Можно ли продать доли в квартире

Как продать долю в приватизированной квартире

Можно ли продать доли в квартире

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Из статьи вы узнаете: как продать долю в приватизированной квартире через договор купли-продажи, через дарение и через залог, а также как признать продажу доли в квартире незаконной.

Процесс приватизации – это предусмотренное Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» юридическое действие, в результате которого недвижимость (земля, квартира, дом, комната и т.д.) переходит в собственность лиц, выполнивших все указанные в законе действия.

Квартира может быть приватизирована одним лицом или группой лиц. Правом приватизировать жилплощадь обладают все, кто на момент подачи документов в регистрирующий орган надлежащим образом в ней зарегистрирован, как постоянно проживающий на законных основаниях. Так, зачастую приватизация оформляется на всех членов семьи: супругов, детей и других родственников.

С течением времени супруги могут расторгнуть брак, или же дети могут унаследовать доли родителей, а затем собственник доли, не желающий пользоваться совместно с другими совладельцами данной квартирой, вправе продать свою собственность. Рассмотрим, как правильно осуществить куплю-продажу, соблюдая свои интересы и не нарушая права остальных совладельцев.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире?

Важно сразу оговорить такой важный нюанс, как различие юридических терминов «совместная собственность» и «долевая собственность». Продать можно долю, при этом размер этой доли должен быть выделен и указан в правоустанавливающем документе.

Если квартира принадлежит нескольким лицам на правах совместной собственности, то продажу можно будет провести только всей квартиры целиком, либо осуществить предварительный раздел долей, после чего каждый из совладельцев сможет распоряжаться собственной долей по своему усмотрению.

Когда все совладельцы в равной степени согласны с продажей, тогда ситуация разрешается очень просто. Достаточно заключить соглашение между всеми о сумме продажи и ее разделе после получения денег от покупателя, после чего можно приступить к оформлению купли-продажи. Иное дело, когда кто-то хочет продать свою долю, а остальные – против. Здесь вступает в силу совсем другой алгоритм действий.

Сегодня практикуется преимущественно три схемы продажи доли в квартире, полностью соответствующие нормам законодательства и отработанные на практике. Если вы являетесь совладельцем квартиры, любую схему можно взять на вооружение, чтобы превратить свои квадратные метры в деньги.

Схема №1. Продажа через дарение

Продажа доли в квартире может быть осуществлена с согласия остальных совладельцев. В силу разных обстоятельств получить такое согласие бывает невозможно или очень трудно. Однако, закон допускает дарение доли – для этого согласия остальных совладельцев уже не требуется.

Крайне важно правильно составить дарственную. Эту операцию крайне рекомендуется доверить опытному юристу. При несоблюдении какого-либо требования законодательства, впоследствии документ остальные совладельцы смогут опротестовать в суде и добиться признания сделки недействительной. А требований достаточно много:

  1. Необходимо полностью перечислить всех остальных совладельцев с указанием размеров принадлежащих им долей.
  2. Указать всех лиц, не являющихся совладельцами, но зарегистрированных на данной жилплощади на постоянной основе.
  3. Сколько квадратных метров передается одариваемому лицу.
  4. На каких основаниях данная доля перешла в собственность дарителя.
  5. Если доля принадлежит лицу, состоящему в законном браке, потребуется приложить к дарственной нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для того, кто решит приобрести долю в квартире через дарение, важно помнить о том, что по закону (ст. 217 НКРФ, п. 18.1) от уплаты 13% налога от стоимости доли освобождены только близкие родственники продавца.

Если долю покупает супруг, сын или дочь, отец или мать продавца, тогда налог не платится, все остальные покупатели будут обязаны его заплатить.

Причем, если покупатель – не гражданин РФ, то применяется налоговая ставка 30%.

Стоимость доли обязательно указывается в дарственной, хотя сделка и носит безвозмездный характер. Занижать ее размер не рекомендуется, так как при занижении более 20% от рыночной стоимости могут последовать такие последствия, как штраф.

После того, как дарственная оформлена, деньги передаются продавцу покупателем через банковскую ячейку. Договор передачи заключается при участии банка, условием выдачи денег обычно становится предъявление документа, подтверждающего переход права собственности от дарителя к одариваемому лицу.

Есть и другой вариант: можно подарить часть доли, а после регистрации дарения, на законных основаниях продать оставшуюся часть, поскольку новый совладелец будет обладать правом приоритетной покупки.

Эта схема обойдется дороже для сторон, но и степень ее надежности выше.

Ею пользуются и в тех случаях, когда у покупателя нет возможности погасить сразу всю стоимость доли, и стороны соглашаются провести сделку в два этапа.

Схема №2. Продажа через залог

Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли – доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).

Часто юристов спрашивают: относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да – относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:

  1. Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
  2. Просрочка долга меньше 3 месяцев.

Часто владельцы долей в недвижимости именно так и поступают, намеренно занимая деньги у банка, чтобы потом их не возвращать. Когда нет надежды выгодно продать долю, такая схема – выгодна, даже с учетом издержек на оформление ипотеки.

Схема №3. Простая продажа

Достаточно простой способ, но на практике не так часто применяемый в силу того, что продавцу приходится соблюдать жесткие правила, как то надлежащее уведомление всех совладельцев о намерении продать долю, а также соблюдение сроков ожидания их решения. В целом процедура выглядит следующим образом:

  1. Владелец доли заказывает оценку недвижимости, чтобы далее использовать результат во всех операциях. Придется смириться с тем, что невозможно получить за свою долю при ее отдельной продаже столько, сколько удалось бы выручить при продаже квартиры целиком и последующей дележке полученной суммы.
  2. Каждому из совладельцев направляется заказное письмо с уведомлением о желании продать и с указанием суммы продажи. Ожидать решение совладельцев необходимо 30 дней с момента получения ими уведомлений. Только после этого можно выставлять долю в открытую продажу, так как в течение месяца все остальные совладельцы вправе выкупить долю за указанную сумму вперед прочих покупателей. Хорошей страховкой станет заверенные нотариально отказы остальных совладельцев выкупить долю, но не всегда возможно их получить.
  3. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи доли в квартире. Где указаны: размер доли, ее стоимость, описание доли и порядок взаиморасчетов.
  4. Сделка регистрируется в ЕГРП, о чем на руки покупателю выдается соответствующая выписка.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Споры вокруг продажи долей в квартире в современной судебной практике – не редкость. Оспариванием сделок могут заниматься совладельцы, покупатели, а также третьи лица, чьи права оказались нарушенными. Оспорить куплю-продажу, оформленную договором и зарегистрированную в ЕГРП, можно только в судебном порядке.

Совладельцы квартиры могут обратиться в суд в течение 3 месяцев с момента, как им стало известно о состоявшейся купле-продаже.

При этом нельзя оспорить саму сделку, а только потребовать перевести на свое имя права и обязанности покупателя по уже зарегистрированному договору.

При положительном решении суда, истец выплатит бывшему владельцу доли указанную в договоре сумму и станет владельцем этой доли.

Важно отметить, что судебное разбирательство такого рода занимает достаточно много времени, требует издержек, поэтому лучше вначале попытаться разрешить спор мирным путем. Поручить вести переговоры от своего имени можно профессиональному юристу. Такой способ поможет решить возникший спор без привлечения суда через мировое соглашение.

Любая сделка может быть легко признана недействительной в суде, если истец сможет доказать, что при ее заключении были нарушены нормы законодательства. Например, покупатель передал продавцу всю сумму еще до подписания договора купли-продажи, или же продавцом выступает лицо, не имеющее прав на данную недвижимость и совершение сделок с ней.

Сроки давности по делам такого рода очень важны:

  • В течение года можно оспорить сделку, если можно достоверно установить момент, с которого истец узнал об обстоятельствах, препятствующих ее законному заключению.
  • Ничтожные сделки можно оспорить в течение 3 лет. Например, если истец сможет доказать, что продавец не получал денег от покупателя.
  • Третьи лица, не являющиеся участниками купли-продажи, имеют право подать иск в суд при ущемлении своих прав в течение 10 лет с момента, когда они должны были получить информацию об этом ущемлении.

Все эти обстоятельства играют решающую роль при определении стоимости доли. Большое количество разных рисков отпугивает покупателей, поэтому выручить от продажи доли можно заведомо меньшую сумму, чем она стоит на самом деле. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire

Кто покупает доли в квартирах и как это сделать?

Можно ли продать доли в квартире

Если квартирой по всем документам владеют сразу несколько граждан одновременно, то такая собственность является долевой или совместной. Между этими видами есть некоторые отличия, особенно связанные с продажей или покупкой объекта недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Юристами рекомендуется гражданам, которые покупают квартиры в долевую собственность знать все тонкости этого процесса, какие документы будут затребованы, а также все возможные сложности или риски на пути подписания договоров.

Можно ли продать доли в квартире?

Законом не возбраняется продавать свои доли любого объекта недвижимости, в частности, квартиры.

Главное, чтоб соблюдался ряд требований:

  1. Гражданином были официально уведомлены остальные собственники, что планируется продажа доли.
  2. За этими лицами сохраняется право на первоочередную покупку.

Если в течение 30 дней люди не изъявили желание приобрести часть этой недвижимости, то собственник на законных основаниях может ее продать третьим лицами.

  1. Есть соглашение, в котором прописаны все доли, а также за кем они зарегистрированы, и имеется свидетельство о собственности.

Важно: соглашение должно быть заверенным в нотариальной конторе. 

Кто покупает доли в квартирах?

В основном доли в квартирах приобретают:

  • остальные дольщики;
  • близкие родственники продавца, например, родители или совершеннолетний ребенок;
  • любые граждане.

Важно: процедура продажи гражданам, которые не являются дольщиками довольно сложная, поскольку формально у этих лиц нет четко прописанной площади, находящейся во владении.

Причины покупки доли в квартире

Ключевыми причинами, приводящими к приобретению долей, служат:

  • Желание одного собственника стать единственным владельцем объекта недвижимости.

В этом варианте гражданин договаривается с дольщиками о цене, а далее следует оформление договора купли – продажи.

  • Желание человека проживать именно в этой квартире, к примеру, поближе к родителям или детям.
  • Необходимость человека решить вопрос с регистрацией в конкретном городе.

Важный момент: всегда доли стоят значительно дешевле, чем иная жилплощадь. Для некоторых граждан это единственный способ иметь в собственности недвижимость в конкретном регионе.

Как купить долю в квартире?

Приобретение долей в квартире имеет некоторые тонкости:

  • для одобрения сделки нужны правоустанавливающие документы обо всех собственниках квартиры;
  • регистрационные свидетельства обязаны получать все граждане, которые являются владельцами конкретного объекта недвижимости;
  • требуется четкое выделение долей, официально закрепляемых за каждым физическим лицом.

Важно: исключение, когда в квартире одна комната, пригодная для жилья. При этом варианте выделяют проценты, а не доли.

Порядок действий

Лицам, желающим купить квартиру в долевую собственность нужно следовать строгому алгоритму:

  • Четко установить площадь, которая будет во владении каждого человека. Владение может прописываться в процентном соотношении, к примеру, 50%, 25% и 25% или долевом, например, 1/3 и 2/3.

Граждане самостоятельно решают, как на бумаге будут пропиваться их доли, в процентном или дробном варианте.

Если у людей не хватает какого – либо акта, постановления и прочего, то в срочном порядке нужно запрашивать дубликаты в определенных государственных инстанциях. В противном случае, продать надлежащим образом квартиру и подписать необходимые договора не получится.

  • Произвести оплату государственной пошлины. Какой именно размер госпошлины могут сказать в нотариальной конторе или в Росреестре.

Главное, чтоб у человека осталась квитанция, в которой отражено, что платеж успешно ушел по конкретным реквизитам.

  • Подписать в присутствии нотариуса договор купли — продажи, в котором определен размер всех долей квартиры и указаны собственники.

Без договора, в котором четко выделяются доли, объекты недвижимости считаются совместной собственностью.

  • Всем лицам, оформляющим долевую собственность, нужно прийти в Росреестр с пакетом документов.
  • В назначенный день забрать свидетельство о собственности.

Важно: если в силу разных обстоятельств покупатель не сможет подойти за документом, то у человека остается право забрать его в другой день или дождаться, когда сотрудники регистрирующего органа вышлют его заказным письмом по указанному адресу.

Необходимые документы

Успешно приобрести долю в квартире возможно, если граждане предоставляют полный пакет документов. В него должны входить:

1. Паспорта всех участников сделки.

2. Свидетельства о рождении, если лицам нет 14 лет.

3. Документы, которые удостоверяют, что данной квартирой граждане имеют право владеть и распоряжаться, например:

  • договор купли – продажи;
  • дарственная, заверенная в нотариальной конторе;
  • свидетельство о праве наследования;
  • судебное решение и прочее.

4. Соглашение о разделе квартиры (заверенное нотариусом).

Когда подобных соглашений нет, то можно предъявить Росреестру постановление суда, брачный договор и прочее, где отражаются доли за каждым лицом.

5. Технический паспорт на объект недвижимости.

6. Квитанции о перечислении государственной пошлины.

7. Справки из БТИ.

8. Кадастровые выписки.

Важно: каждый документ предъявляется в оригинале, а также в виде копии, которая заверена в нотариальной конторе.

Регистрация сделки

Сделки регистрируются в Росреестре, когда граждане представили все документы, которые для этого требуются.

Важно: сотрудник Росреестра забирает пакет документов, проверяет все на подлинность и в течение 30 суток регистрирует сделку.

Налогообложение

В Налоговом Кодексе РФ прописано, что реализованные объекты недвижимости облагаются НДФЛ (13%). Однако на порядок налогообложения влияют два фактора:

  • Срок, в течение которого недвижимость, в том числе ее доля, была в собственности гражданина.

Когда человек является собственником более трех лет, то платить налоги не требуется.

  • Стоимости, за которую продана доля.

К примеру, Иванов А.А. в 2016 г. купил долю за 1 000 000 рублей, а годом позднее продал за 1 200 000 рублей.

В этом случае нужно оплатить:

  • (1 200 000 – 1 000 000)*13% = 26 000 рублей.
  • У Иванова А.А налог с продажи составит 26 000 (двадцать шесть тысяч) рублей.

Нужно ли согласие собственников на продажу доли?

Продать доли без согласия прочих дольщиков возможно, однако нужно:

  • Каждого собственника официально уведомить о решении реализовать свою долю.

Нужно составить письмо и передать каждому дольщику. Один экземпляр этого документа остается у собственников, а на втором они ставят личную подпись.

  • Подождать 30 дней, в течение которых дольщики могут воспользоваться правом первоочередного выкупа.

Полезно знать! Если у лица нет официального подтверждения, что кто – то из дольщиков желает купить его собственность, то гражданин может начинать поиск покупателей.

Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Продать долю объекта недвижимости несовершеннолетнего ребенка возможно, если:

  • Родители получили одобрение попечительского совета на такую сделку.

Придется официально доказывать, что права ребенка не будут ущемлены, в частности, он будет проживать в лучших условиях.

  • Сделать несовершеннолетнего дольщиком другого объекта недвижимости, который по метражу, техническим характеристикам и прочему не уступает старой жилплощади.

Важно: если такие требования матерью и отцом несовершеннолетнего гражданина не учитываются, то продажа будет невозможной.

Процедура продажи долей квартиры предполагает подготовки всех справок, составления соглашения, а также передачи документов в регистрирующий орган. После этого, если гражданами приняты во внимание все тонкости такой сделки, Росреестр выдаст новому владельцу свидетельство о собственности.

 Блиц – советы:

  • помнить, что некоторые справки, в частности из БТИ, готовятся в течение одного месяца, поэтому их стоит заказывать заблаговременно;
  • оповещать всех дольщиков о намерении продать недвижимость в письменном виде, и чтоб на руках оставалось доказательство, что такое уведомление они получили;
  • целесообразно проконсультироваться с юристами, какие нюансы могут возникнуть при реализации только части квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/mozhno-li-prodat-doli-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.