Можно ли продать квартиру по социальному найму

Содержание

Как продать квартиру по социальному найму

Можно ли продать квартиру по социальному найму

05.06.

2018

  • выписка из домовой книги
  • удостоверения личности (паспорта) совершеннолетних, прописанных в квартире и свидетельства рождения детей
  • справка, подтверждающая, что продавец ранее не участвовал в процессе приватизации
  • квитанции (копии) про оплату коммунальных услуг
  • оригинал социального договора и другие документы на квартиру.

Нередко бывает, что в силу тех или иных обстоятельств у нанимателя социального жилья возникает вопрос: «Как продать квартиру по договору социального найма, не нарушая при этом действующего законодательства?». Социальная жилплощадь по сути принадлежит государству, поэтому ее продажа имеет несколько нюансов.

Порядок приватизации жилья по договору социального найма

  1. Необходимо собрать все документы.
  2. Чтобы получить технический кадастровый паспорт, весь пакет документов нужно подать в БТИ или в МФЦ. Процедура может занять 5-6 недель.

  3. В Департаменте Управления имуществом или районной администрации получить выписку из Росреестра и справку о том, что жилье ранее не подлежало приватизации.
  4. Имея выписку, необходимо обратиться опять в БТИ или МФЦ для оформления договора.

  5. Оформив договор, нужно зарегистрировать его в регистрационной палате, уплатив 1000 рублей госпошлины. Процедура регистрации договора займет от 14 дней.
  • приватизированная квартира может быть отчуждена. Имея документ, заверяющий право собственности, на законных основаниях можно продать квартиру или оформить дарственную на нее;
  • жилье с оформленным правом собственности можно передать по наследству или завещать кому-либо, сдать в аренду, заключить договор ренты, оформить как залог по кредиту.

Продать неприватизированную квартиру

Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.

  • право на пользование жильем оспаривается в суде;
  • принято решение властями о сносе дома;
  • здание требует капитального ремонта;
  • запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
  • при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
  • в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
  • дом признан непригодным для проживания.

Обмен квартиры по социальному найму

Обменять квартиру по договору социального найма можно только после получения акцепта исполнительного органа муниципального образования. Каждый участник процедуры обмена передает чиновникам оригинал договора. Мена может быть приостановлена, если имеются основания, прописанные в ст. 73 ЖК РФ.

Рекомендуем прочесть:  Текст Расписки В Получении Задатка За Квартиру

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ.

Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей.

Единственным существенным моментом является – проживание всех участников в одном населенном пункте или в ином городе, размещающемся на территории России.

Условия приватизации жилья, переданного гражданину по договору социального найма

Поэтому, получив квартиру по договору социального найма в одном регионе и имея прописку в другом, вы должны будете предоставить в соответствующий орган выписку из домовой книги по месту прежнего проживания и справку о неиспользованном праве приватизации, чтобы его доказать.

В случае, когда гражданин выходит из состава семьи нанимателя, но не перестает занимать с ним общую жилплощадь (имеются в виду разведенные супруги), он сохраняет те же права на квартиру, что и раньше, однако, ответственность его перед наймодателем приобретает персональный характер.

Приватизация жилья полученного по социальному найму

Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Здравствуйте! Мы с мужем (военнослужащий) получили квартиру от МО по социальному найму. Сейчас хотим приобрести квартиру в другом районе города. Возможно ли купить новое жилье по ипотеке под залог имеющейся квартиры? Возможно ли приватизировать квартиру, полученную по социальному найму? Каким образом это можно сделать? Спасибо.

На праве социального найма

Вторая категория граждан – адресная. К ней относятся те, чья неудовлетворенность в жилье определяется отдельными нормативными актами: Указами Главы государства, Постановлениями Главы Правительства, отдельными законами. Этим лицам квартиры могут выделяться органами центральной власти или местной – в зависимости от конкретной нормы закона.

  • местонахождение: здания – в жилых зонах, помещения – не в цокольных этажах и не в подвалах ;
  • состояние несущих и ограждающих элементов в помещении, на проходных площадках, поблизости: работоспособны и травмобезопасны;
  • инженерные системы – комплектны, в рабочем состоянии, санитарно функциональны.

Условия и порядок приватизации квартиры, полученной по договору социального найма

  1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
  2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
  3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Рекомендуем прочесть:  Арбитражный верховный суд рф

В договор приватизации по соц.найму включаются все прописанные на жилплощади, включая несовершеннолетних. Если по желанию нанимателя во время действия договора вселялись посторонние лица, они признаются членами семьи нанимателя, включаются в договор найма и получают долю в жилплощади во время её приватизации.

Приватизация квартиры с оформленным договором социального найма: нюансы

  • Жилье, признанное аварийным.
  • Квадратные метры в общежитии или военных городках закрытого типа.
  • Помещения, принадлежащие соцзащите.
  • Жилые служебные помещения.

    Однако, в некоторых регионах при постоянном проживании на одном месте более 10 лет приватизировать жилье разрешается! Это также возможно с согласия собственника, долго ждать в этом случае не потребуется.

    • договор социального найма;
    • документы, на основании которых подписывался договор найма жилого помещения: ордер или выписка из распоряжения;
    • экспликация и поэтажный план – паспорт жилого помещения. Документы запрашиваются в БТИ (бюро технической инвентаризации);
    • оригиналы паспортов и ксерокопии заполненных страниц всех зарегистрированных на площади человек;
    • в случае проживания детей до 14 лет – свидетельство о рождении и копия;
    • выписка из домовой книги;
    • копия финансово-лицевого счета;
    • в том случае, если в документах какого-то человека идет расхождение в фамилии – необходимо приложить документ-основание. Чаще всего – свидетельство о регистрации брака;
    • заявление на приватизацию + согласие на нее всех прописанных жильцов в письменном виде;
    • в том случае, если кто-то отказывается от включения его в приватизацию, либо передает свое право (долю) другому человеку, зарегистрированному в квартире, — требуется нотариально заверенное заявление.

    Когда можно приватизировать квартиру по договору социального найма

    Подскажите пожалуйста, что нужно для того, чтобы приватизировать квартиру по договору социального найма? Какие документы необходимы? Какие поочередные действия необходимо выполнить? Квартиросъемщик моя мама, я ее дочь и с нами прописана моя дочка несовершеннолетняя (2004 г.р.

    ). Хочу продать квартиру, купить маме 1-ую квартиру, а остальные деньги вложить в строительство дома, земельный участок уже приобретен. Какие сложности при этом могут быть? Брак у меня не зарегистрирован, отец моего ребенка живет отдельно от нас, платит алименты, но не регулярно.

    Я сирота. Могу ли я на данный момент приватизировать квартиру, полученную в 2011 году по договору социального найма?нужно ли переписывать договор социального найма жилого помещения на договор найма специализированного помещения,как того требуют работники администрации.

    Как продать квартиру по социальному найму Ссылка на основную публикацию

    Источник: https://exjurist.ru/stroitelstvo/kak-prodat-kvartiru-po-sotsialnomu-najmu

    Покупка-продажа муниципального жилья – можно ли и как продать государственную квартиру без приватизации

    Можно ли продать квартиру по социальному найму

    Так называемые государственные квартиры предоставляются гражданам еще с постсоветских времен. Многие семьи живут в них на протяжении нескольких поколений, но не спешат  инициировать процедуру приватизации.

    А так как жилой фонд находиться в собственности России, распорядиться даже несколькими метрами, а тем более продать по закону их жильцы не могут.

    Однако наш народ весьма сообразителен, поэтому придумано несколько обходных путей, но связанных с определенными рисками.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

    Юридические тонкости муниципального жилья

    Государственный фонд РФ в настоящий момент включает в себя массу жилых помещений, расположенных в домах, возведенных еще в постсоветские времена. Конечно, периодически государство выкупает несколько помещений в новостройках либо же пополняется за счет выморочного имущества, но это крохи, по сравнению с очередью граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

    Все квартиры входящие в состав государственного жилого фонда принадлежат стране, но по факту находятся на балансе муниципалитетов в том населенном пункте, где и возведены. Именно местные органы и распределяют квартиры между льготными категориями и иными лицами, находящими на очереди.

    При принятии решения о выделении жилья с основным квартиросъемщиком заключается договор социального найма, который дает право не только проживать, но и оформить постоянную регистрацию. Члены семьи также указываются в договоре с дальнейшим предоставлением прописки и возможностью переоформить договор на одного из них в случае смерти главы семьи.

    При этом, сколько бы ни проживала семья в муниципальном жилье право собственности не возникает, так как по сути они арендуют квартиру у государства, на весьма выгодных условиях.

    А так как владельцами они не являются, продать квартиру, входящую в государственный жилой фонд по закону невозможно. Ведь распоряжаться жилым помещением в силу ст.

    209 ГК РФ может только собственник то бишь Российская Федерация.

    Но в данной ситуации важен не только владелец, а требования закона, которые социальные жильцы обязаны соблюдать. В частности:

    • норма квартирных метров на человека;
    • получение согласия на прописку собственника, то есть муниципалитета.

    То есть дополнительно вселить даже временно в государственную квартиру еще одного жильца не всегда возможно, особенно, если метраж квартиры весьма скромный. Тем более сложно добиться разрешения на прописку, так как именно регистрация порождает несколько значительных гарантий, а именно:

    • право на проживание;
    • часть жилого помещения в случае приватизации;
    • выделение дополнительных квартирных метров с учетом нормы при расселении из ветхого жилья.

    И именно в указанных факторах и заключаются лазейки, которые позволяют на законных основаниях продать муниципальную квартиру, но с использованием весьма хитрых схем.

    Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

    Схема 1 – перевод прав соцнайма на иное лицо

    Право проживать и ограниченно распоряжаться социальной квартирой, а также в дальнейшем приватизировать ее возникает только у тех лиц, которые прописаны в жилом помещении. Поэтому для того чтобы номинально продать государственные метры квартиросъемщики подают в местный муниципалитет заявление с просьбой о вселении с дальнейшей регистрацией нового жильца.

    Но для того чтобы администрация гарантированно выдала разрешение на прописку третьего лица следует учесть следующие факторы:

    • относиться ли гражданин к родственникам;
    • каков метраж квартиры;
    • согласны ли иные члены семьи на вселение еще одного гражданина.

    К оформлению регистрации родственников, даже дальних местные органы относятся достаточно лояльно, особенно, если есть уважительная причина для совместного проживания. Если кровное родство отсутствует в качестве оснований можно предложить оказание медицинских услуг на более высоком уровне в местной больнице, сожительство.

    Важно! Если наниматель ссылается на родство по крови либо же по свойству, то есть через брак, муниципалитет попросит сей факт подтвердить документально.

    При оформлении договора социального найма учитывается состав семьи, так как во исполнение ст.50 ЖК РФ муниципалитет не может предоставить жилье менее учетной нормы на человека. Норма квартирных метров утверждается на местном уровне, поэтому в разных областях может отличаться, но в среднем она варьируется в пределах 18 метров.

    Именно норма на человека и играет ведущую роль при принятии решения о вселении нового жильца. В случае если метраж составляет менее учетной нормы, в прописке откажут, основываясь на ст.70 ЖК РФ.

    А так как муниципальные квартиры в большинстве своем маленькие и прописано в них несколько поколений из одной семьи,  шансы получить согласие от администрации минимальны. Но выход есть.

    Нужно выписать практически всех, оставив только одного либо двух, жену и мужа, к примеру.

    Обратите внимание! При снятии с регистрации ребенка из муниципальной квартиры требуется согласие органов опеки, а также дальнейшая перепрописка несовершеннолетнего в жилье с метражом не менее учетной нормы.

    И последним требованием для вселения нового жильца является наличие письменного согласия от иных лиц, которые уже прописаны в социальной квартире. Сие требование особых сложностей не вызывает, учитывая, что жилье готовиться к продаже, поэтому все уже согласны подписать любые документы.

    При вселении нового жильца его прописывают по месту пребывания. Но регистрация может быть как временной, так и постоянной. При временной прописке гражданин не включается в договор социального найма, а значит впоследствии, не только снимается с регистрационного учета, но и не может участвовать в приватизации.

    Далее процедура продажи муниципальной квартиры выглядит достаточно простой. Номинальные продавцы подают заявление в администрацию о снятии с регистрационного учета, получают деньги и выезжают. Новый жилец переоформляет договор социального найма уже на себя в качестве основного квартиросъемщика и инициируется процедуру приватизации, по окончании которой становиться полноценным собственником.

    Схема 2 – использование дополнительной квартиры

    Данная схема, по сути, повторяет предыдущую, но с некими особенностями, которые одновременно упрощают и усложняют процедуру для обеих сторон. Сделка будет быстрой, но понадобиться помощь риэлторов и подставная квартира, оформленная агентством на покупателя за его же деньги, естественно временно.

    Так покупатель прописывается в муниципальной квартире, а прежние жильцы практически сразу же выписываются и регистрируются в другом жилье.

    При наличии дополнительной жилплощади перепрописать детей можно без проблем, органы опеки препятствовать не будут.

    И к тому же наличие другой регистрации дает гарантию уже покупателю, что прежние хозяева не смогут возобновить прописку, муниципалитет им откажет.

    Далее в силу ч.2 ст.686 ГК РФ покупатель обращается в муниципалитет о признании его основным квартиросъемщиком и перезаключении договора социального найма уже на его имя и начинает процедуру приватизации.

    Тем временем запасная квартира опять возвращается агентству, а деньги передаются уже продавцам муниципальной квартиры.

    Так стороны больше защищены от риска отказа в выплате средств, но за риэлторские услуги придется заплатить.

    Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

    Преимущества и риски номинальной продажи

    Несомненным преимуществом подобной сделки выступает цена жилого помещения. Ведь все траты несет покупатель, поэтому и стоимость квартиры сравнительно низкая. К тому же социальное жилье, как правило, расположено в достаточно старых высотках, поэтому и рыночная цена не велика.

    Однако, риски все равно значительны, поэтому схема с привлечением риэлторов и пользуются такой популярностью. Ведь агентство обладает возможностями проверить практически все данные, а также имеет множество знакомых в государственных учреждениях, что существенно ускоряет весь процесс.

    Без риэлторов, покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

    • отказ некоторых жильцов от прописки еще одного гражданина либо последующей выписки;
    • непринятие муниципалитетом решения о вселении в виду нарушения учетной нормы метража на человека;
    • долгий процесс снятия с регистрации продавцов, особенно, если речь идет о детях;
    • отказ от сделки и возврата денег;
    • завышение цены в процессе.

    Минимизируем риски

    За услуги риэлторов придется заплатить не менее 5% от сделки, на такие траты готовы не все, учитывая, что придется потратить достаточно солидную сумму на приватизацию от 10 до 30 тысяч рублей минимум. Но снизить риски все же можно.

    1. Необходимо проверить домовую книгу и количество прописанных лиц, особенно несовершеннолетних.
    2. Запросить сведения о долгах по коммунальным услугам, так можно еще снизить цену.
    3. Заручиться изначальным согласием на прописку всех жильцом в письменном виде.
    4. Передавать деньги только после перехода прав по договору социального найма в качестве основного квартиросъемщика и завершения приватизации с оформлением расписки.

    Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

    Заключение

    Осуществить покупку муниципальной квартиры в рамках действующего законодательства возможно только с использованием многошаговых схем. Если покупатель готов собирать множество документов, посещать государственные учреждения и доверяет продавцам, через 2 месяца он сможет стать полноправным владельцем собственной квартиры.

    Источник: https://SocPrav.ru/kuplya-prodazha-municipalnogo-zhilya

    Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

    Можно ли продать квартиру по социальному найму

    3 121 просмотров

    Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету.

    В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

    Как продать муниципальную квартиру без приватизации

    Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

    СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения
    Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателемМожно отказаться от продажи на этапе приватизации.Продажа за более высокую цену.Длительный поиск покупателя.Уплата налога на прибыль в размере 13%.Все расходы на дальнейшую приватизацию  лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
    Прописка покупателяПродавец не участвует в дальнейшей приватизации.Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.Получение согласия всех зарегистрированных граждан.Уплата налога на прибыль в размере 13%.В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателяДля прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
    ОбменВозможность выбрать необходимое жилье.Законность сделки.Получение согласия главы администрации муниципального образования.Длительный поиск покупателя.Оплата комиссионных агентству.В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.Срок оформления в пределах одного месяца

    Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

    Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

    Порядок, этапы

    Для реализации такой схемы продажи необходимо:

    • узнать можно ли продать квартиру;
    • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
    • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
    • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
    • получение аванса;
    • регистрация права собственности в Росреестре;
    • заключение договора купли-продажи.

    Процедура, процесс

    Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

    Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

    После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

    Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр.

    Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи.

    При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже  приватизированной квартиры.

    Способ 2. Прописка покупателя

    Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

    Способ 3. Обмен

    Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

    Подводные камни

    Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

    Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

    Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

    Как подстраховаться?

    Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

    • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
    • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

    А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

    Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

    Источник: http://allo-urist.com/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

    Можно ли продать муниципальную квартиру? Нюансы сделки

    Можно ли продать квартиру по социальному найму

    Жильё, расположенное в многоквартирных домах, возведённых до начала девяностых годов, зачастую относится к муниципальной или государственной собственности. Такое жильё также может быть реализовано даже несмотря на то, что процедура приватизации в отношении него не была завершена. Однако у такой сделки будут свои особенности.

    Когда можно, а когда нельзя продать муниципальную квартиру?

    Сделки по купле-продаже муниципального жилья являются сложными из-за отсутствия конкретного оформления права собственности на такое жильё у потенциального продавца.

    Единственным собственником такого жилья является только государство, а потенциальный продавец пользуется жильем на основе договора социального найма.

    По этой причине заключение таких сделок является очень спорным моментом, так как государство может в любой момент оспорить совершенную процедуру.

    Однако продать такую квартиру возможно, если в будущем в отношении такой жилплощади можно осуществить процедуру приватизации (платной или бесплатной).

    Если речь идёт о ведомственном жильё или квартирах и домах, расположенных на территории военных городков и иных закрытых комплексов, отвечающих за безопасность государства, приватизация таких объектов недвижимости будет считаться незаконной в силу действующих в этой сфере норм права и, как результат, невозможно будет также и продать такое жилье.

    Существующие механизмы продажи

    Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:

    • Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
    • Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.

    Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.

    Риски при продаже и как их избежать

    Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:

    • Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
    • Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
    • Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.

    Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.

    Документы

    Перечень документов, необходимых для проведения сделки, будет выглядеть следующим образом:

    • паспорта всех участников сделки в оригинале и нотариально заверенных копиях (копии должны быть сняты со всех страниц документов);
    • если хотя бы одну из сторон соглашения на каком-либо этапе или на всех представляет доверенное лицо (в том числе, сотрудник агентства недвижимости), потребуется доверенность на представителя, заверенная нотариусом, с фиксацией пределов полномочий доверенного лица, а также с указанием срока действия такого документа (до окончания сделки или до конкретной даты);
    • выписка из домовой книги о состоянии квартиры и наличии в ней прописанных лиц(оформляется в расширенном варианте, чтобы определить наличие лиц, которые имеют право оставаться зарегистрированными на постоянной основе в данном жилом помещении);
    • справки из всех уполномоченных организаций об отсутствии задолженности продавца по поставляемыми услугам, а также необходимым взносам;
    • нотариально заверенный отказ заинтересованных лиц от участия в процедуре приватизации;
    • технические документы на квартиру (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, полученная взамен кадастрового паспорта);
    • договор социального найма или постановление администрации муниципального образования о предоставлении в пользование конкретного жилого помещения продавцу;
    • квитанция об оплате госпошлины за последующую регистрацию договора социального найма.

    В том случае, если все необходимые документы полностью подготовлены, может быть подписан передаточный акт по жилью и переданы денежные средства от покупателя к продавцу.

    Передача жилья в случае реализации муниципального жилья будет осуществляться не на основании договора купли-продажи, а на основании передаточного акта, в котором фиксируются все условия сделки. Этот же документ станет основным для возможного заключения договора мены жилья.

    Продажа муниципального жилья собственно сделкой по купле-продаже может выступать только тогда, когда продавцом выступает государство.

    В остальных случаях эта сделка будет иметь свои особенности, которые могут серьезно затруднить процедуру реализации такого имущества.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/municipalnoj-kvartiry.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.