Можно ли продать не приватизационную квартиру

Содержание

Можно ли продать неприватизированную квартиру, продажа квартиры без приватизации

Можно ли продать не приватизационную квартиру

Правовая сущность приватизации – передача жилья муниципальными властями частным лицам в безраздельное владение и распоряжение.

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, аналогичен вопросу о передаче вещи, не принадлежащей владельцу.

Для совершения правовых сделок с недвижимостью необходимо наличие зарегистрированного права собственности, что исключено без проведения приватизационной процедуры.

Как продать неприватизированную квартиру

Право на участие в приватизации предоставляется каждому гражданину единственный раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, позволяя новым владельцам совершать любые сделки по отчуждению недвижимости. До официального перехода права собственности подарить или продать неприватизированную квартиру запрещено на законодательном уровне.

Единственный законный способ – приватизация и продажа квартиры после получения приватизационного свидетельства. Однако несогласие хотя бы одного из зарегистрированных жильцов, отнесение муниципальными властями к специальному служебному жилью или признание объекта недвижимости аварийным и подлежащим сносу делает процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных» путей, как продать муниципальную квартиру без приватизации, вкладывая условный смысл в термин «продажа».

Помимо обмена, требующего согласие собственника – муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая для участвующих сторон риски в любой момент признания сделки ничтожной с финансовыми потерями.

Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо убедиться в порядочности участников сделки, строящейся на доверии, и отсутствии возможности приватизировать жильё.

Законная продажа после приватизации

Процесс приватизации с дальнейшим отчуждением – законная, эффективная схема, не позволяющая продавцу пострадать финансово и морально в ответ на проявленное желание обойти закон. Вопрос, как продать приватизированную квартиру сводится к тому, как реализовать принадлежащее имущество на максимально выгодных условиях.

Пошаговый алгоритм

Если со стороны муниципальных властей отсутствуют препятствия к проведению приватизационного процесса кроме наличия задолженности по предоставленным коммунальным услугам, то имеет смысл заключить предварительное соглашение с перспективным покупателем с обязательным условием о внесении аванса, размер которого перекроет сумму обязательств. Приватизация и последующая продажа квартиры требуют последовательного выполнения действий:

  1. Подготовка к приватизационной процедуре и подача следующих документов:
    • заявления на имя местной администрации или государственных органов власти, являющихся собственниками жилья;
    • согласия зарегистрированных граждан и официальных отказов лиц, не желающих получить в собственность жилплощадь в конкретном объекте недвижимости;
    • справок, подтверждающих отсутствие реализованного права на получение в собственность жилья от государства ранее;
    • паспортов дееспособных граждан и свидетельств о рождении несовершеннолетних лиц;
    • справки от управляющей компании жилищно-коммунального хозяйства об отсутствии просроченной задолженности за предоставленные услуги;
    • разрешения органов опеки на проведение процедуры при наличии зарегистрированных несовершеннолетних лиц;
    • договора социального найма или ордера – основания для проживания и использования жилплощади;
    • технического паспорта на жилищный объект;
    • выписки из ЖЭКа о зарегистрированных лицах.
  1. Получение договора и подписание сторонами с последующей регистрацией в Росреестре на всех участников равными долями и получение выписки из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя, оценка объекта и оформление стандартной сделки купли-продажи с передачей жилья по акту и перерегистрацией владельца недвижимости.

Финансовые расходы

Процесс приватизации является бесплатной услугой для участников, но подготовительный этап, предпродажные мероприятия и дальнейшая реализация требует материальных издержек, включающих:

  • нотариально заверенные отказы от участия в приватизации при наличии отказавшихся;
  • услуги оценочной компании;
  • госпошлина по 2000 рублей за каждого участника приватизации;
  • получение выписки из Росреестра;
  • услуги агентства недвижимости при необходимости.

Срочная продажа неприватизированных квартир, прошедших приватизационную процедуру исключительно в целях законной реализации требует уплаты НДФЛ в размере 13 % от договорной стоимости, указанной документально в договоре.

Завуалированная «продажа» без приватизации

 

Руководствуясь законодательными основаниями, продать квартиру неприватизированную невозможно, существуют лишь схемы, прикрывающие сделку, которую в любой момент можно признать ничтожной или притворной. Каждый из «обходных» манёвров чреват рисками для участников сделки.

Обмен неприватизированного жилья

Законодательство не запрещает производить обмен квартирами по договорам социального найма (ст.72 ЖК РФ) с учётом ограничений (ст.

73 ЖК РФ):

  • при признании жилья аварийным и подлежащим сносу;
  • если произведена несанкционированная перепланировка;
  • при признании нанимателя недееспособным;
  • при расторжении договора социального найма с последующим выселением жильцов.

Процедура обмена производится в следующем порядке:

  1. Подыскивается участник сделки самостоятельно, путём обращения в риелторские представительства или через интернет.
  2. После достижения договорённости посещается орган муниципалитета, куда подаётся заявление о проведении обмена между сторонами с приложением документов:
    • удостоверения личностей всех зарегистрированных жильцов;
    • ордеров или договоров социального найма обеих сторон;
    • согласия прописанных граждан на проведение процедуры обмена.
  1. Для завершения процесса необходимо обменяться объектами недвижимости и получить доплату согласно договорённости.

Вопрос доплаты денежных средств не должен фигурировать в договоре об обмене муниципальным жильём, поскольку просматривается элемент продажи неприватизированной квартиры. Сделка может быть признана незаконной, а «покупатель» несёт риски по потере уплаченных денежных средств, так как купить неприватизированную квартиру запрещено законом.

Условием проведения сделки является согласие муниципалитета для прописки постороннего человека. Суть заключается в следующем:

  • получить оговоренную сумму средств и прописать «покупателя» на территории объекта;
  • выписаться зарегистрированным лицам;
  • переоформить на вновь зарегистрировавшегося жильца лицевые счета.

Скрытая «продажа» неприватизированной квартиры не запрещает «покупателю» в будущем оформить собственность в полное распоряжение путём проведения приватизации при неиспользовании предоставляемого один раз в жизни права.

Правовая помощь

Использование любых схем за исключением приватизации является незаконным, так как продать квартиру, если она не приватизирована, невозможно.

Необходимость получения разрешения местных органов самоуправления на обмен и прописку накладывает дополнительные ограничения, поскольку в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом.

Риелторскими компаниями разработаны собственные схемы, включающие:

  • обмен через «буфер» (жилплощадь, принадлежащую агентству) с последующим выкупом;
  • заключение фиктивного брака, позволяющего прописать «супруга» на жилплощадь любого метража без чьего-либо согласия.

Квалифицированные юристы помогут избежать мошенничества, объективно изучат картину и сделают выводы о посреднической компании. Ведь сама по себе сделка по продаже неприватизированной квартиры является незаконной, а чтобы сделка была по закону, необходимо хорошо его знать.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/

Продать неприватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам

Можно ли продать не приватизационную квартиру

Специалистов агентства «Чистые Пруды» часто спрашивают, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами.

Практика показывает, что многие по различным причинам отказываются от возможности приватизировать жилье, поэтому, внезапно решив его продать, задумываются над легальностью сделки.

Их сомнения вполне обоснованы, так как в Российской Федерации продажа жилого имущества без предварительной приватизации запрещена. Собственниками таких квартир и домов являются муниципалитеты и государство, и только они имеют право на совершение операций с неприватизированной недвижимостью.

Таким образом, не имеет значения, числится ли по квартире задолженность за коммунальные услуги — продажа без приватизации невозможна. Однако существуют законные способы продать неприватизированную квартиру с долгом. Рассмотрим те, что наиболее часто встречаются на практике и не нарушают законодательных норм.

Приватизация совместно с покупателем

При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета.

Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски.

Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

Продажа через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Способ 1

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Способ 2

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи».

Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются.

Крупные офисы, включая «Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

Плюсы:

  • такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
  • при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
  • процедура длится неделю.

Минусы:

  • иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
  • нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
  • налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Важно
Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков

Чтобы не попасть на уловки мошенников  и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

  • расписка — для фиксации факта получения денег;
  • промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Важно
В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов.  Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца.

Юристы и риэлторы агентства «Чистые Пруды» много лет оказывают комплексные услуги населению: от имени компании производят срочный выкуп объектов недвижимости в Москве и Подмосковье, разъясняют, как продать неприватизированную квартиру с долгами, помогают подготовить документы к приватизации для продажи, сопровождают любые сделки, выступая гарантами их юридической чистоты. Мы дорожим своей репутацией, поэтому щепетильны в отношении каждого клиента.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(13 4,38 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalke/

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Советы

Можно ли продать не приватизационную квартиру

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, достаточно актуален в наше время.

Статус неприватизированной имеет жилплощадь, которая не была оформлена в собственность в соответствующем порядке.

Неприватизированная квартира по праву принадлежит государству (муниципалитету), а продать то, что принадлежит по праву другому – достаточно сложно. Однако, существует определенные законные схемы, которые дают возможность решить жилищный вопрос путем продажи или покупки не приватизированной квартиры.

Чем же отличаются приватизированные квартиры от неприватизированных?

Приватизация квартиры – это оформление прав собственности на квартиру и свободного распоряжения ею – продать, подарить передать по наследству, после приватизации вас не смогут незаконно выселить из квартиры.

А если у вас неприватизиованная квартира то, это означает, что вы арендуете ее у государства.
Кстати, как известно, бесплатная приватизация продлена до 2020.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Хотя  вы не являетесь собственником неприватизированной квартиры, но существует несколько способов ее продать. Далее мы их и рассмотрим.

Первый способ – приватизация с последующей продажей

Самым безопасным способом распоряжения неприватизированной квартирой, здесь мы имеем в виду и продажу в том числе, является предварительная ее приватизация.

Как можно приватизировать квартиру? Собрав определенный перечень документов, написав заявление в Департамент жилищной политики и дождавшись положительного решения вы сможете оформить квартиру в собственность.

Как правило, к заявлению на приватизацию прикладываются следующие документы:

  • выписку из домовой книги обо всех прописанных жильцах, даже если по факту проживающих меньше или больше;
  • документы, удостоверяющие личность прописанных (для детей – свидетельство о рождении, для взрослых – паспорта);
  • в случае переезда в срок до 1991 г. потребуется еще и справка с прежнего места жительства о том, что ранее вы не участвовали в приватизации;
  • все документы на квартиру, включая договор социального найма;
  • копии квитанций об оплате коммунальных услуг.

Получив положительное решение по своему вопросу, вы оформляете право собственности и становитесь полноправным хозяином ранее неприватизированной жилплощади. Далее продать свою собственность вы сможете без ограничений по закону.

Конечно, весь процесс приватизации занимает какое-то время, от 2 недель до месяца, а то и больше. Если нет желания и возможности тратить силы на приватизацию – рассмотрите приведенные ниже иные способы, как можно продать неприватизированную квартиру.

Также нужно учесть, что на неприватизированную квартиру нельзя оформить ипотеку, что тоже ограничивает в поиске покупателя.

Кроме того, существую варианты, когда жилая недвижимость не может быть приватизирована. Например, если неприватизированное жилье является ведомственным или располагается в военной городке.

Второй способ – сделка «Буфер»

Если нет возможности или время не позволяет приватизировать и продать квартиру как было сказано выше, то можно попробовать договориться с покупателем и воспользоваться так называемой буферной сделкой.

С точки зрения оформления документов такой способ выйдет намного более быстрым по времени, главное – найти согласного покупателя.

Осуществляются буферные сделки с легкой руки агентства (или агента) по продаже недвижимости.

Заключается это способ в следующих нехитрых действиях:

  1. Выставляем квартиру на продажу и ищем покупателя, согласного на буферный обмен.
  2. Осуществляем обмен: покупатель приобретает (покупает) у агентства «буферную» недвижимость из базы жилых объектов, которые предназначены именно для данных сделок.
  3. Продавец неприватизированной квартиры и покупатель совершают обмен, в котором участвуют «буфер» и неприватизированная квартира. В результате такого обмена покупателю отходит квартира, которая была выставлена на продажу, а продавцу – «буфер».
  4. Чтобы получить денежные средства продавец перепродает свой «буфер» обратно агентству.

Агентства по продаже недвижимости уже довольно давно практикуют такого рода сделки. Главное в данном случае – не попасть в руки агентств-однодневок или мошенников.

Выбирая агентство – партнера в данной “буферной” сделке – соберите информацию, поспрашивайте знакомых, изучите уставные документы компании.

Третий способ – оформление договора социального найма на покупателя

Если буферная сделка кажется вам слишком сложной или даже рискованной, и вы все еще задаетесь вопросом, можно ли продать государственную квартиру, попробуйте использовать описанный ниже механизм продажи.

Вы располагаете жильем, на которое у вас оформлен договор социального найма. Данный договор можно переоформить на потенциального покупателя и тем самым сделать его владельцем неприватизированной квартиры.

Для этого, получив от покупателя денежные средства (сумму, которую вы хотите получить с продажи недвижимости), пропишите его в вашей квартире. А сами  – выпишитесь.

Таким образом ваш покупатель станет владельце ранее вашей неприватизированной квартиры и сможет распоряжаться ей в соответствии с законом, например – приватизировать.

Основные риски при продаже неприватизированной квартиры

Не случайно одним из первых вариантов продажи неприватизированной жилплощади нами была названа схема, при которой жилье продается только по прохождении вами процедуры приватизации. Продавая свою собственность, вы рискуете намного меньше, ведь полностью защищены законом.

Используя иные способы продажи, даже не смотря на то, что они имеют место быть в современной рыночной практике, вы рискуете быть обманутым мошенником-покупателем или недобросовестным агентством.

Может случиться так, что после выписки из квартиры прописанный в нее покупатель откажется выплачивать вам деньги. Или агентство «не захочет» выкупить квартиру-«буфер».

Получить информацию об агентстве, с которым собираетесь работать – не трудно. Также лучше всего попытаться навести справки и о том человеке, который пожелал стать вашим покупателем.

Не стоит забывать, что при продаже методом «буфера» могут пострадать и интересы покупателя. Правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Если покупатель уже использовал это свое право, то приватизировать купленную у вас неприватизированную квартиру он не сможет. Т.е стать собственником ему не удастся – он останется на этой жилплощади жильцом.

По закону данные сделки по продаже неприватизированного жилья также могут быть оспорены: признаны мнимыми или притворными.

Избежать проблем вам поможет правильно и точно оформленные документы – договоры, расписки, денежные обязательства.

В случае, если вы не уверены, что сможете подготовить и осуществить сделку про продаже неприватизированной квартиры самостоятельно, а также не в силах объяснить потенциальным покупателям, как купить неприватизированную квартиру, обратитесь в специализированное агентство.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-sovety/.html

Можно ли продать неприватизированную квартиру и долю в ней: существующие законные способы?

Можно ли продать не приватизационную квартиру

Процесс передачи муниципального жилья в личную собственность, несмотря на действующие в прошлые годы послабления, остаётся незавершенным. После длительного бесплатного периода приватизации законодательством введена оплата за оформление недвижимости в собственность, в связи с чем возрос интерес граждан к осуществлению сделок по его продаже.

Статус неприватизированного жилья

В 1991 году в России стартовал процесс перевода жилого имущества, находящегося в распоряжении государства, в частные владения.

Оформление права собственности на жилплощадь (приватизация) предусматривает сбор необходимых документов, на основании которых гражданам выдается свидетельство собственности.

Закон N 1541-1 от 4 июля 1991 года с последующими внесёнными изменениями устанавливает порядок приватизации, перечень лиц и объектов недвижимого имущества, допускаемых к участию в программе, нюансы и исключения для определенных категорий россиян и жилых помещений.

Проживающие в неприватизированных квартирах граждане распоряжаются недвижимостью в рамках действующего законодательства, допускающего те или иные действия со стороны нанимателей жилплощади (глава 35 ГК РФ). Жилые помещения принадлежат муниципалитету, квартиросъемщики проживают в них по договору социального найма.

Неприватизированное жилье лишает владельца преимуществ, доступных при оформлении недвижимости в собственность:

  • возможность продать, подарить, сдать в аренду и т.д.;
  • использование квадратных метров в качестве финансового капитала, в том числе для получения денежных средств под залог;
  • увеличение жилплощади за счёт законной перепланировки квартиры;
  • неправомерность выселения собственника из квартиры за долги.

Приватизация основана на добровольном согласии граждан и подразумевает честность проведения сделки. Процедура возможна единственный раз в жизни каждого гражданина в отношении одного объекта недвижимости.

При достижении совершеннолетия россияне вправе воспользоваться правом приватизации жилья по своему усмотрению, независимо от проведения подобных сделок родителями в предшествующие годы, если возможность участия в приватизации не была использована ими до 18 лет (ст.2 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как продать неприватизированную квартиру?

Правильный и законный способ – приватизация квартиры до продажи. Процесс занимает несколько месяцев и требует финансовых затрат, но при грамотном юридическом оформлении недвижимости в личную собственность и соблюдении законодательных норм передачи его во владение третьим лицам оспорить сделку невозможно, да и рисков для продавца подобная процедура не несёт.

Категории жилых помещений, приватизация которых невозможна:

  • находящиеся в аварийном состоянии;
  • в общежитиях;
  • недвижимость закрытых военных городков;
  • служебные квартиры;
  • расположенные в частном секторе;
  • предназначенные для общественного пользования (ст.4 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Для реализации перечисленных квартир применяются альтернативные способы проведения сделки.

Проведение обмена

Сделка производится при посредничестве агентства недвижимости. Необходимо убедиться, что обмен жилыми помещениями не противоречит законодательству (ст.73 ЖК РФ).

Последовательность действий при обмене следующая:

  1. Агент по недвижимости находит покупателя, желающего приобрести неприватизированную жилплощадь, и продает ему аналогичную квартиру, являющуюся собственностью агентства.
  2. Подаётся запрос о получении разрешения собственника (муниципалитета) на проведение обмена жилплощадью, согласие наймодателя оформляется в письменном виде (п.1 ст.72 ЖК РФ). Отказ наймодателя можно обжаловать в суде (п.4 ст.74 ЖК РФ).
  3. Наниматель неприватизированной жилплощади и купивший у агентства квартиру гражданин совершают обмен недвижимостью. Покупатель оформляет право собственности на квадратные метры и распоряжается ими по своему усмотрению.
  4. Квартира, временно вовлеченная в сделку для совершения обмена, возвращается агентству по договору купли – продажи, бывший наниматель неприватизированного жилья получает оговоренную ранее денежную сумму.

Обмен занимаемой по договору социального найма жилплощади возможен при согласии членов семьи и проживающих совместно с нанимателем лиц (ст.72 ЖК РФ).

Подводные камни сделки

Больше всего рисков связано с реализацией неприватизированного жилья путем обмена:

  • агентство может «не захотеть» выкупать обратно квартиру, послужившую для обмена;
  • документы на жилплощадь, предоставленную риелтором, окажутся фиктивными;
  • неправильно составленные договора обмена и купли – продажи станут причиной аннулирования сделки.

Нарушение прав третьих лиц при осуществлении сделок с неприватизированнойжилья квартирой становится предлогом для судебных разбирательств и признания сделки мнимой и притворной (ст.170 ГК РФ). Покупатель, лишившийся жилья по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения стоимости квартиры и компенсации морального вреда (ст.571 ГК РФ).

Рекомендуется выбрать известную в городе и положительно зарекомендовавшую себя фирму, чтобы свести к минимуму вероятность обмана со стороны риелторов. Передача денег посредством банковской ячейки – надёжный способ, тем не менее, не дающий 100% гарантию надёжности.

Продажа с долгами

Закон о приватизации не содержит обязательного условия отсутствия долгов по коммунальным платежам для оформления квартиры в собственность. Действия сотрудников, препятствующих в выдаче необходимых для приватизации справок, оспариваются путем подачи жалобы в прокуратуру.

При нежелании затевать судебные тяжбы или невозможности самостоятельно погасить долг по коммунальным платежам для продажи квартиры допустимы три способа:

  • заключение предварительного договора с покупателем на передачу аванса в счёт стоимости жилья, который используется для покрытия задолженности;
  • проведение сделки через агентство недвижимости, выплачивающего за продавца долг по квартплате, с последующей компенсацией расходов фирмы из полученных за квадратные метры средств;
  • гарантийное письмо от агентства в адрес департамента ЖКХ с заверением оплаты долга после приватизации недвижимости.

Можно ли продать долю?

Реализация части неоформленного в собственность жилья недопустима. Получение денег за долю квартиры возможно при заключении сделки с родственником, проживающим совместно с нанимателем в неприватизированном жилье.

Для этого необходимо написать отказ от приватизации и получить оговоренную денежную сумму, “продав” таким образом свою часть жилплощади.

В дальнейшем недвижимость оформляется в собственность остальными членами семьи, а отказавшийся гражданин получает возможность дальнейшего проживания в квартире без права распоряжения ею в качестве личного имущества.

Наряду с пользой, оформление собственности на квадратные метры имеет и недостатки:

  • увеличиваются коммунальные платежи;
  • процедура приватизации подлежит оплате;
  • при переселении из ветхого и аварийного жилья владельцы получают квартиры исходя из нормы квадратных метров на каждого члена семьи, наниматели муниципальной недвижимости вправе рассчитывать на увеличение жилплощади.

Эти и другие поводы заставляют граждан продавать неприватизированное жилье, используя различные, к сожалению, не всегда законные способы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-i-dolyu-v-nej

Продажа неприватизированной квартиры

Можно ли продать не приватизационную квартиру

Процент неприватизированных квартир снижается с каждым годом, и тем не менее, остаются еще те, кто не пожелал возиться с документами и оформлять право собственности на жилище. И если такой человек пожелает продать квартиру, он столкнется с определенными сложностями.

Особенности продажи неприватизированной квартиры

По сути, если квартира не приватизирована, то ее собственником является не гражданин, а государство. Отсюда вытекает, что только государство имеет право распоряжаться этой жилой площадью, особенно когда дело касается продажи.

[box type=»download»] Однако на данный момент почти половина сделок по купле-продаже недвижимости – это сделки с неприватизированными квартирами.[/box]

Есть 2 способа совершить эту сделку, и каждый из них сопряжен со своими трудностями и рисками.

Приватизация квартиры совместно с покупателем

Этот способ потребует немало времени и беготни с бумагами, но зато он полностью законен, и никаких претензий к совершению сделки никто не предъявит. Однако в связи с долгим оформлением документов вам стоит еще на этапе поиска покупателя предупреждать, что квартира не приватизирована, и с ее оформлением будут дополнительные сложности.

Итак, чтобы приватизировать жилплощадь совместно с покупателем, нужно:

  • Убедиться в том, что продавать данную недвижимость разрешено законом. Например, квартиры на территории военных городков продавать запрещается.
  • Если с предыдущим пунктом проблем не возникло, то вам и всем членам вашей семьи нужно будет обратиться в районную администрацию, чтобы составить и подписать соответствующее заявление. Перечень документов, необходимых для этого, приведен ниже. Заявление будет рассматриваться государственными органами в течение календарного месяца и, если все в порядке, с вами будет заключен договор приватизации.
  • Если покупатель квартиры действительно заинтересован в ее приобретении и ускорении процесса документооборота, он может внести задаток на приватизацию. В результате вы обретаете право распоряжаться жильем по своему усмотрению и сможете продать квартиру в общем порядке.

Для того чтобы совместно с покупателем приватизировать квартиру, вам нужно предоставить в районную администрацию следующие документы:

  1. справка о начисленной жилищной квоте;
  2. данные о составе семьи, вся документация на продаваемое жилое помещение;
  3. чеки «Жилье», если таковые у вас имеются;
  4. документальное подтверждение права на имеющиеся у вас льготы;
  5. паспорта членов семьи, либо свидетельства о рождении – для несовершеннолетних детей.

Обмен

Этот вариант более быстрый, не требует долгого оформления документов в администрации. Однако с точки зрения законности он находится на грани нелегальных сделок, хоть и довольно часто проворачивается в наше время.

[box type=»download»] Обычно с такой схемой работают агентства недвижимости, и при желании, они могут неплохо заработать на обмане доверчивых граждан.[/box]

Схема представляет собой хитрую последовательность сделок:

  1. Человек, владеющий неприватизированной квартирой, находит покупателя на имущество. Стоит отметить, что данный метод оформления сделки многим кажется подозрительным, поэтому желающих придется еще поискать.
  2. Для обмена стороне, продающей неприватизированную квартиру, придется купить так называемый «буфер» — эта недвижимость принадлежит агентству и специально используется для таких сделок.
  3. Далее продавец и покупатель оформляют стандартную процедуру обмена недвижимостью. Для того чтобы она имела законную силу, необходимо одобрение соответствующего государственного органа.
  4. После этого покупатель получает вашу квартиру, а агентство выкупает «буфер» обратно, отдавая вам деньги на руки.

Пакет документов для такой сделки намного меньше, чем для оформления прав собственности. Вам понадобится:

  • предоставить договор найма на обмениваемую жилплощадь;
  • сделать выписку из домовой книги;
  • запросить копию финансового лицевого счета;
  • написать заявление на обмен квартиры по установленному образцу.

Как избежать проблем

Главный риск при подобной схеме продажи квартиры заключается в том, что сделку легко признать недействительной в судебном порядке. Любая из сторон может выступить истцом на каждом этапе сделки.

И для лишения договора юридической силы достаточно будет посмотреть, сколько раз недвижимость, принадлежащая агентству, выступала тем самым «буфером» в таких сделках.

[box type=»download»] Не так давно в стране прошло несколько громких дел, связанных с подобными махинациями недвижимостью, поэтому вам может быть сложно найти покупателя, который согласится на подобное оформление.[/box]

Если же вы все же решили идти этим путем, вот несколько советов, которые помогут уберечь свои средства:

  1. Найдите надежное агентство. Не поленитесь изучить отзывы на его работу в интернете, поспрашивайте по знакомым, убедитесь в надежности его репутации.
  2. Заключайте предварительный договор. Один из подводных камней этого метода в том, что агентство может отказаться выкупать «буфер». Во избежание такого исхода составьте документ, согласно которому агентство обязуется заключить с вами договор купли-продажи этого имущества.
  3. Составляйте расписки при каждой передаче денежных средств. Если дело все же дойдет до суда, данные документы помогут вам доказать собственную правоту и вернуть потраченные деньги.

Продажа неприватизированной квартиры с долгами

Возможна также ситуация, когда продавец имеет какую-то задолженность перед государством – по коммунальным платежам, квартплате, алиментам и др. Это немного усложняет сделку, хотя в целом законодательно ей не препятствует.

Главное, учитывать следующие моменты:

  1. Долги по квартплате и коммунальным платежам не переходят на нового владельца. Обязанность по их уплате остается за продавцом, и сумма долга никак не переходит вместе с передачей прав на жилплощадь. Однако наличие долгов для нового владельца – вещь малоприятная, ведь письма с требованием выплаты и напоминания о задолженности будут приходить на тот же адрес. Уплачивать собственные коммунальные платежи также будет проблемно.
  2. Долги по алиментам и налогам для продажи недвижимости значения не имеют, за исключением одного случая – когда имущество арестовано в счет долга. Тогда продать вообще ничего не получится. Плюс стоит учитывать, что как только сделка купли-продажи завершится, и вы получите на руки вырученные средства, судебные приставы могут потребовать немедленной уплаты ваших долгов.
  3. Наличие долгов по коммунальным платежам может осложнить ситуацию еще и тем, если из-за просрочек в жилище отключили свет, газ, воду и другие удобства.

Если вы продаете недвижимость с долгами, то есть несколько вариантов урегулирования этого вопроса с покупателем:

  • вы договариваетесь о том, чтобы он внес аванс, и за счет полученных денег вы погашаете свою задолженность;
  • по договоренности вы можете уменьшить цену продажи квартиры на сумму долгов по коммунальным платежам, и тогда покупатель заплатит их сам.
[box type=»download»] Возможна и другая ситуация – когда продавец решает умолчать о наличии у него задолженности по квартплате, не погашает ее и никак не обговаривает этот вопрос с покупателем.[/box]

Если и новый собственник не станет погашать этот долг, то он будет числиться за прежним владельцем в течение трех лет. Правда, уведомления и звонки все так же будут приходить по тому же адресу. Три года спустя истечет срок исковой давности, и эти средства с должника уже нельзя будет взыскать по закону.

Следующая

Источник: https://nasledovanie24.ru/realty/privatizaciya/prodat-neprivatizirovannuyu.html

Как быстро и без сложностей продать неприватизированную квартиру- Можно ли продать- Способы решения вопроса +

Можно ли продать не приватизационную квартиру

Можно ли продать неприватизированную квартиру? К юристам часто обращаются с вопросом о продаже недвижимости, которая не приватизирована, возможно ли это.

Такой вопрос возникает, как правило, когда граждане хотят улучшить свои жилищные условия.

Также такой вопрос возникает, если человек уже однажды участвовал в приватизации квартиры, полученной от государства, и теперь уже не может приватизировать жилую площадь.

Ответ на этот вопрос

Он очевиден, нет, по закону невозможно проводить сделки купли-продажи с неприватизированной квартирой. Однако существуют определенные варианты решения данной проблемы.

Если квартира досталась человеку по договору социального найма, по ордеру

…то собственником недвижимости по закону является государство и проводить сделки с ними можно только с разрешения определенных жилищных органов.

По закону Российской Федерации, если недвижимость не была приватизирована в законном порядке, то она по факту не принадлежит ее жильцам, а является собственностью муниципалитета, то есть государства. Осуществить же сделку по продаже квартиры может только собственник жилья, в противном случае сделка не будет считаться действительной.

Запущенная более двадцати лет назад программа по приватизации недвижимости нужна для того, чтобы люди могли оформить имеющееся у них жилье в собственность и в дальнейшем законно им распоряжаться. То есть, без приватизации невозможно продать квартиру. Значит, выходом из сложившейся ситуации будет вариант с приватизацией жилья.

Приватизировать квартиру можно, если все граждане, в ней прописанные или хотя бы одни из них до этого момента не участвовали в приватизации.

 Таким человеком может быть и ребенок, не достигший совершеннолетнего возраста, на него может быть оформлено жилье. Для того чтобы потом продать такую квартиру, нужно будет получить разрешение органов опеки.

Такое разрешение выдается, если в дальнейшем па эти деньги будет куплено другое жилье для проживания ребенка.

Если в квартире прописаны и проживают люди, которые уже не имеют права на приватизацию

…то можно использовать еще один законный вариант. Для этого нужно договориться и перевезти к себе своего близкого родственника и прописать его в муниципальной квартире. Однако для этого подойдет только порядочный и честный человек, который вызывает доверие.

Здесь тоже есть свои особенности, например, площадь квартиры должна позволять количество проживающих в ней людей. Если площадь недвижимости позволяет, то нужно пойти в уполномоченные органы и внести сведения о новом жильце в договор социального найма и прописать в муниципальной квартире.

И уже после этого можно законным путем провести приватизацию и продажу квартиры.

Продажа неприватизированной квартиры

Если вас по каким-либо причинам не устраивает вариант, когда нужно сначала приватизировать квартиру, или вы не хотите заниматься этим вопросом в течении двух-трех недель. Но осуществить продажу квартиры вам нужно в скорые сроки, то можно рассмотреть еще другие варианты.

  • Не сложным вариантом решения вашего вопроса будет поговорить с вашим покупателем и договориться с ним, что при получении от него суммы денег за квартиру вы прописываете его в ней, а сами выписываетесь из нее. После этого процесса покупатель должен будет сам заняться приватизацией квартиры, чтобы стать ее полноценным хозяином.
  • Так есть вариант, который иногда используют агентства недвижимости, с запасной квартирой. В данном случае покупатель передает вам деньги, на которые вы покупаете недвижимость, так называемый буфер, у агентства недвижимости. Далее должен произойти обмен приватизированной «запасной» квартиры па неприватизированную недвижимость, то есть вы выписываетесь из жилья и туда должен прописаться покупатель. После этого вы продаете обратно квартиру агентству и получаете па руки деньги. Такой вариант можно использовать в тех регионах, где по закону разрешено обмен с передачей прав по договору социального найма.

Но такая схема не является законной и очень рискованна, может повлечь печальные последствия, ведь это не настоящая сделка. И также нужно иметь в виду, что схемы по передаче денег и расчеты не будут безопасными и законными. И значит, пи одна из сторон сделки не имеет каких-либо гарантий при совершении подобной сделки.

Для покупателя существует риск того, что после регистрации в квартире и приватизации ее будет выявлено, что при совершении сделки были нарушены чьи-то права, например, несовершеннолетних детей, пожилых людей, маргинальных участников сделки.

Высока вероятность, что в судебном заседании будет принято решение о расторжении сделки из-за нарушения прав третьего лица, имеющего права па квартиру. И покупатель в итоге после приватизации может остаться и без квартиры и без денежных средств.

Важно! Такие варианты подойдут вам, если ваша квартира по закону может быть приватизирована. В случае если квартира располагается в военном городке, в распоряжении ведомства, то продать ее невозможно.

Нюансы при продаже неприватизированной квартиры

Надо отметить тот факт, что при продаже неприватизированной квартиры всегда остается фактор риска, это возможное мошенничество покупателя или самого агентства недвижимости. К примеру, вы выполняете условие и выписываетесь из квартиры, а вот денег за это вы не получаете, или агентство не выкупит у вас обратно запасную квартиру.

Поэтому перед заключением любой сделки сначала нужно удостовериться, что ваши партнеры имеют надежную и проверенную репутацию.

Покупателю важно обратить внимание на то, что если он уже когда-либо приватизировал квартиру, то он уже не сможет стать полноправным собственником новой квартиры, .а будет только жильцом.

Также есть опасность того, что подобную сделку могут признать недействительной, если кто-то подаст иск в суд, ведь по сути это мнимая сделка. Поэтому самым надежным способом будет произвести приватизацию квартиры перед продажей.

Как себя обезопасить при заключении сделки

Для того, чтобы избежать лишних сложностей, нужно все свои действия документировать.

Если ваш потенциальный покупатель отдает вам задаток, то желательно с ним заключить предварительный договор, где вы укажите обязанности обеих сторон по заключению в дальнейшем договора купли-продажи, когда пройдет приватизация квартиры. В договоре должна быть указана точная стоимость квартиры.

И если одна сторона передает второй стороне какую-либо сумму денег, то нужно делать расписки.

При принятии решения, как же поступить при продаже неприватизированной квартиры, важно знать и помнить, что выбирая способ, который является незаконным, подвергает себя риску попасть в сети мошенников на рынке недвижимости.

Если вы перед продажей квартиры приватизируете ее, то у вас будет возможность законно продать недвижимость по выгодной цене и не переживать за последствия.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.