколько отличаться от рыночной.

Определяя выкупную цену за аварийное жилье, следует брать во внимание оценочную стоимость квартиры, а также понесенные затраты собственника на изъятие жилья и других расходов, связанных с объектом недвижимости.

Конечная цена определяется, исходя из договоренности между двумя лицами — покупателем и продавцом.

Зачем продавать?

Недвижимость приватизирована, скоро должно состояться переселение из ветхого жилья в новое, чистое, просторное. Почему люди, не дождавшись этого события, выставляют квартиры на продажу? Зачастую они просто устают ждать и хотят более спокойного развития событий. Ведь даже при расселении не всегда все происходит, так, как видится со стороны.

На практике фактического переселения не случается — обычно назначают стоимость за квадратные метры, причем размер ее значительно ниже, чем рыночная цена. Это связано с тем, что ветхое жилье требует дополнительного ремонта, вложений, трат на снос. Делать это за свой счет никому не выгодно, поэтому подобные расходы отнимаются от стоимости квартир.

Таким образом, реализация квартиры выгодна — чем ждать неизвестно чего, проще сразу выставить на продажу, обозначив желаемую сумму.

Кто покупает?

Для комфортного проживания дом, который признан аварийным, не подходит. Все покупатели преследуют единственную цель — заплатить низкую цену за будущее, более дорогостоящее жилье.

Расселение собственников объектов, как правило, происходит в новые многоквартирные дома. По этой причине можно приобрести хорошую новостройку по низкой цене.

Однако не стоит обольщаться и рассчитывать, что сделка будет выгодной. Ветхое жилье продать можно, но стоит ли его покупать? Могут приобрести участок и предложить собственникам ничтожную сумму, которую сложно будет направить на покупку хорошего жилья.

Взамен могут дать просторную квартиру, но в очень не удачном месте, на другом конце города или даже в другом регионе. Нигде не прописано требование о предоставлении жилья только по месту проживания собственника, поэтому предложения могут оказаться весьма неожиданными.

По закону человеку разрешено отказаться, но его отказ не служит основанием для неполучения — соответственно, возможна ситуация, в которой придется соглашаться хотя бы на что-то.

Ограничения

Сроки продажи квартиры в аварийном доме не регламентированы, однако некоторые ограничения ЖК РФ накладывает:

  • если на момент подписания договора купли-продажи вынесено решение суда о выселении собственника в связи с непринятием им выкупной стоимости или нежелании переезжать в новое предоставленное ему жилье;
  • владелец помещения уже не имеет права собственности на жилье, так как подписал договор с региональными органами о выплате выкупной стоимости или получении жилья взамен.

Приватизация нежилых помещений в аварийном доме невозможна, так как это противоречит закону о приватизации. Соответственно продать такое помещение не удастся, равно как и квартиры, жильцы в которых обитают по договору найма, и не являются собственниками.

Вывод

Продать квартиру в аварийном доме при отсутствии ограничивающих условий можно. Покупателям важно, чтобы перевод жилого помещения в статус аварийного уже произошел, иначе сделка окажется совершенно невыгодной. Проживание в здании, которое должно уйти под снос невозможно, поэтому собственников таких домов стараются в кратчайшие сроки расселить.

Таким образом, покупка аварийной жилплощади с целью получения выгоды оправдывает себя в единичных случаях. Для этого необходимо внимательно подходить к изучению информации о состоянии дома и сроках его внесения в списки программы расселения. С учетом ограничений со стороны банков, важно понимать, что приобретение такого жилья возможно исключительно за собственные средства.

Можно ли продать аварийное жилье? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/avarijnoe-zhile/mozhno-li-prodat-avarijnoe-zhile

Можно ли продать квартиру в аварийном доме?

Можно ли продать аварийную квартиру

При реализации квартир, находящихся в аварийных домах, стороны, участвующие в сделке, должны помнить о том, что такая сделка будет иметь ряд своих особенностей.

Как, кто и на основании чего признает дом аварийным?

Для того, чтобы дом был признан аварийным, он должен соответствовать ряду условий, определенных в действующем законодательстве:

  • в процессе эксплуатации конкретного многоквартирного дома произошли нарушения конструкции несущих сооружений, которые не подлежат ремонту, в результате чего жильцам данного дома угрожает серьезная опасность (классическим примером является обрушение части несущей наружной стены в результате взрыва бытового газа в одной из квартир);
  • выявление физического износа здания (в том числе, по достижении определенного возраста), что делает дом полностью непригодным из-за невозможности его отреставрировать;
  • изменение в процессе эксплуатации дома его микроклимата, которые повлекли возникновение угрозы жизни и здоровья жильцам такого дома.

Выявление одного из перечисленных факторов или всех сразу осуществляется муниципальной комиссией по имуществу на основании обследования конкретного дома.

Такое обследование, нередко с назначением сопутствующих технических экспертиз, может осуществляться как по заявлению собственников помещений в конкретном жилом доме (если даже невооруженным взглядом видно фактическое состояние дома) либо по решению уполномоченного органа в сфере имущественных отношений муниципального образования или субъекта.

В срок не более тридцати дней с момента получения комиссией заявления на проведение исследования конкретного дома она должна провести весь комплекс мероприятий, направленных на установление фактического состояния дома и подготовить отчет о проведенном исследовании с последующим предоставлением полученной информации в уполномоченные органы для принятия решения о признании дома аварийным или об отказе в таком действии.

Признание дома аварийным может осуществляться в соответствии с рядом нормативных актов, принятых на федеральном уровне:

  • Жилищный Кодекс (в срезе рассмотрения вопросов правомерной эксплуатации того или иного объекта жилой недвижимости, а также в срезе защиты интересов жильцов многоквартирных домов);
  • Постановление Правительства Российской Федерации за номером 47 от 28 января 2006 года (как основной документ, осуществляющий регулирование процедуры признания того или иного дома аварийным с последующим определением его «судьбы» – под снос или реконструкцию).

Права жильцов аварийного дома

У аварийного дома есть два пути развития дальнейших событий – его могут снести, а могут, если это более целесообразно, реконструировать путем проведения капитального ремонта, – жильцы такого дома будут интересоваться своими правами на имеющиеся у них в собственности квартиры.

К правам распоряжения жилплощадью, расположенной в аварийных домах, относится:

  • расселение из признанного аварийным дома путем получения квартиры от муниципалитета, соразмерной той, которая была изъята;
  • получение денежной компенсации на приобретение нового жилья не меньшей площади (если площадь соответствовала социальным нормам) либо в соответствии с требованиями законодательства к квартирам, предоставляемым взамен утраченных (если площадь была меньше установленных норм);
  • продажа своей жилплощади новому собственнику (ни один нормативный акт, действующий на сегодняшний день на территории Российской Федерации, не устанавливает прямого запрета на совершение сделок по купле-продаже квартир, находящихся в домах, признанных аварийными).

Из-за больших бюрократических сложностей последний вариант – с куплей-продажей такого жилья – чаще всего используется лицами для улучшения своих жилищных условий.

Правила продажи квартиры в аварийном доме

Жилищный Кодекс признает за владельцем жилого помещения, расположенного в аварийном доме, право реализовать свое жилье путем совершения сделки по купле-продаже такого имущества. Однако для таких сделок существует ряд особенностей, которые должны быть учтены:

  • при совершении сделки покупатель должен быть уведомлен о том, что данная квартира находится в доме, признанном аварийным (о фактическом состоянии дома должна быть предоставлена информация не только в устной форме, но также и в письменной при составлении договора – сведения указываются в разделе, характеризующем предмет сделки, а также в акте приема-передачи конкретного жилья);
  • если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен быть готов к тому, что банк потребует увеличить размер страховой суммы от различных рисков, чтобы обезопасить себя от потери выданных под займ средств;
  • приобретение квартиры в аварийном доме с использованием сертификата материнского капитала для полного или частичного погашения суммы покупки невозможно, так как это будет противоречить условиям действия программы поддержки семей со вторым и последующими детьми.

Порядок действий по продаже

Несмотря на перечисленные особенности совершения сделки, ее основные этапы отличаться от стандартной сделки не будут, за исключением того, что она может прекратиться на любом этапе, как только администрация муниципалитета примет решение о расселении аварийного дома и вынесет соответствующее постановление.

Кроме того, информация о том, что квартира предоставляется к продаже в доме, признанном аварийном, должна быть сформулирована продавцом еще на этапе подачи объявления, чтобы лицо, которое заинтересуется таким объявлением, было готово к возможным сложностям с оформлением такого варианта в собственность.

В том случае, если регистрация перехода права собственности на конкретную квартиру происходит одновременно со вступлением в силу постановления администрации муниципалитета о расселении дома, признанного аварийным, сделка автоматически аннулируется, а переход права собственности будет считаться недействительным.

Если же разница между регистрацией права собственности и выходом такого постановления будет хотя бы один день, переход права будет считаться законно завершенным.

Если, вопреки требованиям действующего законодательства, покупатель смог погасить часть суммы материнским капиталом или его частью, сделка автоматически будет признана недействительной, как только Пенсионный Фонд узнает о факте подлога документов, а расплатившийся сертификатом или его частью может быть привлечен к уголовной ответственности по факту мошенничества.

Продажа квартиры, находящейся в аварийном доме, законодательством в России не запрещена.

Однако если администрация муниципального образования, в котором дом расположен, вынесла постановление о его расселении (то есть принудительном изъятии квартир), оформление сделки прекращается (если только переход права собственности не был юридически зафиксирован).

В случае мошеннических попыток совершения сделки с квартирой, находящейся в аварийном доме, лица, причастные к таким действиям, будут привлечены к уголовной ответственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/v-avarijnom-dome.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.