Можно ли сдать квартиру без согласия соседей

Содержание

Аренда жилья: сдаем по правилам

Можно ли сдать квартиру без согласия соседей

Решили сдать жильё и не знаете с чего начать? Как уберечь себя от недобросовестных жильцов и избежать порчи своего имущества? И как правильно оформить документы? Обо всём об этом читайте ниже.

Сразу напомню, что при сдаче жилья в аренду необходимо заключать с нанимателем договор. Даже если это хороший знакомый или родственник, всё равно договор заключать нужно. Не бойтесь показаться невежливым или мелочным. Будет гораздо хуже, если вы, не обговорив условия проживания нанимателя, столкнетесь с тем, что его точка зрения разительно отличается от вашей. О том, какие детали нужно учесть в договоре, мы поговорим ниже, а сейчас поговорим о том, какие квартиры сдавать можно, а какие сдавать нельзя, и от чего это зависит.

Собственность

Если жильё находиться в собственности, сдать его проще всего. Согласно статье 30 ЖК РФ, гражданин имеет право распоряжаться имуществом, находящимся у него в собственности, по своему усмотрению.

Необходимо учесть: Зарегистрированные (прописанные) в квартире другие граждане, даже не являясь собственниками, имеют право пользования данным жилым помещением. Это право им дает статья 31 ЖК РФ. Запретить сдавать квартиру они не могут, но вот пользоваться ей могут вполне. Поэтому, лучше заранее договориться со всеми зарегистрированными, чтобы те вдруг неожиданно не заявили права на проживание в сдаваемой квартире.
Форма заключаемого с нанимателем договора: договор аренды (найма) жилого помещения.

Социальный найм

Граждане, проживающие в квартирах, предоставляемых по договору социального найма, также могут сдать квартиру в аренду. Но для этого нужно взять разрешение у собственника. Кто собственник? Вариантов может быть несколько в зависимости от того, кто эту квартиру гражданину предоставил. Как правило, это государство в лице муниципального образования, например города. В статье 79 ЖК РФ сказано: «Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем». Иными словами, идете в отдел, занимающийся жилищными вопросами, берете письменное разрешение на сдачу квартиры в поднаем, далее собираете письменные согласия со всех прописанных, и только после этого можно квартиру сдавать. Но и это ещё не всё! Учитываются при этом и нормы жилой площади. Сдать квартиру в поднаем нельзя, если после этого общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления. Нормы в каждом субъекте разные. Но информацию о них вы сможете получить в том же жилотделе, когда обратитесь за согласием на заключение договора поднайма.

Необходимо учесть: Если в квартире зарегистрированы жильцы с тяжелыми хроническими заболеваниями, то сдать квартиру в поднаем не допускается. Перечень таких заболеваний установлен постановлением Правительства РФ №378 от 16.06.2006г.

Форма заключаемого с нанимателем договора: договор поднайма жилого помещения.

Коммуналки

Извечная тема – можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей? Вопрос неоднозначный, но практика показывает, что с соседями лучше договариваться. Многое зависит от того, как оформлена квартира, и как оформлены документы на собственность. Если в документах каждому собственнику выделена определенная доля в квартире – это значит за собственниками не закреплено какой-то отдельной комнаты, а вся квартира является общей собственностью. В этом случае согласие остальных собственников на любое действие, в том числе и аренду, спрашивать однозначно обязательно. Бывает и так, что в документах на собственность значится конкретная комната. То есть каждому собственнику выделяется по комнате в квартире. В этом случае каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. НО! Согласно статье 41 ЖК РФ туалет, ванная, кухня и прочие помещения считаются общей долевой собственностью. И если комнату вы можете сдать кому угодно, так как владеете ей только вы, и второй собственник к ней отношения не имеет, то вот к остальным помещениям в квартире второй собственник отношение имеет непосредственное. И имеет полное право не согласится с тем, что частью его собственности (кухней, ванной, туалетом) пользуется кто-то ещё.

Необходимо учесть: Если вам уж очень хочется насолить соседям по коммуналке и сдать свою комнату парочке гастарбайтеров, выход есть: сделайте им временную регистрацию. Помешать этому ваши соседи не смогут, а зарегистрированный гражданин приобретает право пользования не только комнатой, но и остальными бытовыми помещениями в квартире.

Форма заключаемого с нанимателем договора: договор аренды (найма) жилого помещения.

Заключаем договор

Итак, как я уже говорила, договор заключать нужно. На какие же пункты стоит обратить особое внимание:

  1. Впишите всех, кто будет проживать в вашей квартире с их паспортными данными.

  2. Обязательно пропишите, кто и в каких случаях несет ответственность за порчу имущества, находящегося в квартире, а также за ущерб, нанесенный имуществу соседей.
  3. Укажите срок, на который заключается договор. Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок.

  4. Опишите жилое помещение (количество комнат, вспомогательные помещения, находящееся там имущество и т.д.).
  5. Определите режим посещения вами своей квартиры.
  6. Укажите, кто будет оплачивать коммунальные услуги по этой квартире.

  7. Показания счетчиков электроэнергии и воды на момент въезда нанимателя, если по ним будет платить сам наниматель.
  8. Условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды.

Налогообложение

Вот мы и подошли к самому щекотливому вопросу. Сколько арендодателей честно платят налоги?

А между тем, в соответствии со ст 228 НК РФ физические лица, получающие доходы, от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют суммы налога, для уплаты в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ.

Ставка налога на доходы для физических лиц (НДФЛ) – 13%. Налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в которой будут указаны все полученные ими в налоговом периоде доходы и источники их выплаты. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами). Иными словами, если вы в 2011 году сдавали квартиру, то в апреле 2012 вам нужно будет подать налоговую декларацию и самостоятельно рассчитать НДФЛ. Оплатить налог нужно будет до 15 июля 2012г.

Пример расчета: Гражданин сдавал квартиру с января по декабрь 2011 года. Арендная плата составляла 20 000 рублей. Сумма налога = (20 000 руб. * 12 месяцев) / 100*13 = 31 200 руб.
Таким образом, получив за целый год доход в 240 000 рублей, вы обязаны уплатить с него НДФЛ в размере 31 200 рублей.

Декларация – как подать

Согласно определению, данному в п. 1 ст. 80 Налогового кодекса РФ, налоговая декларация – это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, об исчисленной сумме налога и (или) о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога. Налоговая декларация может быть представлена налогоплательщиком в налоговый орган:

  • Лично;
  • Через представителя;
  • Направлена почтой с обязательной описью вложения;
  • Передана по телекоммуникационным каналам связи.

Если налоговая декларация отправляется по почте или посредством телекоммуникационной связи, днем её представления считается день отправки.

А если налог не платить

Уклонение от уплаты налогов влечет за собой наказание, в том числе и уголовное.
Согласно п. 1 ст. 19 НК РФ за непредставление налоговой декларации в течении полугода с момента, когда её надо было подать, взыскивается штраф в в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей. А если задержали подачу декларации больше, чем на полгода (180 дней), тогда штраф взыскивается уже в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня (п. 2 ст. 119 НК РФ). А за невыплаченный или не полностью выплаченный налог Налоговый кодекс предусматривает ответственность в виде штрафа в размере от 20 до 40% от невыплаченной суммы налога. Не забываем и про Уголовный кодекс. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере наказывается штрафом в размере от 100 000 до 300 000 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года (п. 1 ст. 198 УК РФ). Крупным размером, согласно примечанию 1 ст. 198 УК РФ, считается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей. На первый раз вас простят и не посадят. Но налоги и штрафы уплатить придется. Итак, подведем итог. Как же сдать квартиру без проблем в настоящем и будущем?

  1. Получить согласие со всех, кто имеет отношение к данной квартире.
  2. Заключить с нанимателем договор, тщательно прописав в нём все финансовые и материальные условия.
  3. Платить налоги.

При соблюдении этих трех условий вы гарантированно избежите большей части проблем, связанных со сдачей в аренду жилья.

Источник: https://ppt.ru/news/97985

Можно ли запретить сдавать квартиры без согласия соседей?

Можно ли сдать квартиру без согласия соседей

В Госдуму был внесен законопроект, согласно которому владельцы могут сдавать свои квартиры только с согласия проживающих рядом соседей.  Портал «Недвижимость Mail.

ru» получил много писем от читателей, которых эта инициатива удивила и даже возмутила.

Мы обратились за разъяснениями к экспертам рынка аренды жилья, чтобы разобраться, нужно ли менять законодательство и что будет, если проект примут.

Спецпроект портала «Недвижимость Mail.Ru» – Все, что вам нужно знать о найме жилья

Депутат от ЛДПР Виталий Золочевский (автор законопроекта) считает, что соседи имеют право знать о том, кто живет в соседней квартире и, соответственно, давать согласие на его проживание рядом с ними.

В пояснительной записке автор отдельно отметил, что сейчас владельцы могут сдать квартиры людям, которые содержат животных, признанных опасными – например, собак породы бультерьер.

 По словам Золочевского, цель законопроекта – обеспечить право россиян на нормальную и не обремененную излишними проблемами жизнь.

Мнения экспертов:

Наталья Сивко,  управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

Считаю, что этот  законопроект идет вразрез с уже существующими правилами, и его принятие потребует  изменений в статьи Гражданского кодекса, регламентирующие порядок сдачи жилых помещений.

И  с точки зрения закона, и  с человеческой точки зрения, а также основываясь на многолетней практике, могу сказать, что получить разрешение всех соседей очень проблематично. Поэтому граждане, сдающие квартиры в аренду, будут искать обходные пути. А это может серьезно навредить правительственному курсу, направленному на «обеление» арендного рынка.

Если говорить о причинах, которыми депутаты объясняют необходимость поправок, на мой взгляд, гораздо логичнее изменить или ужесточить штрафы за неправильное содержание животных в многоквартирных домах, чем заставить владельцев сдаваемых квартир (а среди них есть и законопослушные налогоплательщики) собирать многочисленные подписи.

Руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»  Юлия Лукина:

Не удивлюсь, если многие соседи будут рады  появлению такой  возможности. Но есть нюансы, которые нельзя не учитывать. Идея  противоречит  институту права собственности,  ведь владельцы квартир могут распоряжаться ими на свое усмотрение.

И есть серьезный риск, что  права самих собственников будут нарушаться.  Ведь нельзя исключить, что некоторые соседи могут «из вредности» не давать своего согласия, даже если в квартиру планирует заселиться молодая семья славянской внешности.

Есть и другой вопрос – а будут ли владельцы спрашивать у этих соседей  согласия?  Не удивлюсь, если арендаторы будут представлены в качестве друзей или родственников, которые «временно поживут» в квартире.

  Складывается ощущение, что сама поправка ориентирована не  только на защиту соседей, но и на повышение сбора налогов.

   Эта проблема общеизвестна, и тех, кто не платит налоги, пытаются выявлять самыми разными  способами (в  том числе  с помощью соседей). 

 Андрей Лукаш, ведущий юрисконсульт компании Intermark Relocation:

Полагаю, что истинная цель законопроекта – не столько защита прав соседей, сколько вывод арендного бизнеса из тени.  И я считаю, что законопроект не может быть оформлен в виде закона в предложенной редакции и не способен позитивно повлиять ни на комфорт граждан, ни на рынок недвижимости в целом.

Во-первых, каждый гражданин Российской Федерации имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Никто не может быть ограничен в этом, исключение – решение суда.  Если кто-то заведет собаку, создающую неудобства для соседей (грязь, громкий шум, запах и т.д.

), последние смогут защищать свои права независимо от того, принадлежит собака собственнику или арендатору. Это касается и других  нарушений закона: ремонтных работ в ночное время, захламления лестниц.

Предположение о том, что потенциальные арендаторы априори являются менее законопослушными, чем собственники представляется весьма спорным.

Если проблема действительно в домашних животных, нужно вносить изменения в другие нормативно-правовые акты. В России содержание собак (в том числе охранных и бойцовских пород) действительно практически не урегулировано. Законодательная база в этой области нуждается в доработке.

Во-вторых,  ни в одном законе нет термина «сосед», который употребляет автор инициативы. Непонятно, кто имеется в виду: собственники близлежащих квартир или фактически проживающие в них граждане.

Процедура получения согласий соседей представляется крайне проблематичной: квартиры соседей могут принадлежать различным гражданам как целиком, так и на праве долевой собственности.

Долевые сособственники могут проживать в других городах и странах, доли могут принадлежать несовершеннолетним и недееспособным. Для получения их согласия будет необходимо массовое привлечение сотрудников органов опеки и попечительства.

Доступ в некоторые квартиры будет возможен только с участием участковых. Поэтому маловероятным кажется заявление автора законопроекта о том, что принятие закона не повлечет расходования средств федерального бюджета.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

Есть моменты в депутатском законотворческом процессе, которые ничего, кроме удивления не вызывают.

Почему совершенно чужие люди будут решать, как собственнику распоряжаться своей недвижимостью? И какие у них есть основания не согласиться с его решением сдать квартиру? Таких оснований может быть немного, и в первую очередь  это обычная зависть (как это сосед сдает квартиру и получает баснословные деньги!).

Все слова о пресловутой опасности, противоправных действиях, тем более, о содержании животных –  совершенно вне всякой логики. Все это регулируется действующими законами и контролируется  правоохранительными органами. Хватит уже все запрещать!  Законопроект никак не повлияет на рынок аренды, поскольку (я очень надеюсь) никогда не будет принят.

Галина Киселева, директор департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость»:

Инициатива идет вразрез с уже действующим законодательством, и я не думаю, что она будет реализована. Прежде всего, она нарушает право собственника квартиры беспрепятственно сдавать ее в аренду, которое закреплено и защищено Конституцией  –  основным законом Российской Федерации.  Согласно ст.

35 Конституции РФ,  «Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно п. 1 ст.

34 Конституции РФ, «Каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности». Кроме того, в Гражданском кодексе РФ, а именно в ст.

209, сказано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, передавать третьим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения (в том числе, передавать квартиру в аренду). А пункт 2 ст.

288 того же ГК РФ гласит, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (соответственно найма, поднайма, аренды и т.д.). Это же закреплено и в Жилищном кодексе: согласно п. 2 ст.

30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и/или пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды. Там же, в ЖК РФ, в п. 1 ст. 16 указаны все виды жилых помещений. 

Екатерина Андрусевич, генеральный директор портала «Суточно.ру»:

Депутаты от ЛДПР уже в третий раз предлагают законодательные инициативы, ограничивающие рынок аренды, в том числе и посуточной аренды. Дважды эти инициативы отклонялись депутатским корпусом, надеюсь, что это произойдет и сейчас. Авторы инициатив оправдывают свои идеи защитой интересов жителей, но на самом деле (в случае с краткосрочной арендой) они лоббируют интересы гостиниц.

Я против этой меры, поскольку этот закон не выгоден ни гражданам, ни государству. Гостиничный фонд крайне мал, это известный факт, туристический рынок просто задохнется от недостатка гостиниц.

Что касается долгосрочной аренды, то и этот рынок ждет кризис в случае принятия закона – предложение квартир резко сократится.  Если закон все же примут, часть арендодателей начнет согласовывать свои действия с соседями, возможно, они создадут какие-то товарищества и организации для защиты своих интересов.

  Но большая часть уйдет в тень, и государство будет еще меньше получать налогов от граждан, сдающих жилье в аренду.

Сейчас рынок аренды достаточно цивилизованный. В том числе и рынок посуточной аренды. Арендаторы ведут себя адекватно, не создают шума, предпочитают гулять по городу, заниматься бизнес-делами.  Постоянные жильцы  могут создать больше проблем, чем такие путешественники.

Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками компании Intemark Savills:

Инициатива была основана на благих намерениях, среди которых легализация и прозрачность арендных сделок. Но хотелось бы, чтобы на практике работали другие инициативы, которые не приводят к тому, что сосед может  ограничивать соседа в праве распоряжаться  собственным имуществом.

Одной из причин выхода элитной аренды «из тени»  было введение системы упрощенного налогообложения в размере 6% и  возможности минимизировать налоги, покупая патент.

Возможно, для рынка бизнес и эконом класса нужно еще более упростить способ уплаты налога и регистрацию долгосрочных договоров и заинтересовать арендаторов в легальном ведении дел с собственниками жилья. Если речь идет о безопасности проживания, то и в настоящее время людям ничто не мешает быть бдительными.

Если квартира рядом с вами сдается с нарушением санитарных норм или арендаторы не соблюдают правила проживания в многоквартирном доме, человек вправе принимать необходимые меры. На мой взгляд, принятие такого закона маловероятно, но работать над улучшением законодательной базы, наверное, нужно.

Как будут начислять налог на недвижимость по-новому?

Несколько способов «умной» оплаты коммунальных услуг

Новостройки: премиум-класс и элитное жилье – в чем разница?

Источник: https://realty.mail.ru/articles/16889/mozhno_li_zapretit_sdavat_kvartiry_bez_soglasija_sosedej/

Как сообщить в налоговую о сдаче квартиры соседями посуточно: как бороться, куда жаловаться

Можно ли сдать квартиру без согласия соседей

760 просмотров

Часто сдача квартиры в аренду становится основным доходом семьи. Но этот способ имеет свои нюансы. Владелец не должен пренебрегать интересами и правами соседей. Если владелец соседней квартиры пустил арендаторов, которые шумят или мусорят, необходимо защищать свои права. Рассмотрим, как сообщить в налоговую о сдаче квартиры соседями.

Можно ли сдать комнату без согласия соседей?

Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но его права могут быть ограничены правами других граждан.

Поэтому необходимость получения согласия соседей перед сдачей жилплощади напрямую зависит от самого помещения:

  1. Комната в коммунальной квартире – разрешение не требуется. Каждый объект является отдельным помещением во владении определенного собственника. Поэтому каждый из владельцев вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
  2. Комната в квартире, которая находится в долевой собственности – сдача объекта в аренду запрещена. Долевая собственность считается идеальной. Поэтому у гражданина нет прав на конкретную комнату. Он может пользоваться всей квартирой в целом, но не имеет право сдать комнату.
  3. Комната в квартире, с определением права пользования – комнату можно сдать с согласия сособственников. Как правило, они такое согласие не дают.
  4. Часть квартиры, выделенную в натуре – согласие совладельцев не требуется. С момента выделения в натуре, объект считается самостоятельным объектом собственности. Владелец не зависит от мнения сособственников.
  5. Отдельная квартира – получать согласие соседей не нужно.

Обязательным условием для сдачи объекта в аренду является наличие права собственности на него.

Например, если сосед сдает в аренду комнату в коммунальной квартире, которая предоставлена ему по договору социального найма, то жалобы в орган местного самоуправления приведет к расторжению контракта с нанимателей. И из квартиры будут выселены не только арендаторы, но и социальные наниматели объекта.

Как бороться?

Если сосед сдает квартиру на законных основаниях, то оспорить принятое им решение нельзя. В принципе, спокойные наниматели, которые соблюдают правила общежития в многоквартирном доме, никому не мешают.

Иначе обстоит ситуация, если в качестве нанимателя выступают асоциальные граждане или целая семья мигрантов.

Как правило, именно эти ситуации вызывают наибольшее раздражение соседей:

  1. Большое количество человек, которые проживают в небольшой квартире. Минусом ситуации является усиленное использование инженерных коммуникаций. Обычно это свойственно семьям мигрантов. Они вселяются в однокомнатную квартиру, семьями по 10-15 человек. Поэтому в квартире постоянный шум.
  2. Асоциальные личности. Причем, не имеет значения, заселяется в соседнюю квартиру пара студентов, одинокий мужчина или шумная семья. В результате из помещения в ночное время часто раздается шум и музыка.

Совет арендодателю: Чтобы избежать конфликтов с соседями, целесообразно в качестве арендаторов выбирать семейную пару с детьми, не младше дошкольного возраста.

Также необходимо регулярно посещать жилье хотя бы первое время. Чтобы избежать сдачу квартиры в поднаем.

Пример. Гражданин К. с супругой решили сдать в аренду квартиру, которая досталась в наследство от тещи. Помещение находилось в другом конце города, поэтому они не могут постоянно его контролировать. В качестве арендаторов выступала молодая пара.

Через месяц стали поступать жалобы от соседей. Они пояснили, что помещение сдается посуточно. Поэтому там постоянно ночуют разные пары. Так как жилье использовалось арендаторами не по назначению, гражданин К. обратился в суд для расторжения договора. Но судебный процесс длился 2 месяца.

Все это время наниматели продолжали пользоваться квартирой.

Алгоритм действий

Хотя владелец квартиры вправе использовать объект для получения прибыли, соседи могут воздействовать на выбор нанимателя. Единственным вариантом является нарушение арендатором правил проживания в многоквартирном доме.

Если ваш сосед сдал квартиру, а наниматели шумят, мусорят в подъезде, ведут асоциальный образ жизни, то необходимо действовать следующим образом:

  1. Провести беседу с соседом.
  2. Подать жалобу участковому.
  3. Подать информацию в налоговую инспекцию.
  4. Подать жалобу в миграционную службу.

Беседа с собственником

Не нужно исключать ситуацию, что владелец квартиры не знает о том, что происходит в помещении. Поэтому в первую очередь необходимо его проинформировать.

Именно собственник должен беспокоится о жилье больше других. Ведь все повреждения, которые будут нанесены помещению, придется устранять ему.

Поэтому в случае, если арендаторы проявляют асоциальное поведение, то нужно сообщить собственнику.

Контактные данные можно найти у старшего по подъезду.

Сложнее обстоит ситуация, если владелец проживает в другом городе или стране. Также провести личную беседу не получится, если местонахождение собственника неизвестно.

Необходимо помнить, что расторжение договора найма жилого помещения строго урегулировано законом. Поэтому наймодатель не может выселить квартирантов только по просьбе соседей.

Если арендаторы регулярно вносят арендную плату, то причины для выселения найти непросто. Поэтому целесообразно помочь им в сборе доказательств. Так как вы тоже заинтересованы в удалении квартирантов.

Судебный процесс длится не менее 2 месяцев и 1 месяц решение вступает в силу. Поэтому на скорое решение вопроса настраиваться не стоит.

Сбор доказательств

Если собственник квартиры не предпринимает действий или не имеет причин для выселения квартирантов, нужно помочь ему со сбором доказательств.

В судебном процессе помогут:

  • запись с камеры наблюдений в подъезде;
  • фото съемка;
  • аудиозапись шума;
  • постановления о привлечении к административной ответственности за шум в квартире.

Необходимо помнить, что самостоятельное осуществление видеозаписи граждан по месту проживания запрещено. Поэтому нужно быть осторожным в процессе сбора доказательств. В противном случае, вы сами можете быть привлечены к ответственности за вмешательство в частную жизнь.

Камера в подъезде устанавливается по решению собственников. Ее расположение должно исключать направление на двери в квартиры. Поэтому запись с такой камеры можно использовать в качестве доказательств.

При этом собственник может представить:

  • договор найма помещения;
  • расписки об оплате наличии задолженности.

Куда обращаться?

Если собственник игнорирует просьбы соседей, то необходимо действовать самостоятельно. Вы имеет право обратиться в следующие органы:

  1. К участковому. Если арендаторы шумят и ведут асоциальный образ жизни. Также участковый может проверить правомерность нахождения граждан в помещении (наличие договора, наличие регистрации по месту пребывания). Он может выписать штраф за нарушение паспортного режима.
  2. В ФМС. Если в качестве квартирантов выступает семья мигрантов, то необходимо привлечь миграционную службу. Они проверят документы и уточнят наличие разрешения на проживание. В случае, если арендаторы не имеют необходимых документов, арендодателю грозит крупный штраф.
  3. В ФНС. Собственники квартир в РФ не любят сообщать в налоговую инспекцию о сдаче квартиры в наем. Поэтому зачастую договор заключается на 11 месяцев (чтобы не проводить регистрацию контракта в Росреестре). Росреестр обязан передавать сведения в ИФНС о регистрации договора аренды. Таким образом, заключение краткосрочного договора помогает не платить налоги.

Важно! Обращение в налоговую инспекцию не может быть голословным. К жалобе нужно приложить доказательства, которые обычно есть или у квартиранта, или у собственника (договор, расписки).

Таким образом, если арендаторы проживают незаконно (снимают без договора), то обращение в налоговую инспекцию результата не даст. Так как доказать факт получения прибыли невозможно.

Образец жалобы в налоговую

Подача жалобы в налоговую инспекцию не гарантирует привлечение арендодателя к ответственности. Так как договор о сдаче квартиры в аренду у вас отсутствует, то доказать данный факт практически невозможно.

Получить копию договора можно следующим образом:

  • попросить главного по подъезду посетить квартиру и сфотографировать контракт;
  • попросить квартирантов предоставить копию в домоуправление.

Жалоба может быть направлена и при отсутствии доказательств. Но она будет носить информационный характер.

Закон наделяет ИФНС правом проверки законности доходов граждан. Поэтому в случае появления жалобы, сотрудники могут проверить счета лица.

В случае, если квартиранты перечисляют денежные средства на счет арендодателя, то факт будет выявлен. Нарушитель будет вызван на беседу.

Если счету арендодателя будут выявлены регулярные поступления, то возможен факт привлечения к ответственности.

Жалоба в налоговую составляется в свободной форме. Документ должен содержать следующие сведения:

  • название уполномоченного органа (отдел ИФНС по месту нахождения квартиры);
  • данные заявителя (если заявление коллективное, то перечень заявителей);
  • наименование документа;
  • данные о квартире, в которой живут квартиранты;
  • сведения о собственнике, сдаваемого помещения;
  • информация о том, что жилье сдается;
  • доказательства того, что квартира сдается в наем;
  • дата и подпись (подписи).

Образец жалобы в налоговую

Скачать образец жалобы на соседей в налоговую инспекцию

Ответственность собственника

Что делать, если арендаторы ведут себя асоциально?

Владелец квартиры несет ответственность за свою квартиру, за ее сохранность и даже за поведение жильцов. Поэтому соседи могут принять меры для наказания нерадивого собственника.

№ п/пНарушение Наказание
1Сдача квартиры в аренду иностранцам, без регистрацииСт. 18.11 КоАП для арендатора от 2 000 до 4 000 р. с выдворением за границы РФ или без него
2Сдача квартиры без уведомления специальных органовСт. 14.1 КоАП для арендодателя от 500 р. до 2 000 р.
3Аренда по договору без регистрации для российских гражданСт. 19.15 КоАП для собственника от 1 500 до 2 500 р.
4Не перечисление налогов за аренду квартируСт. 122 НК РФ для владельца до 40% от суммы потенциального полученного дохода
5Не предоставление налоговой декларацииСт. 119 НК РФ для собственника не менее 1 000 р. От 5% от суммы полученного дохода.

Владелец может сдавать квартиру без согласия соседей. Но жильцы должны также соблюдать правила проживания в многоквартирном доме.

Если квартиранты нарушают тишину или чистоту в подъезде, соседи могут оформить жалобы в уполномоченные органы. Если вам нужна помощь в привлечении к ответственности владельца жилья, нужно получить консультацию юриста.

Специалисты нашего сайта готовы оказать поддержку круглосуточно. Оставьте заявку в форме связи и юрист свяжется с вами.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kak-soobshhit-v-nalogovuyu-o-sdache-kvartiry-sosedyami/

Можно ли запретить сдавать квартиры без согласия соседей? :: Западное управление жилищно-коммунальными системами

Можно ли сдать квартиру без согласия соседей

Можно ли запретить сдавать квартиры без согласия соседей?

11 November 2015 10:13 #ЖКХменяется Новости ЖКХ

В Госдуму был внесен законопроект, согласно которому владельцы могут сдавать свои квартиры только с согласия проживающих рядом соседей. Портал «Недвижимость Mail. ru» обратился за разъяснениями к экспертам рынка аренды жилья, чтобы разобраться, нужно ли менять законодательство и что будет, если проект примут.

Депутат от ЛДПР Виталий Золочевский (автор законопроекта) считает, что соседи имеют право знать о том, кто живет в соседней квартире и, соответственно, давать согласие на его проживание рядом с ними.

В пояснительной записке автор отдельно отметил, что сейчас владельцы могут сдать квартиры людям, которые содержат животных, признанных опасными — например, собак породы бультерьер.

По словам Золочевского, цель законопроекта — обеспечить право россиян на нормальную и не обремененную излишними проблемами жизнь.

Мнения экспертов:

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»: Считаю, что этот законопроект идет вразрез с уже существующими правилами, и его принятие потребует изменений в статьи Гражданского кодекса, регламентирующие порядок сдачи жилых помещений.

И с точки зрения закона, и с человеческой точки зрения, а также основываясь на многолетней практике, могу сказать, что получить разрешение всех соседей очень проблематично. Поэтому граждане, сдающие квартиры в аренду, будут искать обходные пути.

А это может серьезно навредить правительственному курсу, направленному на «обеление» арендного рынка.

Если говорить о причинах, которыми депутаты объясняют необходимость поправок, на мой взгляд, гораздо логичнее изменить или ужесточить штрафы за неправильное содержание животных в многоквартирных домах, чем заставить владельцев сдаваемых квартир (а среди них есть и законопослушные налогоплательщики) собирать многочисленные подписи.

Руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина:
Не удивлюсь, если многие соседи будут рады появлению такой возможности. Но есть нюансы, которые нельзя не учитывать.

Идея противоречит институту права собственности, ведь владельцы квартир могут распоряжаться ими на свое усмотрение. И есть серьезный риск, что права самих собственников будут нарушаться.

Ведь нельзя исключить, что некоторые соседи могут «из вредности» не давать своего согласия, даже если в квартиру планирует заселиться молодая семья славянской внешности.

Есть и другой вопрос — а будут ли владельцы спрашивать у этих соседей согласия? Не удивлюсь, если арендаторы будут представлены в качестве друзей или родственников, которые «временно поживут» в квартире.

Складывается ощущение, что сама поправка ориентирована не только на защиту соседей, но и на повышение сбора налогов.

Эта проблема общеизвестна, и тех, кто не платит налоги, пытаются выявлять самыми разными способами (в том числе с помощью соседей).

Андрей Лукаш, ведущий юрисконсульт компании Intermark Relocation:
Полагаю, что истинная цель законопроекта — не столько защита прав соседей, сколько вывод арендного бизнеса из тени. И я считаю, что законопроект не может быть оформлен в виде закона в предложенной редакции и не способен позитивно повлиять ни на комфорт граждан, ни на рынок недвижимости в целом.

Во-первых, каждый гражданин Российской Федерации имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Никто не может быть ограничен в этом, исключение — решение суда. Если кто-то заведет собаку, создающую неудобства для соседей (грязь, громкий шум, запах и т. д.

), последние смогут защищать свои права независимо от того, принадлежит собака собственнику или арендатору. Это касается и других нарушений закона: ремонтных работ в ночное время, захламления лестниц.

Предположение о том, что потенциальные арендаторы априори являются менее законопослушными, чем собственники представляется весьма спорным.

Если проблема действительно в домашних животных, нужно вносить изменения в другие нормативно-правовые акты. В России содержание собак (в том числе охранных и бойцовских пород) действительно практически не урегулировано. Законодательная база в этой области нуждается в доработке.

Во-вторых, ни в одном законе нет термина «сосед», который употребляет автор инициативы. Непонятно, кто имеется в виду: собственники близлежащих квартир или фактически проживающие в них граждане.

Процедура получения согласий соседей представляется крайне проблематичной: квартиры соседей могут принадлежать различным гражданам как целиком, так и на праве долевой собственности.

Долевые сособственники могут проживать в других городах и странах, доли могут принадлежать несовершеннолетним и недееспособным. Для получения их согласия будет необходимо массовое привлечение сотрудников органов опеки и попечительства.

Доступ в некоторые квартиры будет возможен только с участием участковых. Поэтому маловероятным кажется заявление автора законопроекта о том, что принятие закона не повлечет расходования средств федерального бюджета.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:
Есть моменты в депутатском законотворческом процессе, которые ничего, кроме удивления не вызывают.

Почему совершенно чужие люди будут решать, как собственнику распоряжаться своей недвижимостью? И какие у них есть основания не согласиться с его решением сдать квартиру? Таких оснований может быть немного, и в первую очередь это обычная зависть (как это сосед сдает квартиру и получает баснословные деньги!). Все слова о пресловутой опасности, противоправных действиях, тем более, о содержании животных — совершенно вне всякой логики. Все это регулируется действующими законами и контролируется правоохранительными органами. Хватит уже все запрещать! Законопроект никак не повлияет на рынок аренды, поскольку (я очень надеюсь) никогда не будет принят.

Галина Киселева, директор департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость»:
Инициатива идет вразрез с уже действующим законодательством, и я не думаю, что она будет реализована.

Прежде всего, она нарушает право собственника квартиры беспрепятственно сдавать ее в аренду, которое закреплено и защищено Конституцией — основным законом Российской Федерации. Согласно ст. 35 Конституции РФ, «Право частной собственности охраняется законом.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно п. 1 ст. 34 Конституции РФ, «Каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности».

Кроме того, в Гражданском кодексе РФ, а именно в ст.

 209, сказано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, передавать третьим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения (в том числе, передавать квартиру в аренду). А пункт 2 ст.

 288 того же ГК РФ гласит, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (соответственно найма, поднайма, аренды и т. д.). Это же закреплено и в Жилищном кодексе: согласно п. 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и/или пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды. Там же, в ЖК РФ, в п. 1 ст. 16 указаны все виды жилых помещений.

Екатерина Андрусевич, генеральный директор портала «Суточно. ру»:
Депутаты от ЛДПР уже в третий раз предлагают законодательные инициативы, ограничивающие рынок аренды, в том числе и посуточной аренды.

Дважды эти инициативы отклонялись депутатским корпусом, надеюсь, что это произойдет и сейчас.

Авторы инициатив оправдывают свои идеи защитой интересов жителей, но на самом деле (в случае с краткосрочной арендой) они лоббируют интересы гостиниц.

Я против этой меры, поскольку этот закон не выгоден ни гражданам, ни государству. Гостиничный фонд крайне мал, это известный факт, туристический рынок просто задохнется от недостатка гостиниц.

Что касается долгосрочной аренды, то и этот рынок ждет кризис в случае принятия закона — предложение квартир резко сократится. Если закон все же примут, часть арендодателей начнет согласовывать свои действия с соседями, возможно, они создадут какие-то товарищества и организации для защиты своих интересов.

Но большая часть уйдет в тень, и государство будет еще меньше получать налогов от граждан, сдающих жилье в аренду.

Сейчас рынок аренды достаточно цивилизованный. В том числе и рынок посуточной аренды. Арендаторы ведут себя адекватно, не создают шума, предпочитают гулять по городу, заниматься бизнес-делами. Постоянные жильцы могут создать больше проблем, чем такие путешественники.

Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками компании Intemark Savills:
Инициатива была основана на благих намерениях, среди которых легализация и прозрачность арендных сделок.

Но хотелось бы, чтобы на практике работали другие инициативы, которые не приводят к тому, что сосед может ограничивать соседа в праве распоряжаться собственным имуществом. Одной из причин выхода элитной аренды «из тени» было введение системы упрощенного налогообложения в размере 6% и возможности минимизировать налоги, покупая патент.

Возможно, для рынка бизнес и эконом класса нужно еще более упростить способ уплаты налога и регистрацию долгосрочных договоров и заинтересовать арендаторов в легальном ведении дел с собственниками жилья. Если речь идет о безопасности проживания, то и в настоящее время людям ничто не мешает быть бдительными.

Если квартира рядом с вами сдается с нарушением санитарных норм или арендаторы не соблюдают правила проживания в многоквартирном доме, человек вправе принимать необходимые меры. На мой взгляд, принятие такого закона маловероятно, но работать над улучшением законодательной базы, наверное, нужно.

Источник информации: Недвижимость@MAIL.RU

Источник: http://zuks.ru/news/1838

Для сдачи квартир в аренду потребуется разрешение соседей :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Можно ли сдать квартиру без согласия соседей

Депутаты хотят заставить россиян получать “добро” от соседей перед тем, как сдать квартиру в аренду.

Depositphotos/Jim_Filim

Депутаты Госдумы предлагают ввести новую норму при аренде жилья в России. Новые правила заставят собственников арендных квартир сначала получить согласие соседей по дому. По мнению парламентариев, это позволит обезопасить граждан от нежелательного соседства с шумными компаниями и нелегальными мигрантами.

В соответствии с правом собственности хозяин квартиры может делать с ней все что угодно. Но с другой стороны, люди с точки зрения безопасности имеют право знать, кто живет по соседству.

Предложение парламентариев направлено на то, чтобы создать некую фискальную сеть с помощью граждан с целью обелить рынок аренды и увеличить собираемость налогов с собственников арендных квартир, рассказал “РБК-Недвижимости” источник, знакомый с данной инициативой.

“На данный момент это идет вразрез с тем, что написано в ст. 288 Гражданского кодекса РФ. Чтобы принять данный законопроект, сначала нужно сделать поправки в соответствующие статьи кодекса”, – поясняет управляющий директор компании “Миэль-Аренда” Наталья Сивко.

“Надеюсь, что здравый смысл возобладает, и данная инициатива депутатов не будет принята”, – говорит она. По мнению Натальи Сивко, предложение парламентариев направлено на то, чтобы увеличить собираемость налогов с собственников арендных квартир.

“Однако у многих россиян не складываются отношения с соседями по дому. Некоторые из вредности или иных побуждений могут не дать “добро”.

Таким образом, может получиться обратный эффект, что приведет к тому, что арендаторы, уплачивающие налоги, уйдут обратно в “серые” схемы”, – считает эксперт.

“Требовать от всех соседей разрешения – перебор. Автор документа не уточняет, у кого именно брать согласие – у соседей по лестничной клетке, подъезду или дому.

Невозможно заручиться поддержкой всех жильцов, кто-то обязательно будет против”, – сообщил ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев “Российской газете”.

Это, по словам эксперта, только накалит отношения между соседями .

Сколько стоит аренда квартир в Москве

Согласно исследованию департамента аренды квартир компании “Инком-Недвижимость”, самыми дешевыми округами в Москве по стоимости аренды квартир экономкласса остаются ЮВАО и ЮАО. Однокомнатную квартиру в них можно снять в среднем за 28 тыс. руб., двухкомнатную – за 38 тыс. руб. в ЮВАО и 39 тыс. руб. – в ЮАО, трехкомнатную квартиру за 48 тыс. руб., а четырехкомнатную – за 60 тыс. руб.

Средняя стоимость аренды квартир в августе 2014 года (в рублях)

Округ 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные 4-комнатные ЦАО

ЗАО

ЮЗАО

САО

СЗАО

СВАО

ВАО

ЮАО

ЮВАО

37 00048 00063 00073 000
34 00045 00057 00071 000
34 00045 00057 00072 000
32 00043 00053 00073 000
33 00043 00054 00068 000
32 00040 00053 00065 000
29 00040 00048 00062 000
28 00039 00048 00060 000
28 00038 00048 00060 000

Источник: “Инком-Недвижимость”

В ВАО средняя стоимость чуть выше: 29 тыс. руб. – за “однушку”, 40 тыс. руб. – за “двушку”, 48 тыс. руб. – за “трешку”, 62 тыс. руб. – за четырехкомнатную.

По данным “Инком-Недвижимости”, наиболее дорогие округа – ЮЗАО, ЗАО и ЦАО. В первых двух средняя стоимость аренды однокомнатных квартир составляет 34 тыс. руб., двухкомнатных – 45 тыс. руб., трехкомнатных – 57 тыс. руб., четырехкомнатных – 71 тыс. руб. в ЗАО и 72 тыс. руб. в ЮЗАО.

В самом дорогом, Центральном округе, однокомнатная квартира экономкласса сдается в среднем за 37 тыс. руб., двухкомнатная – за 48 тыс. руб., трехкомнатная – за 63 тыс. руб., четырехкомнатная – 73 тыс. руб.

Таким образом, получается, что в центральных районах квартиры дороже на 18-24% в зависимости от числа комнат.

Самую дешевую однокомнатную квартиру можно было снять в конце августа за 25 тыс. руб. в десяти минутах ходьбы от станции метро “Преображенская площадь”, на улице Краснобогатырская, на втором  этаже девятиэтажного панельного дома.

Подготовил Сергей Велесевич

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d242a9a7947a78ce91b74

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.