Можно ли продать квартиру без определения долей

Содержание

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Можно ли продать квартиру без определения долей

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Можно ли продать квартиру без определения долей

/ Жилищные споры / Продажа невыделенной доли в квартире

Просмотров 348

Практически все жилье в России находится в общей долевой собственности. Реже встречается совместная собственность супругов.

Считается, что раз квартира принадлежит нескольким людям – рано или поздно, возникнут споры. Нередко они связаны с продажей невыделенных долей в квартире.

Например, если один собственник хочет избавиться от дроби, а остальные требуют ее выделения или продажи жилья целиком.

Можно ли продать долю, если она не выделена в квартире? Что говорит закон и как это происходит на самом деле. Разберем актуальные вопросы и рассмотрим порядок такой продажи с учетом юридических правил.

Что такое невыделенная доля в квартире?

Во-первых, нужно определить, какую долю считать невыделенной, а какая выделена? Между ними существует большая разница. Особенно в плане оценки для продажи – забегая вперед, скажем, что гораздо выгоднее продавать выделенную долю жилплощади.

Различают два типа долевой собственности на квартиру:

  • Выделенная доля – представлена в физическом эквиваленте (комната). Собственник такой доли может иметь не одну, а несколько изолированных комнат, в зависимости от планировки квартиры (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

«Выделенная доля» всегда отражается в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Речь идет о таком описании доли, как общая площадь — метраж (кв. метры), право занимать отдельную комнату, ее номер в конкретной квартире по техническому плану (паспорту). Обычно на выделенную дробь ее владельцу приходит отдельный лицевой счет из ЕИРЦ.

Пример:

Санкт-Петербург, 3-комнатная квартира. Жилье находится в долевой собственности семьи – супругов с ребенком и одинокого молодого человека. Соотношение – ⅔ к ⅓ доли.

Совладельцы договорились «выделить доли» и заключили соглашение об определении порядка пользования квартирой. Семье досталось 2 комнаты из 3-х имеющихся, а оставшуюся (проходную) занял одинокий собственник.

Тем самым, жильцы превратили математические дроби в их «физическое» выражение – комнаты.

  • Невыделенная доля – отличается тем, что она не представлена в виде отдельной комнаты и любого другого имущества. Иначе, содольщики не заключали соглашения и не выделяли доли через суд. Второе название невыделенной доли – «идеальная», т.е. математическая дробь в праве общей собственности на квартиру. Размер может быть любым – начиная от ½ и заканчивая 1/100 долей в жилом помещении.

Безусловно, собственник может распоряжаться невыделенной долей, но у него будут иметься ограничения, например – запрет на использование в качестве залога в банке.

Пример:

Брат и сестра получили в наследство 2-комнатную квартиру в равных пропорциях. Поскольку жилье принадлежит двоим собственникам, каждый получит по ½ доле в общем праве. Учитывая, что в квартире две отдельные комнаты – брат с сестрой могут договориться о том, что займут по одной из них.

Однако если они не составят соглашение об определении порядка пользования квартирой, доли останутся невыделенными. Другими словами, не закрепленными за отдельной комнатой. Впоследствии, если кто-то захочет продать ½ часть, ее цена окажется ниже, чем если продавать выделенный процент.

Таким образом, невыделенная доля в квартире – это абстрактная величина, которую нельзя измерить и потрогать. До тех пор, пока она не будет соответствовать комнате, сохраняется «идеальная» доля в общем праве собственности на жилплощадь. Подробнее читайте в статье «Как перевести долю в квартире в комнату«.

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире?

Не страшно, если доля не представлена в виде комнаты – ее можно продать, подарить и обменять. Одним словом, распорядиться по своему усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Но нужно помнить о трех моментах:

  • преимущественное право выкупа – которое имеют остальные сособственники, причем условия и цена не должны меняться в случае продажи «на сторону»;
  • возможность выделения доли;
  • продажа квартиры целиком с дальнейшим распределением дохода между всеми владельцами.

Если вы намерены продать невыделенную долю, приготовьтесь к снижению цены. Желающих приобрести «идеальную» дробь в праве без комнаты не очень много.

Хотя невыделенные доли пользуются спросом в крупных городах, например – Москве и Санкт-Петербурге. Чаще всего покупателей интересует регистрация (прописка), поэтому они могут купить долю с целью «стать москвичом».

Продажа долей в регионах – не так популярна, как, скажем, продажа отдельных комнат.

Порядок действий

Подробнее о ходе процедуры в таблице:

ЭтапОписание
Устное обсуждение с содольщиками продажи невыделенной долиЕсли есть возможность – продавцу нужно собрать всех правообладателей и предложить им выкуп своей доли. Чье-то согласие упростит дальнейшую сделку – можно обговорить условия и приступить к составлению договора купли-продажи
Отправка уведомлений о продаже невыделенной доли(действие правила о преимущественном праве выкупа – ст. 250 ГК РФ)Если устное предложение невозможно, придется направлять письменные извещения в адрес всех сособственников. Далее, события развиваются следующим образом: • Один или несколько дольщиков ответят согласием на предложение продавца. Значит с кем-то из них и будет заключена сделка.• Совладельцы не захотят выкупать долю и оформят отказы от преимущественного права выкупа. Для этого им придется посетить нотариуса вместе с продавцом.• Ответ не последовал – в таком случае собственнику придется выждать 30-дневный срок, и приступать к поиску покупателя на стороне. Также нужно засвидетельствовать соблюдение срока – обычно направляют письмо с объявленной ценностью и уведомлением о вручении адресату. Можно доверить рассылку уведомлений нотариусу, но в таком случае возрастут расходы на оплату его услуг.
Поиск покупателяЕсли никто из собственников не изъявил желания выкупать долю, сделка заключается с посторонним человеком. Выставив долю на продажу, собственник может: • обратиться в агентство по недвижимости или к риэлтору;• подать объявление – в газету, СМИ, интернет-сайт (Avito, ЦИАН);• воспользоваться помощью знакомых и друзей и т.д.
Оформление сделкиУчастники будущей сделки обсуждают важные моменты купли-продажи. В частности, им предстоит решить: • к какому нотариусу обращаться;• кому оплачивать его услуги;• как производить расчет;• составлять ли предварительный ДКП невыделенной доли в квартире и др.
Составление договора купли-продажи, заверка у нотариусаОбсудив нюансы, можно приступать к оформлению намерений в письменной форме. Обязательное условие – нотариальная форма ДКП, акта приема-передачи и прочих документов. Нотариус проверяет: • дееспособность продавца и покупателя;• соблюдение преимущественного права – уведомление совладельцев о продаже (кроме случаев, когда доля отчуждается в пользу одного из собственников);• не нарушены ли интересы детей, имеется ли разрешение ООП на продажу доли ребенка;• юридическую чистоту квартиры;• платежеспособность сторон;• предъявленные докумены;• соответствие договора истинным намерениям и т.д.Затем, если все верно, нотариус скрепляет ДКП подписью и «мокрой» печатью.
Регистрационные действияЗавершающий этап, в ходе которого происходит внесение сведений о сделке в ФКП «Росреестра». Начиная с 1 февраля 2019 года, услуга по передаче заявки в регистрирующий орган поручена нотариусам. Тем самым, участники сделки освобождаются от данной процедуры, и, заметим, абсолютно бесплатно. Отправленные документы проходят проверку в органе Росреестра. Оттуда же и поступает ответ – положительный или отрицательный. Если все в порядке, нотариусу пришлют электронные выписки из ЕГРН, а специалист выдаст их участникам купли-продажи.

Необходимые документы

Оформление сделки потребует от ее участников сбора документов. За правильностью комплекта с документацией следит нотариус. Поэтому нужно отнестись к процессу со всей ответственностью.

Что входит в пакет с документами:

  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • документ о регистрации права собственности на долю – до 2016 года выдавали свидетельства, сейчас выдают выписки из ЕГРН;
  • документы о праве получения доли (не комнаты);
  • технический план квартиры, экспликация, кадастровый паспорт или выписка из реестра недвижимости;
  • выписка из Единого информационно-расчетного центра или УК – об отсутствии долгов по квартплате;
  • почтовые письма, телеграммы с уведомлением о вручении предложений адресатам (либо – их нотариальные отказы);
  • по ситуации – разрешение от ООП или согласие второго супруга.

Также могут понадобиться и другие документы. Часть из них запрашивает сам нотариус, часть – предъявляют участники сделки.

Образец договора купли-продажи невыделенной доли в квартире

Основной договор, который гарантирует передачу доли и оплату проходит удостоверение в нотариальной конторе. Обычно специалист сам предоставляет бланк и вносит туда нужные сведения. Участникам остается ознакомиться с текстом и подписать документ.

Вкратце, содержание договора купли-продажи:

  • ФИО, паспортные реквизиты и адреса сторон;
  • указание на предмет сделки – не только на долю, но и на квартиру, где она закреплена, кадастровые данные и проч.
  • сведения о получении права собственности – продавцу;
  • цена доли – цифрой и прописью;
  • данные об отсутствии ареста, обременений и проч.
  • права и обязанности сторон сделки;
  • каков порядок расчетов;
  • дополнительная информация;
  • подписи и печать нотариуса.

Подробнее о содержании и его пунктах вы сможете узнать из отдельной статьи «Договор купли-продажи доли в квартире».

Прилагаем образец ДКП, который позволит составить документ с учетом особенностей вашей сделки:

Сроки, время оформления

Отчуждение невыделенных долей гораздо сложнее, чем продажа квартиры целиком. Потребуется соблюсти первоочередное право выкупа, найти покупателя, обсудить условия, показать квартиру и т.д.

Рассылка уведомлений происходит через почту или с участием нотариуса. Доставка осуществляется в течение 3-14 дней. Отсчет сроков на ответ о выкупе ведется с даты вручения письма адресату. Продавцу нужно подождать 30 дней (минимум).

Договор купли-продажи можно оформить в течение дня. Вместе с тем стороны могут составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире – на случай, если сделка откладывается на определенный срок. Отправка документов в ФКП «Росреестр» происходит через нотариуса. Закон отводит на это 1-2 суток с момента удостоверения ДКП квартиры. Ответ от Росреестра поступит в течение 1 дня – электронная заявка, или в течение 3 дней – бумажный вариант.

Стоимость

Учитывая, что ДКП доли в квартире проходит утверждение у нотариуса, Продавец и Покупатель несут финансовые расходы.

Составление проекта договора, проверка юридической чистоты сделки, запрос в государственные инстанции, обращение к ЕИС – все это входит в услуги правового и технического характера (УПТХ). Участники сделки оплачивают работу нотариусу по тарифу конторы – от 2 000 рублей.

Нотариальная госпошлина за заверку ДКП обойдется в сумму от цены договора – 0,5% в пределах от 300 до 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Кому оплачивать эти расходы? Стороны решают заблаговременно – по умолчанию расходы на сделку несет покупатель.

Основная госпошлина за изменения в ЕГРН – 2 000 рублей с покупателя. Со стороны продавца – 350 рублей в счет изменений в право собственности на квартиру.

Остальные расходы могут быть связаны с заказом выписки из ЕГРН, справкио кадастровой стоимости, согласия второго супруга и т.д.

Подводные камни, риски и сложности

Прежде чем продавать невыделенную долю, нужно учесть сопровождающие сделку риски. Даже известны случаи, когда продавцы не могли найти покупателей в течение 1-2 лет.

Какие могут быть сложности:

  1. Низкая стоимость – отчуждаемая доля ценится ниже, чем квартира целиком. А в случае с невыделенной дробью можно рассчитывать всего на 40-50% от рыночной стоимости. Желающих интересует прежде всего вариант с регистрацией в квартире. Реже – расчет на проживание в квартире с долевой собственностью.
  2. Конфликты с содольщиками – вероятно, им не понравится, что вы хотите продать долю чужим людям. На практике протест выражается в форме оттягивания с ответом, запертой дверью при осмотре квартиры покупателем, подачей иска о выкупе доли и/или определения порядка пользования квартирой. Проблемы придется решать оперативно, иначе могут быть трудности с продажей.
  3. Учет интересов детей и супругов – если они также претендуют на имущество. Дополнительная сложность с детскими долями – обращение за разрешением в ООП с последующим выделением доли в новой квартире (см. «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«).

Покупателю нужно быть внимательным в первую очередь. Сведения о размере доли нужно смотреть в правоутверждающих документах. Многие продавцы хитрят, выдавая «долю» за «комнату», чем вводят в заблуждение доверчивых покупателей.

Продажа невыделенных дробей в квартире гораздо сложнее реализации выделенных долей. Отсутствие порядка пользования квартирой создает сложности. Многие продавцы пишут в объявлении, что продают долю «без просмотра». Налицо – конфликт с совладельцами квартиры.

Последние могут сорвать сделку на этапе оформления, например – подачей искового заявления. Очень важно учесть все юридические нюансы, просчитать риски и подготовить документы. Если у вас возникнут сложности, обратитесь к юристам нашего портала.

Быть может, ваша ситуация требует тщательного разбора с индивидуальными ответами.

Смотрите видео-инструкцию о продаже долей в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-nevydelennoj-doli-v-kvartire/

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Можно ли продать квартиру без определения долей

https://realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех “дольщиков”. Как… Недвижимость РИА Новости, 20.03.2019

2019-03-20T14:52

2019-03-20T14:52

2019-03-20T15:21

дольщики

сделки

покупка

продажа

жилье

f.a.q. – полезное

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn25.img.ria.ru/images/152700/37/1527003700_0:0:5760:3240_1400x0_80_0_0_d91f98dc3ef50121ea7479ead3bfedb0.jpg

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех “дольщиков”. Как быть, если один из них не выходит на связь или просто находится в ссоре с остальными и не общается? Об этом эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”.

Материал подготовлен при участии юриста практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и Партнеры” Марии Оболенской, старшего юриста фирмы “Юст” Олеси Стукаловой, руководителя офиса “В Крылатском” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Ирины Бербеневой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой и управляющего партнера компании “Метриум” Марии Литинецкой.

https://realty.ria.ru/20190207/1550532996.html

https://realty.ria.ru/20181212/1547848492.html

https://realty.ria.ru/20180801/1525723182.html

https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html

https://realty.ria.ru/20181025/1531458042.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn22.img.ria.ru/images/152700/37/1527003700_48:0:5168:3840_1400x0_80_0_0_afaed2a232f3e29a3325ccbd482ccd51.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

дольщики, сделки, покупка, продажа, жилье, f.a.q. – полезное

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех “дольщиков”. Как быть, если один из них не выходит на связь или просто находится в ссоре с остальными и не общается? Об этом эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”.

1. Я хочу продать свою долю в квартире, но второй собственник не выходит на связь. Как быть?

Продать квартиру с отсутствующей выделенной долей без участия второго собственника, не выходящего на связь, довольно сложно. Продавец (второй “дольщик”) может направить уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности на квартиру другим сособственникам через нотариуса или самостоятельно по почте.

Однако если направлять письмо самому, даже с описью вложения, содержание уведомления в описи все равно не отражается, поэтому могут возникнуть сложности. При направлении уведомления телеграммой в дальнейшем при необходимо можно получить ее копию.

Оптимально будет направлять уведомление через нотариуса во избежание сложностей с подтверждением, тем более что все сделки по купле-продаже долевой собственности в любом случае осуществляются при обязательном участи нотариуса.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если в течение месяца ответ не поступит, нотариус имеет право выдать уведомление о том, что письмо другому сособственнику было отправлено.

Это и будет документом, разрешающим проведение сделки. Однако в будущем другой сособственник может обратиться в суд. Если правила были нарушены, то ему удастся перевести права по сделке на себя, поэтому важно, чтобы продажная стоимость была не ниже, чем в предложении сособственнику.

Читать далее

2. Что произойдет, если собственник второй доли объявится после сделки?

В этом случае он имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. покупки).

Поэтому критически важно следовать всем установленным правилам: собрать все необходимые документы (все почтовые чеки, описи и уведомления, а еще лучше – свидетельства о направлении извещений сособственникам нотариусом, отказы сособственников от реализации преимущественного права покупки.

Тогда даже в случае возникновения претензий со стороны участников долевой собственности, доказать выполнение установленного законом порядка не составит труда.

Читать далее

3. Если один из долевых собственников не оплачивает ЖКХ, как остальным не стать должниками?

В этом случае следует разделить лицевые счета. Подобная процедура проводится через суд, если не получается договориться с сособственником. Кроме того, второй собственник вправе потребовать и от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Читать далее

4. Как принимать в наследство долю, если второй долевой собственник недоступен или не хочет общаться?

Для наследования доли в праве в праве общей собственности какое-либо участие иных сособственников законом не предусмотрено, то есть отсутствующий собственник вам никак не помешает. Трудности возникнуть позже, если вы решите реализовать свою долю или как-то ею распорядиться.

Читать далее

5. Как пользоваться квартирой, если между собственниками сильный конфликт, и они друг друга не хотят пускать?

Если жилье находится в общей долевой собственности, и сособственники не общаются или конфликтуют, может возникнуть необходимость определения порядка пользования жилым помещением. Порядок пользования сособственники согласовывают между собой сами, как правило, устно. В противном случае собственники могут обратиться в суд.

Также в суд можно обратиться с требованием об определении порядка пользования имуществом, если его невозможно разделить или выделить из него долю в натуре, и при этом отсутствует соглашение с другими сособственниками о порядке пользования общим имуществом.Читать далее

6.

А можно ли как-то обойтись без согласования вторым собственником, если хочешь продать долю?

Без согласия второго дольщика долю можно лишь отдать в дар. Однако это нечастая практика, так как дарение без налогов возможно лишь в случае, если его совершают по отношению к родственнику, в остальных ситуациях с одаряемого взимается налог размере 13% от кадастровой стоимости, потому что им получен доход в виде имущества. Поэтому мало кто соглашается на такую притворную сделку.

Читать далее

Материал подготовлен при участии юриста практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и Партнеры” Марии Оболенской, старшего юриста фирмы “Юст” Олеси Стукаловой, руководителя офиса “В Крылатском” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Ирины Бербеневой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой и управляющего партнера компании “Метриум” Марии Литинецкой.

Источник: https://realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Как продать квартиру если один из собственников против?

Можно ли продать квартиру без определения долей

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

  • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Альтернативные способы

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

  • заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
  • заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
  • заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/sobstvennik-protiv.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.