Налог с продажи доли в квартире

Содержание

Нужно ли платить налог с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире

Практически любой доход гражданина подлежит налогообложению и доход от реализации имущества в этом списке находится не на последнем месте. Купля-продажи определенной доли в жилой недвижимости не исключение. А так как полученные при этом средства не всегда имеют значительную величину, многих интересует, нужно ли платить налог с продажи доли в квартире.

Нужно ли платить налог?

Безусловно, да. Ведь доход от продажи части имущества в силу своей незначительности не перестает быть доходом. При этом так же, как и другие виды доходов физических лиц, прибыль от продажи доли облагается НДФЛ по ставке 13 %.

В соответствии с правилами, установленными Налоговым кодексом РФ, лицо, совершившее сделку купли-продажи недвижимости, обязано по истечению отчетного периода, то есть года реализации имущества, подать в налоговые органы декларацию формы 3-НДФЛ и уплатить рассчитанную величину налога.

Можно ли не платить?

Определенные налоговые послабления позволяют гражданам освободиться от уплаты НДФЛ в случае реализации объектов недвижимости либо их частей. Речь идет о такой льготе, как период владения.

Данная преференция позволяет гражданам не подавать декларацию и не платить налог с продажи недвижимости, приобретенной с начала 2016 года и позднее, если налогоплательщик владеет собственностью не менее 3 лет.

Это минимальный период владения, который учитывается при соблюдении одного из следующих обстоятельств:

  • реализация недвижимости, полученной по наследству, либо подарена членом семьи или близким родственником;
  • право собственности на объект возникло в результате приватизации имущества;
  • налогоплательщик приобрел недвижимость по договору пожизненной ренты.

В остальных случаях, то есть когда доля в праве приобретена по иному основанию, минимальный период владения устанавливается в 5 лет.

Важно! Если недвижимость приобретена до 2016 года, при определении необходимости уплаты налога применяется 3-хлетний срок владения имуществом без обозначенных выше ограничений.

Как рассчитывается налог?

Формула предельно простая. За основу берется величина денежных средств, вырученных от продажи имущества. Данная величина выступает налоговой базой, которая умножается на ставку налога. Последняя составляет 13 %.

При этом если гражданин реализует недвижимость по цене ниже кадастровой стоимости объекта, доход от реализации приравнивается к величине кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Таким образом, сэкономить на уплате налога, у продавца вряд ли получится, так как, если объект продается по заниженной цене, то есть менее 70% кадастровой стоимости, налоговые органы производят доначисление НДФЛ.

Можно ли уменьшить сумму?

Такая возможность есть. Суть ее заключается в том, что законодательство позволяет при расчете величины налога уменьшить фактический доход гражданина, полученный им от реализации жилой недвижимости, в том числе ее части, на 1 000 000 рублей. В результате величина налоговой базы уменьшается, что ведет к снижению итоговой суммы НДФЛ.

Что касается долевой собственности, то здесь важно уточнить следующие нюансы:

  1. Если налогоплательщик реализует исключительно свою часть имущества, расходы по уплате налога ложатся на него. Другим собственникам подавать декларацию не нужно, даже если они приобрели определенную выгоду от продажи доли. Налоговый вычет в данном случае предоставляется бывшему собственнику доли в полном объеме, то есть в размере 1 млн. рублей.
  2. В случаях, когда квартира, оформленная в долях, продается полностью, а продавцами по договору выступают все собственники жилья, налог распределяется между бывшими совладельцами имущества пропорционально их частям. Соответственно тот гражданин, чья доля была больше, должен уплатить налог в большем объеме. Аналогичным образом распределяется и налоговый вычет. Положенный продавцам миллион рублей уменьшает налоговую базу каждого налогоплательщика пропорционально его доли в праве.

Обратите внимание! При реализации совместной собственности, как собственности, не имеющей долей, налог распределяется по договоренности совладельцев. К примеру, налог может уплатить один из продавцов.

Приведем пример. Допустим, физическое лицо продает в 2020 году долю в квартире, кадастровая стоимость которой составляет 1500000 рублей, за 1700000 рублей. Доля приобретена физическим лицом в 2018 году по договору купли-продажи. С учетом предоставляемого налогоплательщику вычета величина налога составит:

(1700000-1000000) *13%=91000 рублей.

В данном случае продавцу не позволяет основание и не достает минимального периода владения, чтобы полностью освободиться от уплаты НДФЛ, поэтому он использует фиксированный налоговый вычет с целью уменьшения итоговой величины налога.

В случае, если насчитывается налог с продажи доли детей в квартире, его уплачивают родители. Срок владения, при котором возникает обязанность по налогооблажению такой же, как и у родителей. Чаще всего она возникает в случае, если реализуется квартира, приобретенная на средства материанского капитала.

Важно! Срок владения для несоверненнолетнего своей долей начинается с момента ее выделения, а не с момента оформления квартиры его родителями.

В данном случае можно воспользоваться налоговым вычетом, размер которого до 1 мил. рублей.

Следующий способ уменьшения налога с реализации доли в жилой недвижимости доступен только совершеннолетним собственникам.

Уменьшение налога при высоких расходах

Иногда при продаже недвижимости, в частности, доли в квартире налогоплательщику выгоднее воспользоваться не фиксированным вычетом в 1 миллион рублей, а уменьшить налогооблагаемую базу на величину фактически понесенных с связи с приобретением затрат.

В данном случае под такими затратами подразумеваются исключительно расходы на приобретение жилья, в том числе:

  • услуги риелтора;
  • проценты по ипотеке;
  • иные расходы, связанные непосредственно с приобретением недвижимости.

Обратите внимание! Дополнительные затраты, связанные с приобретением жилья, например, расходы на страхование, не могут быть включены в перечень фактических затрат. Кроме того, для получения подобного вычета налогоплательщик должен документально подтвердить расходы посредством предоставления кассовых чеков, банковских выписок, договора купли-продажи и иных документов.

Приведем пример.

В 2019 году гражданин купил долю в квартире за 1300000 рублей, а в следующем году продал ее за 1700000 рублей. Таким образом, реальная прибыль налогоплательщика составила 400000 рублей. Рассчитаем налог при использовании различных видов вычетов.

Если гражданин будет использовать фиксированный вычет, размер НДФЛ составит: (1700000-1000000) * 13 % =91000 рублей.

При использовании вычета в размере фактических затрат, налог будет иметь следующую величину:

(1700000-1300000) * 13 %=52000 рублей.

 Нужно ли платить налог, если выручка незначительна?

В данном случае многое будет зависеть от суммы вырученных средств и добросовестности налогоплательщика. Так, например, гражданин может продать в течение года несколько объектов недвижимого имущества и при этом не уплатить ни копейки налогов. Это становится возможным, если предоставляемый физическому лицу вычет превышает величину налоговой базы.

При реализации нескольких объектов налоговый вычет предоставляется по совокупности вырученных от их продажи средств, а не отдельно по каждому объекту.

Важно! Даже если гражданину не нужно платить налог, за ним сохраняется обязанность подать декларацию о доходах в следующем за отчетным году.

Нюансы декларирования доходов

Декларации подается в налоговый орган по месту, где налогоплательщик поставлен на учет, в год, следующий за годом продажи недвижимости. При этом форма 3-НДФЛ должна поступить в налоговую службу не позднее 30 апреля, а сам налог уплачен не позднее 15 июля.

Следующий момент касается способа исчисления периода владения имуществом.

Если налоговое законодательство устанавливает минимальные сроки в 3 и 5 лет, то под этими периодами следует понимать 36 и 60 полных календарных месяцев.

Соответственно, если до минимального периода владения собственнику недостает хотя бы месяца, он лишается права освобождения от уплаты НДФЛ.

И последнее правило, касающееся владельцев долей в квартире, гласит: если гражданин последовательно приобрел несколько частей в общем праве, срок владения имуществом исчисляется с даты приобретения первой доли, а не каждой части отдельно.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/nalog-s-prodazhi-doli-v-kvartire/

Налог на продажу доли в квартире в 2020 году – Все о финансах

Налог с продажи доли в квартире

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Реалии таковы, что сегодня продавец обязан уплатить налог на продажу доли в квартире, поскольку это тоже сделка с имуществом, в результате которой бывший собственник получает доход.

Уплатить 13% от него необходимо, если гражданин не владел этим жильём минимально установленный срок. Законом также определён перечень лиц, которые имеют право уменьшить сумму выплаты или вовсе освобождены от этого сбора.

Кто обязан платить

Все продавцы недвижимости (налогоплательщики) разбиты на две группы. В первую входят лица, которые не должны отчитываться перед налоговым органом. Речь идёт о собственниках, которые получили долю и оформили на неё право собственности до наступления 1 января 2016 года. Если они решат продать долю через 3 года (или 36 месяцев), налоги платить нет необходимости.

С 2016 года в НК внесены поправки, и теперь этот срок равен 5 лет.Старые правила продолжают действовать лишь в отношении тех собственников, которые получили долю квартиры в дар, в наследство или успели приватизировать объект до 2016 года. Сюда же входят лица, получившие часть квартиры на основании договора ренты, ухаживая за пожилым человеком или опекая недееспособного гражданина.

Во второй группе граждане, которые не владели продаваемой долей минимально установленный период, поэтому теперь обязаны выплатить налог. Но и это ещё не все.

Облагается ли налогом продажа доли от квартиры, будет зависеть от суммы сделки и от порядка оформления договора. Что касается ставки налога – не имеет значения, продаётся ли квартира целиком или только её доля.

Ставка остаётся неизменной и равняется 13% НДФЛ, которые высчитываются с дохода человека.

Необходимость уплаты налога прямо зависит от периода владения долей

При исчислении налога неважно, каким образом была получена доля. Это может быть наследство от кровного родственника или покупка за свои деньги. В любом случае при её продаже бывший собственник обязан уплатить налог на прибыль.

Такая необходимость возникает, если не были соблюдены минимальные сроки владения недвижимостью.
Законом предусмотрена возможность снизить величину налога или вовсе его не платить, если налогоплательщик владел имуществом больше 5 лет.

Отсчёт начинается с момента получения документов на жилье и внесения сведений о владельце в ЕГРП.

Речь идёт о последовательных 36 месяцах, а не трёх календарных годах. Поэтому пресловутые 3 года владения вполне могут начаться в апреле или в сентябре.
Для части квартиры, которой владели больше 3 лет, но меньше 5, есть ряд исключений:

  1. Она была получена на основании договора ренты или дарения;
  2. Сведения о новом собственнике были внесены в реестр до 1 января 2016 года;
  3. Жилье было приватизировано.

В ситуации, когда собственник решит продать такую долю, платить НФДЛ ему не придётся. Какова при этом стоимость объекта продажи – неважно. Во всех остальных случаях заплатить налог придётся, если человек продаёт имущество, владея им меньше 5 лет.

Также стоит помнить, что местным властям дано право корректировать сумму налога или вовсе его отменить для некоторых групп лиц. Часто подобные льготы устанавливаются для пенсионеров, ветеранов или инвалидов.

Самый важный документ в этом случае – выписка из ЕГРП с проставленной на ней датой получения, доказывающая факт права собственности.

Поэтому перед заключением договора с потенциальным покупателем стоит обратить внимание на то, сколько времени прошло с момента оформления прав на объект.

Для долей, полученных в наследство, «отправной» точкой считается день, когда наследник вступил в права наследования, т.е. день смерти наследодателя.

Отдельно стоит остановиться на моменте, когда доля была получена в виде нескольких частей через некоторые промежутки времени.

Пример. Человек в 2016 году получил в наследство ¼ квартиры, после чего в 2017 выкупил ещё ¼, став полноправным собственником ½. Налог на продажу доли в квартире в этом случае платится по такому же принципу, как и обычно. Период в 5 лет начинает считаться с момента получения первой части доли – т.е. с 2016 года. Факт увеличения размера доли налоговую службу интересовать не будет.

Если долей владели меньше минимально установленного срока

Недобросовестные граждане часто ищут пути уменьшения величины налога, прописывая в договоре заниженную стоимость объекта. Сегодня подобные манипуляции не проходят.

Если собственность решили продать до наступления 3 или 5 лет, в учёт будут браться два других фактора:

  • Кадастровая стоимость всей квартиры и цена продаваемой доли. Если у налоговой службы возникнут сомнения касаемо адекватности выставленной цены, они вправе запросить проведение экспертизы. По её результатам определяется реальная стоимость продаваемого имущества. Также нужно помнить, что часть квартиры ни при каких условиях не может стоять дешевле, чем её кадастровая стоимость;
  • На каких условиях и в каком порядке заключался договор купли-продажи.

Доход продавца от сделки – это сумма, за которую он готов продать свою долю потенциальному покупателю. Данное правило распространяется на доли, полученные в собственность до 1 января 2016 года.

Для всех остальных случаев предусматривается ряд исключений.

Налог потребуется уплатить на большую из этих величин: цену на момент продажи либо же часть от кадастровой стоимости, которую умножают на коэффициент 0,7.

Пример. Есть владелец доли, который продаёт её за 1,2 миллиона рублей, в то время как кадастровая стоимость всей квартиры равна 4,2 миллиона рублей. Для определения цены доли используется формула: 4,2 * 0,7 * ½ = 1 470 000 рублей. Ввиду того, что цена доли в пересчёте на кадастровую стоимость оказалась выше установленной продавцом цены, именно сумма в 1 470 000 рублей будет служить базой для расчёта налога.Внимание! В роли базы, облагаемой налогом, всегда используется большая величина. Таким образом власти пытаются минимизировать число случаев продажи части квартиры по специально заниженной стоимости.

Как грамотно заполнить декларацию и какие варианты её подачи доступны гражданам сегодня

Если после продажи доли в квартире возникла необходимость в уплате налога, продавцу требуется надлежащим образом оформить декларацию. Бланк носит название 3-НДФЛ, его и копию паспорта налогоплательщика нужно предоставить в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего года, идущего после года совершения сделки купли-продажи.

Заполнить декларацию можно любым подходящим способом: получив бланк в офисе налоговой и заполнив его от руки, посетив сайт ФНС или Госуслуг и передав декларацию в электронном виде или же отправить заверенные нотариусом документы почтой.

Подавать отчётность обязаны все граждане, даже если сумма равна нулю или есть льготы, позволяющие не платить налог. За непредставленную в сроки декларацию человеку придётся заплатить штраф тысячу рублей.

Специалисты не советуют откладывать процесс подачи документов на конец апреля, ведь всегда остаётся вероятность ошибки и в таком случае документы придётся нести в налоговую дважды. Указанную в документе сумму налога важно успеть погасить до наступления 15 июля.

Игнорирование сроков уплаты карается штрафом в размере 20% от суммы, а также 5% от суммы будет начисляться за каждый месяц задержки. Поэтому так важно быть внимательным при продаже недвижимости. Это позволит сохранить время, нервы и заработанные деньги.

Прочтите также: Какой налог с продажи квартиры платят в 2018 году

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/nalogi/nalog-na-prodazhu-doli-v-kvartire

Налог с продажи квартиры

Налог с продажи доли в квартире

Операции с недвижимостью в нашей стране облагаются обязательными отчислениями в бюджет из кармана бывшего собственника.

По общему правилу продавец жилья вынужден заплатить налог с продажи квартиры, если он не освобождается от его уплаты в силу давности владения.

При этом каждый россиянин вправе воспользоваться льготами и сократить сумму отчислений с помощью налоговых вычетов. Разберемся, как заплатить налога с продажи квартиры меньше и какие правила действуют в 2020 году.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры

В гл. 23 НК РФ сказано, что продавец обязан после продажи квартиры уплатить подоходный налог. Иначе его называют НДФЛ. Логика простая – получил доход с продажи недвижимости, затем необходимо исчислить, задекларировать и уплатить с него часть суммы в бюджет.

Очень важно помнить, что после продажи квартиры исчисление и уплата налога остаются полностью в ведении самого продавца. Автоматически налог не рассчитают, извещение (как при ежегодном налоге на недвижимость) не направят. Ни работодатель, ни налоговая инспекция, ни Росреестр не обязаны отслеживать продажу квартиры и считать НДФЛ для продавцов. Это нужно сделать самостоятельно.

Кроме НДФЛ никаких налогов при продаже квартиры платить не нужно.

Обязательно ли платить подоходный налог

НДФЛ с продажи квартиры платить обязательно, если продавец не освобожден от его уплаты по сроку владения квартирой. Если обязанность заплатить налог есть, но продавец этого не сделал, для него наступят неприятные последствия:

Бесплатная консультация юриста круглосуточно Москва и московская область
Онлайн-чат (круглосуточно)

  • на сумму неуплаченного налога будет начисляться пеня за каждый день просрочки;
  • штраф от 20 до 40% по ст. 122 НК РФ;
  • налог все равно придется заплатить по требованию налоговой инспекции.

Хотя ИФНС и не обязана отслеживать продажи недвижимости, сведения о сделках в инспекцию передаются Росреестром. Узнав о перерегистрации квартиры на нового хозяина, налоговики могут провести налоговую проверку и доначислить налог к уплате вместе со штрафными санкциями. Чтобы этого избежать, лучше все сделать самостоятельно и вовремя.

Срок владения квартирой, чтобы не платить налог 13%

Единственная ситуация, когда продавец освобождается и от подачи декларации и от уплаты налога с продажи квартиры – если он перед продажей владел этим объектом в течение установленного НК периода. Владеть нужно официально, по бумагам. Этот срок зависит от дня приобретения продавцом квартиры – до или после 2016 года.

Если квартира приобретена продавцом до 2016 года (до 31.12.2015 включительно), все очень просто.

Нужно владеть недвижимостью в течение 3 и более лет независимо от оснований приобретения (наследование, дарение, купля-продажа, ДДУ, уступка – без разницы).

В 2020, 2021 и 2022 годах продавцы квартир, которые в свою очередь приобрели их до 2016 года, могут свободно продавать свое жилье без налога.

Если жилье получили, начиная с 1 января 2016 года и позже, срок давности зависит от оснований приобретения:

  • для жилья, полученного по приватизации, наследству, ренте, подаренного близким родственником – срок владения составляет 3 года;
  • для остального имущества (купля-продажа, ДДУ, уступка и другие) – 5 лет.

Где смотреть дату приобретения квартиры

Дату приобретения квартиры можно посмотреть в выписке из ЕГРН в графе с датой госрегистрации права собственности.

Если ДКП заключен на месяц-два раньше даты госрегистрации, ориентироваться нужно именно на последнюю.

Исключение, когда квартира унаследована – в этих случаях срок давности считается со дня смерти наследодателя, который, как правило, на полгода раньше даты госрегистрации прав нового собственника в ЕГРН.

Если продавец в разное время получил доли квартиры в собственность

Бывает, что квартира была поделена на доли, которые продавец «собирал» в течение долгого времени. Например, если квартиру приватизировали в начале 2000-х на семью из трех человек, каждый получил по 1/3, а впоследствии титульный продавец одну долю получил по наследству, а вторую выкупил у последнего собственника.

В этих случаях у налоговиков подходы разные, ведь однозначной нормы в законе нет. А там, где нет однозначного закона, всегда есть место различному толкованию.

 РЕНОВАР.РУ рекомендует ориентироваться на дату и основание приобретения последней доли, либо доли, срок по которой длиннее всего – это наиболее безопасный вариант.

Но если квартиру нужно продать уже сейчас и срок выжидать некогда, можно рассчитать давность владения недвижимостью с даты получения первой доли, подкрепив свою позицию этими разъяснениями Минфина РФ.

Помните, что налоговый орган не всегда следует позиции Минфина, поэтому здесь есть риск судебной тяжбы.

Налог с продажи квартиры: нужно ли платить пенсионерам и инвалидам?

К сожалению, от статуса налогоплательщика обязанность платить НДФЛ не зависит. Льготы также не предоставляются. Поэтому пенсионеры, инвалиды, многодетные и малоимущие семьи, ветераны, военнослужащие, госслужащие, бюджетники, врачи и учителя платят налог с продажи квартиры на общих условиях.

Сколько придется заплатить налога с продажи квартиры: ставки и формула расчета

Ставка налога с продажи квартиры в 2020 году едина для всех – 13% от дохода. Доход берется из договора купли-продажи. Раньше распространенной была практика занижения цены квартиры в ДКП для того, чтобы не платить налог, однако с 2016 года в НК внесены изменения, ограничивающие этот маневр.

Теперь продажная цена квартиры не должна быть ниже 70% от ее кадастровой стоимости. Если в договоре фигурирует меньшая сумма, налог придется рассчитать от 70% кадастровой цены, даже если по факту получили меньше. Кадастровую стоимость нужно смотреть на 1 января года продажи квартиры в выписке из ЕГРН.

Формула расчета налога простая, специального калькулятора для этого не требуется:

(ЦК – НВ) * 0,13 = НДФЛ, где

ЦК – стоимость продажи по соглашению сторон или 70% от кадастровой;

НВ – вычет (фиксированный или расходный).

Уменьшаем платеж через вычет

Законный способ сделать обязательный платеж в казну существенно меньше – применить налоговый вычет. Если в декларации 3-НДФЛ не заявить о нем, то в налоговую придется платить 13% от полной суммы дохода. Автоматически вычет не применяется, поэтому разберемся, на что имеет право продавец.

В 2020 году действует два вычета:

  • фиксированный в 1 000 000 рублей, который не нужно подтверждать документально;
  • расходный в сумме расходов, которые продавец в свое время понес на покупку жилья.

Выбрать можно только один вычет. Расходный вычет по сумме больше, однако его можно заявить только если есть все подтверждающие документы. Если документально подтвердить ничего не получится, или если расходы меньше 1 млн. рублей, лучше заявить фиксированный вычет.

Если вычет получился больше полученной прибыли, платить ничего не нужно, но декларацию подать обязательно.

Какие расходы можно учесть

По общему правилу, считаются только расходы, затраченные на приобретение квартиры – сумма, указанная в договоре купли-продажи (уступки).

Сопутствующие расходы, например, на риэлторские услуги или ремонт, обычно налоговым органом во внимание не принимаются.

Затраты на чистовую отделку квартиры, купленной в черновом варианте у застройщика, принимаются во внимание при предоставлении вычета покупателям. По НК для продавцов такие расходы не учитываются.

Расходы обязательно подтверждают документами. Одного ДКП будет недостаточно – нужно представить расписки, чеки, квитанции или выписки с банковского счета об оплате.

Пример расчета налога с продажи квартиры

Первый делом нужно сравнить стоимость квартиры по договору с кадастровой, умноженной на 0,7. К расчету налога нужно брать ту цену, которая больше.

Например, квартира по договору продается за 3 млн. рублей, а кадастровая стоимость 3,2 млн. рублей. Вычисляем 70% от кадастровой стоимости (3,2 млн. * 0,7) получается 2,24 млн. рублей. Значит, для расчета налога возьмем цену договора – 3 млн. рублей.

Далее смотрим, какие есть документы по расходам на покупку квартиры. Например, если квартира куплена за 2 700 000 рублей и об этом имеются ДКП + расписка продавца + выписка с банковского счета о переводе ипотечных средств, нужно заявлять расходный вычет.

Расчет будет следующий: (3 млн. – 2,7 млн. ) * 0,13 = 39 тыс. рублей.

Процедура и срок уплаты налога с продажи квартиры

Чтобы заплатить налог при продаже квартиры, потребуется:

  • дождаться окончания года, в котором продана квартира;
  • до 30 апреля заполнить и отправить в ИФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ;
  • до 15 июля уплатить налог в бюджет.

На вопрос о том, нужно ли в вашем случае подавать декларацию и платить налог, поможет ответить наша таблица.

Вышли сроки владения квартирой (более 3 или 5 лет)Вычет превысил доход, и сумма налога получилась меньше 0В остальных случаях
Подавать декларациюНе требуетсяОбязательноОбязательно
Уплачивать налогНе требуетсяНе требуетсяОбязательно

Декларация 3-НДФЛ

Скачать бланк 3-НДФЛ для отчета за 2019 год. За 2020 год бланки будут утверждены налоговой инспекцией в 2021 году.

  • Создание актуальной 3-НДФЛ доступно в личном кабинете налогоплательщика в режиме онлайн. Там же разрешается прикрепить сканы приложений и отправить декларацию на проверку дистанционно.

Заполнять все страницы не требуется, только те, что необходимы для декларирования прибыли от реализации квартиры. Допустимо заполнить декларацию самостоятельно на компьютере, но проще воспользоваться специальной программой.

Пошаговая инструкция по созданию декларации в программе

Первый шаг – задаем условия (нажмите, чтобы увеличить картинку):

Второй шаг: заполняем данные заявителя:

Далее нужно заполнить доходы. Кликнем на зеленый плюс и заполним выпадающее окно. Коды ИНН, КПП и ОКТМО можно не заполнять:

В следующем поле нужно заполнить данные о доходе. Код выбираем 1510 – продажа недвижимости, коды вычетов также появляются в выпадающем списке.

Затем нажимаем «Просмотр». Откроется готовая декларация, которую можно подписать и отправить в инспекцию с приложениями.

Это бесплатно, программа разработана налоговой инспекцией и не содержит вирусов.

Отдельные ситуации продажи квартиры

Иногда не все так однозначно с налогом при продаже квартиры.

Налог при перепродаже квартир

Если продавец занимается скупкой и перепродажей квартир, налог он платит такой же – 13% с суммы дохода с учетом вычета. Чтобы снизить налог, можно зарегистрироваться в качестве ИП и перейти на:

  • 6% с дохода (без учета расходов);
  • 15% с дохода минус расходы (не только на покупку жилья, а вообще все расходы, связанные с предпринимательской деятельностью) – в некоторых регионах ставка может быть ниже.

ИП платят также фиксированные страховые взносы на себя в ПФР и ФСС примерно 40 тысяч в год + 1% от дохода. Избежать страховых взносов можно, оформившись в качестве самозанятого.

В любом случае перед перепродажей квартир, регистрацией в качестве ИП и самозанятого следует заранее просчитать все налоги, которые предстоит платить казне.

Сколько вычетов положено, если за год продали несколько квартир

Продавая несколько объектов недвижимости, обратите внимание, что фиксированный вычет 1 млн. рублей предоставляется в год только один раз. Если, скажем, продано три квартиры, вычет все равно будет 1 млн. р., а не 3  млн. рублей – по одному за каждую квартиру. Выгоднее применить расходный вычет или заключать договоры в разные годы.

Налог с продажи приватизированной квартиры

При продаже приватизированной квартиры также нужно платить налог на общих условиях. Поскольку здесь не было расходов на приобретение жилья, чтобы снизить НДФЛ, можно применить фиксированный вычет в 1 млн.

рублей или дождаться истечения трехлетнего срока владения с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН.

Время фактического проживания в квартире по контракту социального найма в срок владения не включается.

Налог с продажи долей в квартире

Если доли продаются по одному договору, то вычет делится на всех продавцов сообразно их долям. Например, если продавцы владеют по 1/4 доли в квартире и решают применить фиксированный вычет в 1 млн. рублей, то каждый может включить в декларацию по 250 тыс. руб. вычета.

Есть хитрость – продав доли по разным договорам, каждый продавец вправе заявить вычет в 1 млн. р. в своей декларации, тем самым существенно снизив налог.

Налог с продажи при переуступке

Заключив соглашение по переуступке прав на строящуюся квартиру, продавец также обязан выплатить налог с продажи, как при заключении ДКП. Для снижения суммы подойдет налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

В заключение

Налог при продаже квартиры платить обязательно, если продавец не освобожден от него по давности владения. Процедура подсчета и перечисления в бюджет платежа несложная, но если остались вопросы по заполнению декларации, применению вычета или другим моментам – напишите в онлайн-чат нашему юристу. Консультации бесплатные. Специалист онлайн.

Редактор Реновар. ру Ксения Пальцева.

Источник: https://Renovar.ru/finance/nalog/nalog-s-prodazhi-kvartiry

3 законных способа уменьшить налог с продажи доли квартиры

Налог с продажи доли в квартире

В некоторых случаях российские законы обязывают граждан уплачивать налог с продажи доли квартиры, а в некоторых — освобождают. Особенности этих двух ситуаций связаны со сроками владениями, основаниями приобретения и стоимостью продажи.

НДФЛ

Несмотря на то, что до продажи доли квартиры собственник уплачивал имущественный и земельный налоги, после ее коммерческого отчуждения нужно заплатить другой фискальный платеж — налог на доходы.

Ведь владелец получает доход от сделки — в денежном или натуральном выражении.

Второй случай встречается реже, к нему относятся сделки бартера, оплата стоимости имущества товарами, услугами и другими ценностями.

Если сделка купли-продажи заключена не по рыночным ценам, налоговая инспекция в ходе камеральной проверки выявит этот факт и по нормам главы Налогового кодекса Российской Федерации о договорах между взаимозависимыми лицами начислит налог исходя из рыночных цен.

Однако при определенных обстоятельствах законодатель освобождает собственника от обложения НДФЛ. Рассмотрим их подробнее.

Период владения

До вступления в силу положений 382-ого федерального закона, принятого 29.11.2014, по всем проданным объектам действовало единое правило: если между датами приобретения и продажи объекта прошло меньше 3 лет, то на доход по сделке начисляется НДФЛ; если меньше — операция не облагается налогом.

Если гражданин купил машину в 2013 году и продал в 2015 году, он обязан задекларировать полученный доход и уплатить с него налог. А если гражданин купил долю в квартире в 1995 году и реализовал ее в 2017 году, он освобождается от налогообложения в соответствии со ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации.

Такое правило действовало в отношении реализации любых объектов недвижимости и некоторых движимых вещей.

С началом действия указанного федерального закона в Налоговом кодексе Российской Федерации, в статье 217.1., для всех недвижимых вещей, полученных с 1 января 2016 года, действуют новые правила. Важную роль играют обстоятельства приобретения недвижимости.

Как и прежде, освобождается от налогообложения доход в результате продажи доли в квартире, если такая доля была приобретена в результате:

  • приватизации;
  • наследования;
  • пожизненного содержания с иждивением;
  • дарения от близкого родственника.

Если же доля по иным основаниям, например, по договору купли-продажи, то период владения для освобождения от налога должен составлять не меньше 5 лет.

Правило касается недвижимости, приобретенной с 2016 года. Если доля в квартире получена до 2016 года, то действует прежний порядок 3-летнего лимита.

Еще один важный нюанс: если продаваемая доля получена частями, то законодательно датой ее получения фиксируется дата получения первой части. То есть если сначала гражданин получит 1/8 долю в 2011 году, потом еще ¼ в 2014 году, а в 2016 году — еще 1/10, то налоговая инспекция учтет датой приобретения с дальнейшим увеличением имущества 2011 год.

Итог: если между приобретением и продажей доли прошло больше 3 или 5 лет, налог платить не нужно. Если меньше — придется заплатить 13% от дохода.

Такие условия обусловлены сущностью сделки: понятно, что при реализации квартиры, купленной 10 лет назад, владелец не пытается извлечь экономическую прибыль из продажи.

Но есть и другие важные условия обложения НДФЛ.

Размер облагаемого дохода

Правило касается опять же недвижимого имущества, полученного с 2016 года. Если недвижимость приобретена до 2016 года, налог начисляется на сумму продажи.

По новым нормам налоговые органы учитывают 2 величины:

  • цена продажи;
  • кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента 0,7.

Обложению подлежит наибольшая из двух сумм.

Допустим, летом 2016 года гражданин купил долю в квартире — половину объекта. Ее кадастровая стоимость — 3 миллиона рублей, в отношении доли гражданина — 1,5 миллиона рублей. В начале 2017 года он продал ее за 2 миллиона рублей. Период владения — менее 5 лет. Какая сумма облагается?

Рассчитаем кадастровую стоимость доли для целей подоходного обложения: 3 миллиона * ½ (доля гражданина) * 0,7 = 1 050 000 рублей.

А цена продажи 2 000 000 рублей. Значит, облагаться будет цена продажи.

Но и здесь остается последний фактор, влияющий на налог и порядок его уплаты.

Расходы

Законодательство позволяет налогоплательщику уменьшить доходы от продажи на размер расходов при покупке. Все траты должны быть зафиксированы в документах и представлены для подтверждения в налоговую инспекцию.

В таком случае обложению подлежит разница между двумя суммами. Если разница равна нулю или отрицательная (объект был продан с убытком), то налоговая база будет нулевой, гражданин подаст декларацию с нулем в графе налога к уплате.

Имущественный вычет

Вместо фактических расходов можно использовать такую льготу, как имущественный вычет при продаже недвижимости.

Размер вычета — 1 миллион рублей. Следовательно, способ целесообразен, если к расходам можно предъявить сумму меньше 1 миллиона рублей. Вычет уменьшает налоговую базу. Налоговая база — это цена продажи либо 70 процентов кадастровой стоимости.

При использовании вычета важнейшую роль играет вид сделки — продажа отдельной доли отдельным владельцем либо продажа долевой квартиры всеми владельцами.

Если отдельный собственник реализует только свою долю и оформляет сделку отдельным договором, то его доля считается обособленным объектом недвижимости, и продавец получает право на обособленный вычет в полном его размере — 1 миллион рублей.

Если все владельцы продают квартиру единым договором, то в качестве объекта рассматривается квартира, один вычет предоставляется на всех собственников пропорционально долям.

К примеру, квартира разделена поровну между супругами и их двумя детьми, каждый имеет ¼ квартиры. После продажи объекта каждый получает вычет согласно своей доле — по 250 тысяч рублей.

Последний способ уменьшить налоговую базу

Федеральная налоговая служба России принимает любые варианты распределения доходов от сделки. Поэтому дольщики могут в договоре отнести большую часть дохода от продажи на собственника, который имеет преимущественное положение (более 5 лет владеет недвижимостью).

Допустим, та же семья из супругов и двух детей продала долевую квартиру за 2 миллиона рублей, имея равные доли. Имущественный вычет каждого составляет 250 тысяч рублей. Родители более 5 лет назад оформили свои доли, дети — менее.

В договоре купли-продажи они могут распределить доходы в пользу родителей: например, дети получают по 250 тысяч рублей доходов, а оставшиеся 1,5 миллиона приходятся на супругов в произвольных частях, допустим, 500 тысяч на жену, 1 миллион — на мужа.

Тогда с помощью вычета налоговые базы детей будут равны нулю, а родители вообще освобождаются от обложения, так как с момента приобретения ими частей квартиры прошло больше 5 лет.

Как платить

НДФЛ с продажи доли в квартире начисляется после завершения налогового периода — календарного года. Если операция произведена в 2017 году, то платить нужно в 2018 году.

Помимо уплаты самого платежа нужно сдать декларацию 3-НДФЛ.

Срок для подачи декларации — до 30 апреля.

Срок для уплаты налога — до 15 июля.

Налоговые инспекции сами заботятся о направлении уведомительных писем и общем информировании населения через СМИ, радио и телевидение, о приближении дат для подачи отчетности и перечисления платежей.

Свои обязанности граждане могут исполнять лично, через представителей, почтовыми отправлениями или через электронный сервис «Личный кабинет» на портале ФНС России.

Не нужно забывать и об уплате земельного и имущественного налогов за те месяцы года, в которые доля находилась в собственности. Декларации за эти налоги не подаются, а срок уплаты — до 1 декабря наступающего за датой продажи года. Письма с квитанциями об этом также придут за несколько месяцев до наступления срока.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/nalog-s-prodazhi-doli-kvartiry-vse-nyuansy-rascheta-i-umensheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.